Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Каковы особенности оценки стоимости квартиры?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Метод прямого сравнительного анализа продаж.
Этот метод оценки заключается в анализе фактических сделок купли-продажи сопоставимых объектов (объектов-аналогов).
В рамках метода сравнения продаж, оценщик производит анализ сделок с аналогичными объектами, учитывая сходства и различия межу ними и оцениваемым объектом. При этом к объектам-аналогам применяются различные поправки и корректировки.
Метод дает достаточно большую точность на развитом рынке (при наличии большого количества сделок с аналогичными объектами).
Оценка в рамках этого метода производится следующим образом:
- Выявляются недавние сделки по продаже сопоставимых объектов;
- информация о сделках проверяется и подтверждается (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
- вносятся корректировки (поправки) к ценам аналогов с учетом различий между ними и оцениваемым объектом;
- производится согласование данных, полученных по каждому из аналогов (итоговая стоимость определяется как средневзвешенная скорректированных цен объектов-аналогов).
Содержание:
Метод сравнительной единицы
Этот метод предполагает поиск аналогичного объекта (объектов), выяснение компонентов его стоимости. Затем к найденному объекту применяются корректировки с целью приведения его в полное соответствие с оцениваемым объектам по всем характеристикам.
Метод разбивки по компонентам
Данный метод предполагает разбивку объекта по компонентам (например: фундамент, стены, перекрытия, крыша, отделка … и т.д.). Стоимость каждого компонента определяется по отдельности, затем все компоненты складываются и получается итоговая стоимость.
Существует несколько вариантов этого метода: метод субподряда; разбивки по профилю работ; метод выделения затрат.
Метод количественного обследования
Данный метод представляет собой составление полной детальной сметы на создание объекта. Причем при составлении сметы учитываются также накладные и прочие расходы.
Методы доходного подхода в оценке недвижимости
В рамках доходного подхода к оценке используется чаще всего два метода: метод дисконтирования денежного потока и метод капитализации доходов (прямая капитализация).
Несколько слов об оценке квартиры при ипотечном кредитовании
В данной статье мы приподняли завесу в столь сложном вопросе, касающемся оценки стоимости квартир, а также несколько соседних с данной темой вопросов. Мы искренне желаем вам, чтобы стоимость вашей квартиры удовлетворила ваши ожидания, и чтобы проводимые с квартирой сделки были удачными!
Надежда Пелит
Специально для: Полезные советы
Корректировка статьи: Оценщик.ру
Поделиться ссылкой в социальных сетях:
Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)
Видео: Как правильно рассчитать стоимость квартиры?
В видеосюжете специалист по недвижимости рассказывает, каким образом производится расчет рыночной стоимости квартиры оценщиком.
Объясняется, какие методы оценки недвижимости существуют, в чем их принципиальные отличия, в каких случаях применяется конкретный метод и могут ли они комбинироваться при оценке одной и той же квартиры.
Оценка стоимости недвижимости на примерах
Для оценки стоимости объектов недвижимости могут применяться различные методы и методологические подходы, основанные на разных экономических предпосылках и использующих разные модели расчета стоимости.
Для того чтобы иметь представление о методах оценки недвижимости и понимать механизмы формирования стоимости недвижимого имущества, попробуем кратко описать экономическую и методологическую суть этих подходов.
Доходный метод
Суть доходного метода заключается в следующем. Стоимость недвижимости на момент оценки определяют как источник будущих доходов. То есть оценщик определяет потенциальную прибыль объекта с момента оценки до завершения эксплуатации.
При применении метода учитывают риски, характерные для имущества региона. Например, это могут быть повреждения в результате землетрясений на Дальнем Востоке.
Доходный метод используют при оценке рыночной ценности, а также в инвестиционной деятельности. Он соответствует ключевой идее инвестиций: нет смысла платить за недвижимость больше, чем она может принести прибыли.
Этап 4. Расчет стоимости
На этом этапе решает, как оценить стоимость недвижимости: подбирает метод расчета. Чаще всего использует сравнительный метод, в дополнение к нему оценивает стоимость по 1–2 другим, чтобы получить точные результаты. Все формулы, по которым проводился расчет, и его результаты обязательно отображаются в итоговом отчете.
Минусы
- Большие временные затраты
- Опасность неадекватного результата
Как уверяют риэлторы, каждый второй собственник объекта недвижимости слишком высоко оценивает принадлежащие ему дом, квартиру, комнату. Завышенные ожидания продавцов могут превышать средние цены сделок с аналогичными объектами на 20-40%.
Каковы особенности оценки стоимости квартиры?
Рыночная стоимость недвижимости как объект оценки может формироваться и развиваться только в условиях функционирования рынка. Основной целью рынка является получение прибыли и современная рыночная экономика представляет собой сложный механизм взаимодействия спроса и предложения, а в конечном счете продавца и покупателя.
Поскольку финансово-кредитные учреждения стараются занизить сумму заемных средств, оценка квартиры для ипотеки нужна и покупателю. Таким способом он может аргументировать запрашиваемую сумму денежных средств. Чем большую ссуду он получит от банка, тем меньше собственных средств придется вложить.
Еще один из распространенных способов определения рыночной цены на квартиру – онлайн-калькулятор на сайтах недвижимости. Бесплатная услуга позволит узнать рыночную стоимость помещения, а также оценить выгоду покупки или продажи недвижимости на данный момент.
На сегодняшний день найти фирму, которая бы произвела объективную оценку квартиры для ипотеки, не составляет труда. Выбирая потенциальную, нужно провести сравнительную характеристику не только предлагаемых услуг и скорости выполнения работ, но и стоимости.
Когда результат оценки считается обоснованным?
Такое возможно только в том случае, когда:
- были использованы все три способа одновременно;
- уровень правдивости подтверждается соответствующим коэффициентом;
- результат представляет собой общий размер оценки всеми способами.
В противном случае, можно говорить о недостаточно достоверной информации, которая получена после процедуры оценки.
Что хочет узнать банк
В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого. Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки. То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.