Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нотариальная сделка купли-продажи квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Нужен ли нотариус при покупке квартиры? В каких случаях?.
В сферу влияния нотариуса при оформлении купли-продажи могут входить следующие действия:
- Удостоверение договора купли-продажи.
- Выдача доверенностей добровольным представителям от сторон сделки.
- Принятие денежных средств от покупателя на депозит с целью обеспечения исполнения обязательств по договору.
- Передача запроса о государственной регистрации недвижимости в Росреестр.
- Консультирование и разъяснение правовых последствий сделки.
- Рассылка извещений о продаже доли квартиры остальным сособственникам.
- Установление личности обратившихся, их психического состояния и наличия доброй воли на совершение купли-продажи.
- Подготовка проекта договора отчуждения имущества.
- Внесение данных о совершенном действии в ЕИС (Единую информационную систему) нотариата.
Нотариальное оформление сделок гарантирует их законность, сводит к минимуму риск признания недействительными и в некоторой мере упрощает процедуру для заявителей. Но обязательным обращение к нотариусу является не всегда.
Большинство обязанностей нотариуса в рамках совершения купли-продажи осуществляются лишь по желанию заявителей. Его участие будет необходимо в случаях:
- покупки доли квартиры;
- передачи продавцом или покупателем полномочий по заключению сделки третьему лицу.
Содержание:
Государственная регистрация недвижимости
В списке услуг, осуществляемых нотариусом по желанию заявителей, присутствует и посредничество в государственной регистрации приобретенной квартиры.
Регистрация — неотъемлемый этап купли недвижимости. В ходе процедуры за покупателем закрепляется право собственности на квартиру и открываются неограниченные возможности по распоряжению ею (продажа, дарение, передача наследникам и т. п.).
Зачем нужен нотариус? Подача на переоформление квартиры в уполномоченный орган через него осуществляется гораздо проще и быстрее, чем через многофункциональные центры или даже напрямую в Росреестр.
По закону, служба госрегистрации обязана выполнить процедуру в течение 3 дней с момента получения запроса из нотариальной конторы. Установленный срок сокращается из-за того, что часть обязанностей, которые обычно выполняет Росреестр, берет на себя нотариус.
Кроме этого исключается вероятность отказа от регистрации по причине несоответствия предъявленной документации, так как нотариус еще при оформлении сделки осуществляет правовую экспертизу.
Дополнительная услуга, которая может понадобиться — согласие супруга
Составить и заверить согласие у нотариуса стоит примерно 1 500 р. Я написала подробную статью — в каких случаях согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет.
Если вы покупаете квартиру, всегда проверяйте ее на юридическую чистоту (узнать как) и на долги (узнать как).
Можно ли принести нотариусу свой договор купли-продажи
По закону покупатели и продавцы могут это сделать, но на практике все по-другому — большинство нотариусов не принимают договора купли-продажи «со стороны». Договора обычно составляют помощники нотариуса по заранее подготовленным шаблонам и сами нотариусы не горят желанием проверять «чужие» договора, перед тем как их удостоверить. Поэтому придется заплатить и за составление договора.
Если вы хотите найти нотариуса, который принимает договора «со стороны», то уточняйте это по телефону. У меня был такой случай. Я позвонила одному нотариусу, как обычно трубку взял помощник. Он мне сказал, что договора они принимают.
Я составила своим клиентам договор купли-продажи, мы пришли к нотариусу и он отказался его принимать. Как обычно, ссылались на то, что договор составят помощники, они опытные специалисты и им виднее.
Поэтому переспрашивайте этот момент по телефону несколько раз.
Особенности сделки
Стоимость недвижимости накладывает обязательства на ее покупателя по проверке чистоты сделки. В рамках проверки запрашиваются сведения из ЕГРН, узнается перечень лиц, зарегистрированных в доме или квартире (если речь идет о жилом объекте), проверяются правомочия продавца и другие аспекты. Стороны договариваются о цене и только после этого приступают к составлению соглашения.
До подписания основного соглашения стороны могут заключить предварительный договор. Он содержит все условия, на которых в дальнейшем будет осуществлена сделка. Этот этап также подразумевает подготовку пакета документов для нотариального сопровождения сделки.
Очень часто на этом этапе покупатель вносит задаток. Оформляется внесение обеспечения по-разному, иногда в рамках предварительного договора. У судов нет единого мнения о том, можно ли так делать, поэтому во избежание ненужных споров задаток лучше оформлять отдельно.
Обратите внимание! Если срок заключения основного договора выйдет, а порядок возврата залога не будет установлен, то получать свои деньги покупатель будет через суд. Другой вариант – понуждение к заключению основного договора.
Следующий этап – составление основного договора нотариусом. Стороны могут проверить текст соглашения и внести в него свои коррективы. Особенно внимательно следует отнестись к ответственности за нарушение установленных обязательств: функции нотариуса при сделках с недвижимостью сводятся к тому, чтобы договор соответствовал требованиям закона и не был отменен судом в случае его оспаривания.
В соглашении рекомендуется определить, кто платит нотариусу при продаже квартиры. Несение расходов определяется по договоренности сторон. Плата за услуги может быть распределена равномерно или полностью вменяться покупателю.
Какие документы понадобятся?
Нотариусу необходимо предоставить копии следующих документов:
- Предварительный договор купли-продажи, в котором указаны условия будущей сделки. Его подписывают обе стороны. В нём также может быть прописан задаток или аванс, который покупатель обязуется предоставить продавцу, как подтверждение серьёзности своих намерений.
