Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка доли в квартире: тонкости оформления и риски». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Порядок продажи доли квартиры после уведомления.
После того, как совладельцы получили ваше уведомление о продаже доли с конкретной указанной суммой, у них есть 1 месяц для принятия решения. Если в течении этого срока ответа в письменном виде вы не получите, то можно действовать дальше. Но сообщение о намерении продать жилье с указанием даты получения адресатом необходимо сохранить, чтобы в случае возникновения споров у вас было неоспоримое доказательство.
Содержание:
Что делать, если нарушено преимущественное право покупки
Зачастую права совладельцев жилых помещений при продаже одним из них своей доли нарушаются по тем или иным причинам. Это может быть и простое незнание закона, и желание «насолить» соседям по квартире.
Нарушение прав может быть в двух случаях:
- доля продана вообще без уведомления других участников долевой собственности;
- доля продана до установленного законом срока в 1 месяц до получения отказа.
Порядок продажи доли в квартире
В этом разделе мы подробно остановимся на всех нюансах того, как продается доля в квартире по преимущественному праву.
Необходимо понимать, что привилегированное право распространяется на продажу и обмен. Ни о каком другом отчуждении речь здесь не идет. Если, к примеру, собственник решит подарить свою долю собственности лицу, который не имеет отношения к этой недвижимости, он не обязан уведомлять об этом других совладельцев или соседей.
Если процедура не подразумевает дарение, а именно продажу, но прикрытую дарением, сделка может быть оспорена в судебном порядке как притворная. В судебной практике таких случаев немало.
Продать долю подороже сособственникам не получится, но вот сторонним лицам можно. Закон в этом случае не ограничивает владельца доли.
Заключение
Преимущественное право покупки квартиры имеют все совладельцы объекта недвижимости, а также соседи, если речь идет о коммунальной квартире.
При продаже должна соблюдаться определенная процедура: необходимо известить всех сособственников в письменной форме, дождаться их решения, при отказе оформить процедуру у нотариуса. Срок преобладающего права выкупа составляет 3 месяца с момента получения уведомления о продаже.
Зачем нужна покупка долей?
Владелец части недвижимости может распоряжаться ей без согласия или разрешения со стороны других собственников при продаже посторонним лицам, дарении, обмене. Предметом сделки может быть доля любого размера, указанная в правоустанавливающих документах (1/2, ¼, 1/100 и т.д.).
Для приобретателя покупка доли в квартире – это возможность улучшить жилищные условия, если гражданин ранее не имел собственной недвижимости. Также можно зарегистрироваться по месту жительства, чтобы соблюсти требования миграционного учета (эта цель может быть не достигнута при слишком маленьком размере доли). Кроме того, появляется право на социальные, медицинские, образовательные и иные услуги по месту прописки.
Документы
Процедура оформления зависит от того, что продается:
- доля в праве общей долевой собственности (когда один из собственников хочет продать свою долю третьему лицу);
- вся квартира, принадлежащая нескольким лицам, продается целиком.
При продаже доли в праве на квартиру у сособственников возникает преимущественное право покупки данной доли. Закон обязывает продавца соблюсти это право, направив остальным собственникам уведомление о продаже доли. Сособственники могут:
- воспользоваться правом и выкупить долю по предложенной цене;
- отказаться от преимущественного права;
- проигнорировать уведомление.
С момента извещения у сособственника есть один месяц, чтобы принять решение. Если получатель отказывается приобретать долю или игнорирует извещение, то долю можно смело продавать постороннему покупателю.
Текст уведомления должен содержать:
- Ф.И.О. продавца;
- адрес объекта недвижимости, указание на кадастровый номер;
- указание на размер доли, которая продается;
- цена доли;
- указание на преимущественное право покупки;
- подпись продавца.
Уведомление будет размещено на сервисе Росреестра.
Другой комментарий к Ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Преимущественное право покупки выражает интерес участников общей собственности в сокращении самого числа собственников, что повышает для каждого из них ценность общего имущества, а также интерес в увеличении доли каждого из участников. Кроме того, посредством этого права участники получают возможность в известной степени контролировать персональный состав совладельцев, что также представляет для них существенный интерес.
