Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Основания для признания сделки с недвижимостью недействительной.
Сделка купли-продажи может не иметь юридической силы при некоторых обстоятельствах.
Перечислим, при каких именно:.
- Договорные обязательства нарушают российское законодательство.
- Невыполнение обязательств, предусмотренных договором. Например, сторона не перечислила денежные средства за приобретенное имущество.
- Лицо, участвующее в сделке, ограничено в дееспособности — или является полностью недееспособным.
- Гражданин, заключающий договор, является несовершеннолетним. Помните, что дети не могут владеть правом собственности на имущество по достижении 18 лет. Их права должны представлять родители или опекуны, законные представители. В том случае, если в сделке участвует несовершеннолетний, то потребуется подпись его родителя в договоре и надпись «Согласен».
- Сделка была оформлена под угрозой, с применением насилия, в заблуждении и т.п. Например, если сторону принуждали подписывать документы, либо участник сделки был не в курсе, в каком состоянии находилась квартира.
- Заключение договора с мошенником. Такое возможно, когда стороны договариваются о приобретении жилья через посредников, агентства, не имеющие лицензии на деятельность.
- Договор оформлен не в соответствии с требованиями и нормами закона.
- Сделка была заключена для прикрытия чего-либо, обманно, мнимо.
- На имущество было наложено обременение и не было реально возможно продать такое имущество. Например, арест.
- Несогласие третьего лица на совершение сделки. Например, отказ банковской организации в продажи части имущества, взятого в ипотеку, либо бывшая супруга не дала согласие на продажу общей собственности.
Содержание:
Главные аспекты
Различные сделки по купле-продажи имущества – обычное дело в жизни каждого человека.
Особое внимание при этом должно уделяться сделкам, в которых участвует дорогостоящее имущество, например, при заключении договора купли-продажи недвижимости, автомобиля и т.д.
Законодательство устанавливает, что все участники сделки должны действовать правомерно и добросовестно.
Увы, обман, использование ситуации, когда лицо неспособно понимать юридические последствия сделки, или даже прямое давление с помощью угроз или насилия – не редкость.
С целью защиты прав всех заинтересованных лиц, закон позволяет обращаться в суд. Для этого можно подать исковое заявление о признании недействительным договора купли- продажи недвижимого имущества, автотранспорта и других вещей.
Иск о признании договора купли-продажи недействительным (образец)
Дела, связанные с признанием недействительными договоров купли-продажи собственности, обычно достаточно сложные даже для профессиональных юристов.
Рекомендуется не пренебрегать помощью профессионалов. Но если их услуги дороги или недоступны по другим причинам, то можно самостоятельно составить исковое заявление.
Образец искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным можно скачать здесь.
Обращаясь с таким иском, необходимо обязательно представить суду доказательства тех фактов, на которых основывается истец.
Например, если в его адрес поступали угрозы, то надо будет приложить детализацию разговоров от оператора связи, их записи, также в этом случае можно в качестве доказательств использовать показания свидетелей.
Сложнее всего доказать, что при совершении договора купли-продажи недвижимости и при государственной регистрации сделки истец был не в состоянии понимать юридические последствия.
Ему придется пройти соответствующую медицинскую экспертизу, выводы которой могут оказаться совершенно неоднозначными. В данном случае многое будет зависеть от квалификации защитника.
Закон РАА
Исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества. Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
Между истцом и ответчиком заключен договор от «__» __________ 20__г. купли-продажи недвижимого имущества площадью _____ кв.м, условный номер объекта _______, расположенного по адресу: _________________, принадлежащего истцу на праве собственности. Со стороны истца спорный договор подписан ____________, который действовал, как указано договоре, на основании Устава.
Уставом истца, полномочия ___________ на заключение договоров купли-продажи недвижимости истца не закреплены. Доверенности ______________ на совершение с ответчиком спорной сделки истец не выдавал. В интересах Общества ________, его локальными нормативными актами- ____________, установлены ограничения на распоряжение недвижимостью истца.
Главные аспекты
Различные сделки по купле-продажи имущества – обычное дело в жизни каждого человека.
Особое внимание при этом должно уделяться сделкам, в которых участвует дорогостоящее имущество, например, при заключении договора купли-продажи недвижимости, автомобиля и т.д.
Увы, обман, использование ситуации, когда лицо неспособно понимать юридические последствия сделки, или даже прямое давление с помощью угроз или насилия – не редкость.
С целью защиты прав всех заинтересованных лиц, закон позволяет обращаться в суд. Для этого можно подать исковое заявление о признании недействительным договора купли- продажи недвижимого имущества, автотранспорта и других вещей.
В каких ситуациях можно признать договор недействительным:
| При заключении сделки | одна из сторон действовала под влиянием существенного заблуждения, обмана, угроз, насилия |
| Сделка является притворной | или мнимой |
| Договор заключен с нарушением законодательства | или без получения необходимого разрешения от государственных органов |
Определение подсудности
В случае неправильно определенной подсудности иск не может быть рассмотрен и будет просто возвращен заявителю.
Поэтому истец должен при подготовке заявления позаботиться о правильном установлении подсудности.
Первым делом необходимо разобраться должно дело разбираться арбитражным судом или судом общей юрисдикции, т.е. определить подведомственность.
К его компетенции относятся также иски о признании сделки недействительной в рамках дела о банкротстве. Остальные иски должны рассматриваться в суде общей юрисдикции.
