Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок взыскания неустойки по ДДУ с застройщика: пошаговая инструкция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Судебная практика.
Каждое дело, касающееся выплаты неустойки по ДДУ, рассматривается индивидуально, поэтому в таких вопросах отсутствует четкая закономерность и сложно делать выводы в отношении вероятности успеха при обращении в суд. В некоторых случаях арбитражный орган опирается на ФЗ «О защите прав потребителя» при расчете величины неустойки в случае нарушения оговоренных сроков сдачи объекта. Но в большинстве ситуаций в основе решения лежит ФЗ №214.
Содержание:
Как правильно оформить иск?
Для получения неустойки дольщику важно правильно составить иск в судебный орган. Документ оформляется в свободной форме, но в нем должно быть указано:
- Название суда и его юридический адрес.
- Персональная информация об истце и его адрес постоянного проживания.
- Название строительной компании и ее юридический адрес.
Также в исковом заявлении стоит отразить основания, которые послужили причиной подачи документа. Также обязательно перечисление имеющихся претензий. Для повышения шансов на успех необходимо описать следующие обстоятельства:
- Дату оформления договора и основные условия.
- Права и обязательства сторон.
- Нарушения, которые допустил застройщик.
По закону участник долевого строительства вправе требовать неустойку с учетом числа дней просрочки и ставки рефинансирования ЦБ. При этом в исковом заявлении можно отразить объем требуемых средств, в том числе штрафов, материального ущерба и покрытия дополнительных затрат. Также в иске прописывается опись бумаг, удостоверяющих правомерность требований, ставится дата оформления и подпись истца.
Порядок действий
Существует несколько способов взыскание неустойки с застройщика. Необходимо отметить, что добровольная компенсация от недобросовестной организации выплачивается крайне редко. Несмотря на необычность такого явления, подобные случаи бывают на практике и дают возможность начать диалог застройщиком в конструктивном русле. Однако чаще всего такие споры решаются в досудебном или в судебном порядке.
Исполнение решения: судебная практика
Судебная практика демонстрирует, что чаще всего в требованиях дольщиков о выплате неустойки суд отказывает из-за недостаточной доказательной базы, то есть из-за отсутствия нужных документов в процессе. Заявителям необходимо быть максимально внимательными при составлении искового заявления и при сборе документов в приложениях к нему. В таком случае выиграть суд и добиться выплат будет намного проще.
Критерии выбора судебного юриста по ДДУ
Нет ничего хуже для дольщика, как допустить ошибку с выбором юриста. Разберём подробно, как определить фирму «пустышку». Для этого нам нужно выработать какие-то критерии, по которым можно определить, какая фирма достойна нашего внимания, а какая нет. Вперёд!
Приемка квартиры в новостройке без юриста — это подарок неустойки застройщику
Как мы не стараемся вести просветительскую работу, участники долевого строительства по-прежнему стараются сначала поставить свою подпись под актом приёма-передачи квартиры, а потом узнавать у юриста, что сделали не так. Пожалуйста, старайтесь сначала позвонить юристу, а потом подписывать акты. Мы не берём за такие консультации деньги. Нам будет легче потом взыскивать для вас неустойку, так как не всё, что дольщик самостоятельно сделает, юрист потом может исправить.
Последний пример. Дольщица отдала застройщику подписанный акт без проставленной даты. Получила обратно с датой подписания акта задним числом, без просрочки. В прошлом месяце, дольщик подмахнул акт совмещённый с дополнительным соглашением изменяющим условия ДДУ в части срока передачи квартиры. Сам себя лишил неустойки тысяч примерно на пятьсот. Что в вашем случае захочет учудить застройщик, угадать сложно, поэтому предварительно позвоните по тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.
Особенности расчета компенсации
В федеральном законе ФЗ-214 помещена методика расчёта компенсации и законность её получения со строительной организации.
Формула расчёта неустойки достаточно проста и доступна для понимания простых граждан. А возможности варьировать суммой, применяя утверждённые ставки на каждый из периодов просрочки, позволяет получить желаемую неустойку.
Однако выясняется, что покупатели не всегда правы, и по решению суда, насчитанная в рублях неустойка по ДДУ, снижается в десятки раз.
Можно подать иск в суд о взыскании компенсации по ДДУ по месту прописки. Покупатель выставляет свою претензию застройщику. Но, как показывает судебная практика, признание недействительности условий договора долевого участия происходит довольно часто. По каким причинам суд принимает сторону застройщика и отменяет претензии кредитора, хотя указанный в ДДУ срок сдачи объекта нарушается?
Для этого у суда есть другой инструмент – статья 333 ГК. Статья направлена на определение объективной величины компенсации за долгострой и называется «Уменьшение неустойки».
- В первом пункте говорится о возможной несоразмерности выставленной суммы, которую суд вправе уменьшить до «разумной» величины. Для этого застройщику необходимо подать встречное заявление. Это условие обязательно должно быть выполнено.