Механизм действия преимущественного права покупки состоит в том, что другие участники общей собственности вправе в установленный срок перевести на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи, заключенному участником — продавцом доли в праве общей собственности, на тех же условиях. Это право возникает независимо от того, выполнил ли продавец возложенную на него п. 2 ст. 250 обязанность по письменному извещению других участников о продаже доли.
Однако в том случае, если продавец не выполнил эту обязанность, увеличивается срок, в течение которого участники вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя доли. Если по общему правилу срок принятия предложения продавца составляет месяц со дня извещения для недвижимости и десять дней для движимости, то в случае нарушения обязанности по извещению срок увеличивается до трех месяцев в отношении любой вещи.
2. Преимущественным правом покупки охватываются только сделки купли-продажи и мены доли. Иные сделки по отчуждению доли в праве общей собственности, в частности, дарение, внесение в уставный капитал хозяйственного общества, рента, передача в качестве отступного, не дают права другим участникам на получение доли в порядке ст. 250.
Комментарий к статье 250 Гражданского Кодекса РФ
1. Общая собственность, в т.ч. и долевая, характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, которые связывают сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних, которые связывают сособственников между собой. Последним далеко не безразлично, кто займет место лица, выбывающего из отношений общей собственности. К тому же сособственники могут быть заинтересованы в увеличении размера принадлежащих им долей. Разумеется, учет интересов лиц, между которыми сохраняются отношения общей собственности, а также лиц, которые желают стать собственниками всего общего имущества, т.е. перейти от общей собственности к односубъектной, должен производиться таким образом, чтобы ни в коей мере не ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей. На строгом учете взаимных интересов и покоятся закрепленные в законе установления о преимущественном праве покупки или, что то же самое, о праве преимущественной покупки.
Другой комментарий к статье 250 ГК РФ
1. Персональный состав участников долевой собственности имеет существенное значение для организации согласованного владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Установление преимущественного права сособственников на покупку продаваемой доли в праве общей собственности имеет целью согласовать интересы продавца доли и остальных участников долевой собственности. В интересах продавца доли определено, что преимущественное право покупки доли осуществляется участниками общей собственности по цене, за которую эта доля продается постороннему лицу, и на прочих равных условиях.
Преимущественное право покупки доли в равной мере принадлежит всем сособственникам. Если же несколько участников долевой собственности выражают желание купить долю, то выбор покупателя принадлежит продавцу, так как для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Договор купли-продажи доли не относится к числу публичных (ст. 426 ГК), поэтому продавец доли вправе оказать предпочтение одному из участников общей собственности и заключить с ним договор. Доля может быть также куплена несколькими сособственниками на общие средства.
Право преимущественной покупки не может быть передано лицу, не являющемуся участником долевой собственности, так как предоставление этого права непосредственно связано с отношениями общей собственности.
2. В случае продажи доли с публичных торгов право преимущественной покупки участники общей собственности не имеют, так как договор заключается с лицом, выигравшим торги (ст. 447 ГК). Сособственники могут участвовать в публичных торгах на общих основаниях с другими покупателями. Продажа доли с торгов возможна, например, при обращении взыскания на долю в общем имуществе (ст. 255 ГК), при реализации заложенного имущества (ст. 350 ГК).
Определения необходимых терминов
Понятие преимущественного права имеет несколько ключевых терминов, которые подробно рассмотрены в нижеприведенной таблице.
| Термин | Характеристика |
| Долевая собственность | Недвижимость, которая имеет нескольких владельцев обладающих правом собственности. |
| Доля в квартире | Доля в праве собственности на соответствующую недвижимость. |
| Право собственности на часть квартиры | Возможность полного распоряжения своей частью и свершения различного рода сделок (продажа, сдача в аренду, завещание). |
| Преимущественное право приобретения недвижимости | Возникновение такого права у третьих лиц при покупке комнаты в коммунальной квартире или же доли недвижимости. |
| Совместная собственность | Право собственности на недвижимость у нескольких лиц. При этом имущество не распределено на какие-либо конкретные доли. |
О сути понятия преимущественного права покупки
Этот вопрос строго регулируется действующим законодательством. Если гражданин принял решение о продаже доли, которая ему принадлежит – прежде всего, он должен известить других собственников. Именно у них есть право первыми выкупить тот или иной объект при желании.