Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нюансы оформления сделки купли-продажи недвижимости через нотариуса». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Документы нотариусу для оформления купли-продажи квартиры.
Пакет необходимой документации для предъявления нотариусу (подходит для акта дарения и выделения долей в общем имуществе):
Вам необходимо предоставить нотариусу ксерокопии следующих документов:
- ДКП предварительного характера, содержащий условия сделки (при дарении или при выделении долей не потребуется);
- Документация правоустанавливающего характера относительно квартиры, а конкретнее: первоначальные документы, являющиеся основанием для возникновения у продавца или же дарителя права собственности;
- Свидетельство, подтверждающее факт государственной регистрации права (при условии, что оно вообще было выдано);
- Заверенное нотариусом согласие супруга (супруги) на отчуждение объекта недвижимого имущества. Разрешение мужа или жены на реализацию – документ, представляющий необходимость для проведения процедуры регистрации перехода права собственности от одной стороны сделки к другой. Если такого документа нет, то данное обстоятельство может привести к временной остановке процесса регистрации прав на недвижимость. При условии, что за 30 дней данный пробел не устранится, последует отказ в проведении регистрации. В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, с целью заключения супругом в единоличном порядке сделки по отчуждению объекта недвижимого имущества, права на которые подлежат обязательной регистрации, сделки, в отношении которой со стороны законодателя предопределен обязательный нотариальный формат, или же сделки, которая подлежит государственной регистрации в обязательном порядке, следует иметь согласие другого супруга с обязательным нотариальным удостоверением;
Содержание:
Нотариальная продажа доли в ООО: плюсы и минусы
Его достоинством являются:
- нотариус проверяет юридическую чистоту сделки;
- нотариус составляет документы;
- скорость. Переход доли к покупателю происходит в момент удостоверения договора нотариусом регистрации изменений в ЕГРЮЛ (ст. 21 14-ФЗ). Срок регистрации 7 (семь) рабочих дней – 2 (два) дня подает документы нотариус, 5 (пять) дней их оформляет регорган.
Его недостатком являются:
- большое количество документов, необходимых для предоставления нотариусу и строгие требования к их оформлению;
- личное присутствие у нотариуса сторон сделки;
- высокая стоимость услуг нотариуса. Пример: В Смоленске на 1.01.19 нотариальные расходы по продаже доли составят от 8 до 15 тыс. руб.;
- срок оформления сделки и регистрации изменений может затянут;
- возможны и отказы в случае неверно заполненных документов.
Для подготовки договора по отчуждению доли в уставном капитале необходимо представить нотариусу копии документов. В день оформления договора в наличии должны быть подлинники документов и печать общества. При совершении сделки по отчуждению доли ООО обязательно личное присутствие всех участников сделки с действующими паспортами.
Что это значит?
Такая форма проведения сделки означает, что ее удостоверяет нотариус. В некоторых случаях этот специалист оказывает и дополнительные услуги, например, готовит вариант окончательного договора. А если стороны приносят на заверение уже готовый документ, то нотариус все равно должен его проверить и при необходимости внести правки для приведения договора в соответствие с нормами закона.
Сколько обычно составляет стоимость услуг?
Сколько же стоит сделка? Средние расценки на услуги нотариуса в случае, когда стороны состоят в родственных отношениях, таковы:
- если цена сделки не превышает 10 миллионов рублей, то тариф составит 3 тыс. руб. + 0,2% от суммы, указанной в договоре;
- при превышении указанной цены – 23 тыс. руб. + 0,1% от суммы превышения.
При том установлен максимальный тариф – 50 тыс. руб.
Этапы купли-продажи объекта при обращении к нотариусу
Подписание документов сторонами – это еще не все. Сделка купли продажи квартиры через нотариуса в 2020 году начинается с подготовки предварительного договора, призванного скрепить отношения между покупателем и продавцом. Для начала специалист готовит текст договора таким образом, чтобы исключить возможные споры и недопонимания между участниками. Ввиду того, что нотариус имеет доступ к ЕГРН, еще до заключения предварительного договора купли-продажи он проверяет законность документов продавца и действительно ли у него есть право распоряжаться продаваемым объектом.