- Доказательство права владения недвижимостью. Подготавливается в двух экземплярах – для покупателя и Росреестра.
- Договор купли-продажи (составляется самим нотариусом).
- Справка из ЕГРН. В ней указана её стоимость, а также она доказывает, что недвижимость не была арестована. Её заказывает сам нотариус.
- Согласие супруга на совершение сделки, если продаваемая квартира была получена во время брака (должно быть заверено нотариусом).
- Справка из управляющей компании, обслуживающей дом (подтверждает, что у владельца нет долгов за оплату жилищно-коммунальных услуг).
- Выписка из домовой книги (в ней указаны лица, прописанные в жилом помещении).
- Согласие органов опеки на продажу, если в сделке участвует несовершеннолетний ребёнок.
Сколько стоит и кто платит?
Тарифы на услуги определяют сами нотариальные конторы. Их размер вычисляется на основе Налогового кодекса. Для инвалидов 1-й и 2-й групп предусмотрены льготы – они заплатят лишь половину суммы за услуги нотариата. Скидка предусмотрена и в отношении родственников, являющихся сторонами сделки.
Конечная сумма зависит также от того, какие работы проведены и в каком регионе действует нотариальная контора. Стоимость нотариальной помощи складывается из:
- Размера госпошлины за регистрацию (2000 рублей).
- Оформления договора (в среднем – 6 000 рублей).
- Удостоверения отказа от права преимущественной покупки другими собственниками (1 000-1 500 рублей).
- Технические работы нотариуса (от 3 000 рублей + 0.3% от кадастровой стоимости квартиры до 10 млн. (если стоимость больше, то оплата 3 000 рублей + 0.2%)).
При продаже квартиры с несовершеннолетним собственником, нотариус получит дополнительную оплату за работу с органами опеки и попечительства, которые дают разрешение на заключение сделки.
В остальных случаях нотариус необязателен
Здесь все от обратного — если в продаваемой квартире все собственники взрослые и дееспособные, то сделку необязательно удостоверят у нотариуса — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Не важно сколько продавцов участвует в сделке, сколько будет покупателей, в ипотеку ли продается квартира и т.п. В этом случае договор купли-продажи подойдет в простой форме, а не в нотариально заверенной. Простая форма договора это когда он напечатан на листе А4 и подписан участниками сделки.
Покупатели и продавцы могут по желанию удостоверить сделку нотариально. Обычно так поступают когда участники опасаются, что кто-то захочет оспорить сделку. В этом случае нотариус сможет выступить в качестве гаранта, что действия участников были осознанными и добровольными. Выше я вставила ссылку как заверяется договор у нотариуса.
Оформление покупки квартиры через нотариуса: изменения
Изменения действуют с 2016 года. С июня 2016 года не выписываются свидетельства, подтверждающие государственную регистрацию прав на недвижимость. Ранее свидетельство являлось основным документом при заключении сделок.
Статья 14 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установила правило.
Почему происходят двойные продажи
Заблуждение первое: двойные продажи происходят только при продаже квартир в новостройках на этапе строительства.
Ничего подобного, двойная продажа может произойти при продаже любой недвижимости: и новостройки и вторичной. Нам известны случаи двойных продаж Квартир и долей в квартирах, индивидуального загородного дома, двойные продажи Долей загородного дома земельного участка, офиса, производственного здания и т.д.
Мы неоднократно участвовали в судебных процессах о двойных продажах квартир на вторичном рынке, и земельных участков. Причина двойной продажи недвижимости – установленная законом и разорванная по времени двух этапная схема продажи недвижимости:
1) заключение договора на отчуждение недвижимости; 2) государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Встречаем, когда от совершения сделки до гос регистрации права собственности проходят месяцы и годы. За это время недвижимость могут еще раз продать, а затем перепродать, и она может успеть перейти по наследству.
Собственник недвижимости, подписав договор купли продажи, не прекращает быть ее собственником до внесения записи о переходе права собственности к покупателю в Единый гос реестр недвижимости. По этому, не существует гарантий, что подписывая договор с вами, в этот-же день продавец не подпишет договор с кем-то еще, или он до вас, этот собственник уже подписал договор с кем-то. Далеко не всегда двойная продажа обусловлена мошенничеством со стороны продавца.
Спасти деньги покупателя при двойной продаже недвижимости может только правильная технология проведения сделки купли продажи недвижимости. Это умеют делать адвокаты, юристы по недвижимости, риелторы. Получить юридическое сопровождение сделки вы можете у адвоката, у юриста по недвижимости, у риелтора.
Почему стоит оформить сделку нотариально?
После принятия ФЗ №218 в 2016 любые сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, должны быть нотариально заверены. Согласно закону, продать свою долю владелец может только через нотариуса. Но обратившись к нему, вы получаете следующие преимущества:
- Будет проверена законность документов.
- Нотариус доказывает легитимность продажи, так что другим лицам будет значительно сложнее оспорить договор.
- Вам помогут пройти прочие инстанции и проконтролируют ход продажи.
- Регистрация проходит быстрее – три рабочих дня с момента подачи запроса в Росреестр (при подаче бумаг в электронном виде и вовсе 1 день).
Нотариус заинтересован в успешном проведении сделки, так как он должен будет возместить ущерб, если в ходе оформления сделки были допущены ошибки.
Нотариус может выполнить часть работы, которую раньше выполняли юристы и риэлтерские компании, а именно – сопровождение сделки. Таким образом, риэлтору можно поручить только поиск покупателя.