Важно
Если одновременно предъявляются имущественные требования, то рассматривать вопрос о признании договора недействительным может мировой судья, но только если сумма имущественных требований меньше 50 тыс. рублей.
В остальных случаях дело подсудно районному (городскому) суду. Территориальная подсудность по общему правилу устанавливается по месту жительства (нахождения) ответчика.
Исключения могут составить лишь некоторые типы исков, например, в рамках корпоративного спора.
Важно! Если требования о признании договора недействительным заявляются в рамках встречного иска, то его необходимо подавать в тот суд, где уже рассматривается первоначальное дело. В этом случае подсудность устанавливается по связанности дел.
Надлежащий истец
В гражданском праве под «надлежащим истцом» понимается заявитель исковых требований, имеющий право их заявлять. Непосредственно при подаче иска любой истец будет полагаться надлежащим до тех пор, пока не будет установлено обратное.
Это означает, что при подаче иска и в процессе судебного разбирательства истец должен доказать свое право заявлять исковые требования.
Круг лиц, обладающих правом подавать иски о признании договора купли-продажи недействительным, довольно широк и не ограничивается исключительно лицами, претендующими на право собственности в отношении проданного имущества.
Так, спаривать сделки по купле-продаже могут:
- сами участники договора, то есть покупатель и покупатель;
- сособственники отчужденного имущества, если при совершении сделки были ущемлены их имущественные права;
- опекуны и попечители в случаях, когда сделка ущемила права несовершеннолетних и недееспособных лиц;
- кредиторы, взыскатели, конкурсные управляющие в случаях, когда договор купли-продажи был заключен с целью сокрытия имущества;
- органы опеки и попечительства в случаях, когда сделка нарушает права несовершеннолетних и недееспособных;
- прокуроры во всех случаях в интересах закона и в интересах отдельных категорий лиц;
- территориальные органы самоуправления по договорам купли-продажи недвижимости в случаях, когда право собственности на квартиру было получено продавцом в результате незаконной приватизации;
- наследники продавца-собственника в случаях, когда есть основание полагать, что наследственное имущество было продано под влиянием покупателя, а не по доброй воле продавца.
Пример искового заявления о признании договора недействительным
В Московский городской суд
Истец: Майер Елизар Бонифатиевич
Адрес: 109387, Москва,
ул. Краснодарская, д. 122, кв. 15
Телефон: +7 (495) 235-47-95
Ответчик: Грибоедов Ульян Устинович
Адрес: 117623, Москва,
ул. Гагарина, д. 2, кв. 805
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании договора недействительным
«13» марта 2019 году между мной и ответчиком был заключен договор купли-продажи автомобиля Volkswagen Phaeton, государственный номер А 777 АА 123, цвет черный. В качестве продавца выступал ответчик — Грибоедов У.У.
Впоследствии мне стало известно, что Грибоедов не является владельцем указанного транспортного средства, а доверенность на управление автомобиля была просрочена. Кроме того, на момент совершения сделки ответчик был признан недееспособным. Мне об этом не было известно, поэтому я подписал договор.
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Возможные последствия
Признать договор недействительным возможно при наличии одного или нескольких элементов, которые противоречат закону.
Если, к примеру, в договоре будет указана одна площадь участка, а по кадастровому паспорту числится другая, этого достаточно для признания соглашения недействительным.
Ведь от указанной площади зависит расчет стоимости земли при продаже, а от последней величины – размер подоходного налога, который потребуется уплатить продавцу.
При рассмотрении обстоятельств может оказаться, что у сторон не было противозаконных умыслов. Тогда суд обяжет обоих вернуть все к исходному состоянию.
Если это станет невозможным, например, покупатель успел за время пользования участком возвести на нем строение, облагородил территорию, т. е. затратил средства, то он должен продавцу вернуть его стоимость.
При выявлении судом умыслов со стороны обоих участников сделки, суд конфискует имущество в пользу государства.
Рекомендации истцу
Истцу изначально следует составить столько экземпляров заявления, столько ответчиков он указывает в тексте. После принятия прошения к рассмотрению все копии будут направлены судом к ним для ознакомления с претензиями.
Фактически при подаче иска продавец будет оспаривать право покупателя на участок, которое тот получил и официально зарегистрировал.
Для этого истцу потребуется доказать свою правоту, предъявив сам договор купли-продажи и другие бумаги по требованию:
Обстоятельства
Доказательства
Продавец в момент совершения сделки был дееспособен, но не понимал, что делает. Это подтверждается различными обстоятельствами.
У продавца действительно есть нарушения психики, которые приводят к неадекватности поведения:
- расстройство (раздвоение) личности;
- психическое расстройство;
- заболевание головного мозга;
- др. нарушения.
Суду потребуется представить:
- свидетельские показания граждан, которые подтвердят неадекватное поведение гражданина;
- амбулаторную карту с внесенным в нее диагнозом и рекомендациями по лечению;
- заключение медкомиссии, которое было выдано для признания гражданина инвалидом;
- другие медсправки.
Продавец является инвалидом.
Необходима:
- справка об установлении инвалидности;
- выписка из акта, который составляется при заседании ВТЭК.
Продавец безграмотен.
Нужны:
- показания свидетелей;
- справка о наличии или отсутствии образования.
При заключении договора были нарушены требования закона.