Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли согласие прописанных на продажу квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Риски продавца.
При продаже недвижимости в рассматриваемом случае риски продавца будут минимальными. Больше всего рискует при этом именно покупатель.
Но при этом самому собственнику недвижимости следует помнить о следующих важных моментах:
- не допускается нарушение прав граждан, проживающих в квартире;
- особенно внимательно нужно отнестись к формированию документов при продаже в случае прописки ребенка-собственника.
Содержание:
Минусы для продавца
Если квартира не освобождена от жильцов фактически (они сохраняют прописку и место жительства) или формально (лицо не проживает в квартире, но сохраняет регистрацию), продавец не имеет возможности запросить за нее полную рыночную стоимость. Как правило, ему приходится снижать цену на 10-30%, а иногда и больше. Покупателей на такое жилье найти сложно – каждый понимает, что экономия может вылиться серьезными проблемами (некоторые категории жильцов ни выселить, ни выписать нельзя по закону).
Если продавец решит умолчать о наличии прописанных жильцов, то заключенная сделка может быть расторгнута после обращения в суд. Покупатель, заручившись поддержкой опытного юриста, имеет все шансы доказать факт сокрытия информации и нарушения тем самым своих интересов.
Добровольное выселение
Хозяин вправе распоряжаться собственной недвижимостью по своему усмотрению. Он может проживать в ней, сдавать в аренду, дарить, завещать или продать. Для этого ему не нужно согласовывать свои действия с гражданами, которые зарегистрированы в его жилом помещении, но совладельцами не являются. Владелец без проблем может отчудить квартиру, в которой прописано лицо, не собственник, без его согласия.
Ситуация с пропиской не столь однозначна. Выписка проводится на добровольной основе, когда выписываемый сам об этом просит. Если договориться не удалось, нужно обращаться к органам правосудия.
Вариант с добровольным снятием с учета наиболее удобный для будущих продавцов недвижимости. Зарегистрированные жители сами приходят в миграционные отделы и подают заявление на прекращение регистрации. Это означает, что еще до момента заключения договора недвижимость будет освобождена от квартирантов.
Если прописанные самостоятельно снимаются с учета, процедура заключения сделки значительно упрощается. Для приобретателя этот вариант тоже наилучший, так как отсутствуют риски судебного обжалования и необходимости самостоятельно выписывать граждан с приобретенной недвижимости.
Особенности обращения в суд
Продавать недвижимость с зарегистрированными в ней лицами значит потерять часть прибыли, поскольку стоимость такого имущества значительно ниже аналогичных «чистых» объектов. Поэтому продавцу, который хочет получить максимальную прибыль, придется обращаться в суд о принудительном снятии с регистрационного учета. Если покупатель согласился приобрести товар с обременением, он сам вправе выступать в качестве истца.
Стороны могут договориться и согласовать совместный порядок действий, прописав это в договоре. Например, продавец обязуется всячески способствовать приобретателю путем участия в судебных заседаниях или предоставлении доказательств для удовлетворения исковых требований.
Вопрос:
Можно ли до оформления покупки самостоятельно узнать информацию обо всех лицах, прикрепленных к конкретному адресу?
Ответ:
Перед подписанием договора покупателю стоит попросить владельца предоставить для ознакомления расширенную выписку из поквартирной карточки по форме 10 и форме 17. С помощью документа можно получить исчерпывающую информацию о настоящих и прошлых прописанных субъектах, в том числе выехавших или убывших с указанием причин перемещения.
Правовой статус прописанных лиц
На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.
Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:
- временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
- постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.
Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.
В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:
Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.
Основные моменты
Теоретически возможно продать квартиру, если там прописан человек. Однако на практике это вызывает массу трудностей и судебных разбирательств. Ведь по факту очень мало желающих приобретать квартиру с таким обременением, как наличие прописанных в ней граждан.