Эта стадия не является обязательной, поэтому по желанию стороны могут ее пропустить. Однако подписание соглашения и передача задатка является своего рода гарантией, что стороны настроены серьезно. Инициатору отказа придется выплатить компенсацию пострадавшей стороне.
С договором стоит ознакомиться заранее, обязательно внеся туда дополнения и расписав штрафные санкции, применяемые к нарушителю соглашения.
Нужно ли заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса
Покупатель также подготавливается к сделке, поэтому может тщательно проверять юридическую «чистоту» квартиры, в том числе может проводить осмотры, запрашивать документы, сведения и т.п. Чтобы договор был заключен интерес покупателя нужно удовлетворять и не препятствовать такому любопытству . Чаще всего покупатель запрашивает следующие документы у продавца:
Список документов для продажи квартиры: с чего начать и каков порядок проведения процедуры
- Заполненное заявление;
- Паспорт исполнительного органа (руководителя) юридического лица;
- ИНН — свидетельство о постановке юридического лица на налоговый учет;
- ОГРН — свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
- Устав юридического лица;
- Выписка из ЕГРЮЛ (не позднее 30 дней с момента получения);
- Учредительный договор (при наличии);
- Протокол, приказ, решение о назначении исполнительного органа;
- Протоколы, приказы, решения о назначении других должностных лиц (при необходимости);
- Доверенность на представителя от юридического лица, удостоверенная нотариально (при подписании заявлений представителем юридического лица, а не руководителем);
- Печать юридического лица.• Скачать форму 11001• Скачать форму 13001• Скачать форму 14001
Продавец
Продавцу придется подготовить:
- паспорт и документы, подтверждающие право на владение квартирой (ДКП, дарение, приватизация, наследство);
- доверенность, если функции продавца выполняет его законный представитель;
- выписка из ЕГРН.
Нотариус обязателен, только если одним из продавцов квартиры будет несовершеннолетний или недееспособный
Если в квартире есть несовершеннолетний или недееспособный собственник, тогда для продажи такой квартиры потребуется нотариус — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Здесь без разницы принадлежит ли им только доля или вся квартира. Раз в продаже участвует несовершеннолетние или недееспособные, то договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса.
Пример №1 : Супруги Александр и Марина купили квартиру с использованием материнского капитала, поэтому квартиру оформили на 4 собственников, среди которых есть один несовершеннолетний. Позже они решили продать квартиру и купить побольше. В их ситуации при продаже потребуется нотариус.
Пример №2 : У Алексея была с собственности доля в квартире. Затем по состоянию здоровья его через суд признали недееспособным и назначили опекуна. Если опекун захочет продать квартиру, то ему придется обращаться к нотариусу, а перед этим получить на сделку разрешение органов опеки.
Прежде чем продать недвижимость несовершеннолетнего/недееспособного, родители или опекуны обязаны сначала получить разрешение у органов опеки и попечительства — ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Без данного разрешение сделку приостановят — п. 5 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Инструкция — как получить разрешение органов опеки при продаже квартиры.
Если вы собираетесь продать квартиру, ознакомьтесь с полным списком необходимых документов + инструкции как оформить ту или иную справку. После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — вычет налога.
В остальных случаях нотариус необязателен
Здесь все от обратного — если в продаваемой квартире все собственники взрослые и дееспособные, то сделку необязательно удостоверят у нотариуса — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Не важно сколько продавцов участвует в сделке, сколько будет покупателей, в ипотеку ли продается квартира и т.п. В этом случае договор купли-продажи подойдет в простой форме, а не в нотариально заверенной. Простая форма договора это когда он напечатан на листе А4 и подписан участниками сделки.
Покупатели и продавцы могут по желанию удостоверить сделку нотариально. Обычно так поступают когда участники опасаются, что кто-то захочет оспорить сделку. В этом случае нотариус сможет выступить в качестве гаранта, что действия участников были осознанными и добровольными. Выше я вставила ссылку как заверяется договор у нотариуса.
Оформление покупки квартиры через нотариуса: изменения
Изменения действуют с 2016 года. С июня 2016 года не выписываются свидетельства, подтверждающие государственную регистрацию прав на недвижимость. Ранее свидетельство являлось основным документом при заключении сделок.
Статья 14 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установила правило.