Определения
Прописка
Документальное подтверждение государственной регистрации места проживания и пребывания гражданина на территории РФ. Основной ее целью является привязка человека к определенному адресу в городе или населенном пункте
Собственник
Гражданин, который на основании правоустанавливающей документации владеет жилплощадью и может распоряжаться ею на свое усмотрение
Правовые аспекты
Законодательство РФ не может дать однозначного ответа на вопрос, законно ли продавать квартиру с прописанными в ней лицами. Здесь существует правовая коллизия.
Ведь ст. 304 Гражданского Кодекса РФ предполагает, что собственник жилья имеет нераздельное право на оформление сделок с личным жильем на свое усмотрение, для этого не требуется согласие граждан, прописанных и проживающих в данной квартире.
Однако в иных статьях Гражданского кодекса и в Жилищном Кодексе РФ, а также в Конституции указано право каждого гражданина на использование жилья.
То есть каждый человек должен иметь место регистрации и жительства в обязательном порядке.
Тогда получается, что реализовать и оформить сделку купли-продажи на квартиру с прописанными гражданами можно, однако трудность состоит именно в невозможности последующей выписки таких лиц из жилья.
Поскольку ст. 292 ГК РФ предусматривает, что переход права владения на недвижимость не является значительным основанием для выписки граждан и прекращения их права пользования жильем.
Еще на этапе оформления документов для покупки квартиры покупателю желательно проверить все данные о жилье, в том числе запросить выписку из домовой книги о количестве и списке всех зарегистрированных в квартире гражданах.
В соответствии с законодательством временно прописанные граждане должны быть выписаны из жилплощади, как только она будет продана и право собственности переоформлено.
Реализация жилья с прописанными в ней совладельцами должна осуществляться в соответствии с определенными правилами.
Правовой статус прописанных лиц
На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.
Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:
- временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
- постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.
Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.
В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:
- проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
- постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
- члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
- несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.
Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.
Как продать квартиру с прописанным человеком
Продажа квартиры, в которой есть прописанные лица, теоретически возможна. Но на практике, желающих приобрести жилплощадь с людьми, претендующими на проживание в ней, очень сложно.
Некоторые недобросовестные продавцы пытаются скрыть факт существования прописанных в квартире лиц, но такие отчаянные поступки часто заканчиваются судебными тяжбами и расторжением договора купли-продажи.
Как выписать
Условие о том, что в жилом помещении имеется прописанный, который в будущем сохранит право проживать в нём, является обязательным. Если договор не содержит указания на таких лиц, то сделка попадает под категорию ничтожных, в результате чего происходит возврат уплаченной суммы новому владельцу, а квартиры — прежнему.
Однако обязать продавца указывать просто прописанных лиц, которые такое право не сохраняют, нельзя, закон не относит это к числу существенных условий. Тем не менее, в тексте договора лучше указать следующее: «Данные гражданина, который обязуется освободить квартиру и выписаться до…».
Нужно понимать, что наличие в договоре указанного обязательства прописанных лиц не гарантирует, что они это сделают.
Правовой статус прописанных в квартире лиц
Если человек не собственник жилья — возможны следующие варианты правового статуса:
- Временная регистрация по месту пребывания. В данном случае у человека отсутствуют права на недвижимость. Но он может пользоваться квартирой до тех пор, пока не закончится определённый срок регистрации.
- Постоянная регистрация по месту жительства. Гражданин проживает в квартире неограниченный период времени. Такой правовой статус предполагает право на постоянное пользование данной квартирой.
Если у человека открыта временная регистрация — проблем при совершении сделок не возникнет, т. к. сразу после истечения срока она становится недействительной.
Если гражданин имеет постоянную прописку по месту жительства, но не является собственником квартиры — выписать его становится сложнее. Он может и дальше претендовать на жильё, в котором зарегистрирован постоянно. Произвольно право пользования жильём прекратить нельзя.
Встречаются следующие ситуации, при которых имеет место прописка по месту жительства в квартире, не являющейся собственностью физ. лица:
- человек проживает в квартире после её приватизации гражданином, отказавшимся от приватизационной сделки в пользу другого лица;
- проживание с сохранением права на завещательный отказ;
- у собственника есть члены семьи, не имеющие долю как собственники;
- несовершеннолетний гражданин родился после того, как была проведена регистрация права собственности.