- Во втором пункте суду разрешается в исключительных случаях снизить неустойку по ДДУ, так как она приводит к необоснованному обогащению кредитора. Эта формулировка позволяет гибко подходить к определению величины компенсации.
Судебная практика
Взыскание неустойки по ДДУ в судебной практике 2018 показывает неоднозначность подходов краевых судов в отношении подобных дел.
Насколько суд может снизить неустойку по ДДУ, покажет пример рассмотрения спора судом. Он снизил размер неустойки с 236 тыс. рублей до 10 тыс. рублей, хотя просрочка составляла 2/3 года. Суд нашёл, что продление сроков было незначительным, и на основании этого вынес решение об уменьшении претензии со стороны истца.
Штрафные санкции были тоже отменены из-за того, что застройщик пытался урегулировать отношения с кредитором до суда. Однако истец всё равно подал иск о взыскании неустойки.
После подачи апелляции, суд не изменил своё первое принятое решение, находя действия истца лишенными оснований.
Соискатель дошёл до второй кассации и получил ответ, что суд, уменьшивший исковую сумму в двадцать раз, не имел мотивов к нарушению правовых норм.
Действие 2
Составлять претензионное письмо надо вдумчиво и внимательно, ведь в дальнейшем оно может стать хорошей основой для иска, останется всего лишь подправить реквизиты.
Внимание! Хорошим и осмотрительным шагом на будущее окажется предложение, выраженное в письме, обязательное для застройщика – «прошу ответить на данное заявление в течение 2 (3, 4 и т. д.) дней с момента получения в письменном виде, ответ направить по адресу: …, продублировать по телефону …». Не забудьте также указать степень ответственности застройщика за уклонение от исполнения обязательства. Сделать это можно в следующей форме: «В случае не получения ответа в данную претензию в указанный срок, буду вынужден обратиться в Н-ский суд города Н с иском, где дополнительно буду требовать компенсацию морального вреда, оплату услуг представителя и иных судебных расходов».
Действие 3
Для того чтобы правильно и с доказательствами уведомить застройщика о Вашем недовольстве и притязании, можно пользоваться следующими методами:
- вручить ему письменный документ из рук в руки так, чтобы на втором экземпляре (остающимся у дольщика), горе-застройщик в лице его полномочного представителя поставил свою подпись о получении.
- направить ценным письмом с описью вложений по почте. Адрес надо брать тот, что указан в договоре, либо тот, что доподлинно известен – опубликован в официальных источниках, сообщен застройщиком в форме делового письма, заверенного печатью и т. д. Если имеется несколько адресов, то лучше отправить претензию по всем известным местоположениям должника. Надо тщательно собирать все чеки, квитанции, подтверждения отправки — они очень могут пригодиться в суде.
- Если письма возвращаются без принятия адресатом, то надо использовать все возможные пути уведомления, сохраняя доказательства попыток выйти на контакт с застройщиком — отправлять телеграммы, звонить, с последующей распечаткой звонков, направлять факсы с сохранением отчетов, писать электронные письма с требованием направить уведомление о прочтении и т. д.
Само собой, такие обращения должны быть корректными, не содержать угроз, оскорблений и прочего!
Действие 5
После передачи претензии с подтверждающими документами застройщику (а это должны быть копия ДДУ, Вашего паспорта, расписки или иных подтверждений передачи денег) надо дождаться истечения предложенного срока. Если ответа не последовало либо он оказался неудовлетворительным, то рекомендовано без промедления готовиться к обращению в суд.
Полезно знать!
Многие юридические компании сейчас предлагают выполнить взыскание неустойки с застройщика без предоплаты, но с гарантией результата, привлекая клиентов заманчивым обещанием, что действовать они будут по схеме, где процент неустойки суд не снизит. Такие схемы и в самом деле существуют. Общеизвестно, что при обращении в суд частного лица спор должен быть рассмотрен судом общей юрисдикции, обычно районным, потому что суммы почти всегда приличные. Судьи общей юрисдикции известны тем, что снижают проценты неустоек, что истцам, конечно, не выгодно. В арбитражном судопроизводстве есть такой инструмент, который позволяет доказать значительность нанесенного невыполнением обязательства ущерба, что судом учитывается при принятии решения снижать или не снижать суммы пени. Чтобы иметь возможность обратиться с иском в арбитражный суд, заключается договор уступки права требования, и в суд идет уже вполне юридическое лицо. С одной стороны, пока эта схема действует, то почему бы не идти этим путем и не обращаться в арбитражные суды с иском о взыскании неустойки с застройщика? С другой стороны, при поручении такого дела юридической компании надо для начала убедиться в ее благонадежности: изучить историю выигранных споров, благо сейчас они есть в открытом доступе, поискать отзывы в Сети, изучить базы данных приставов, судов и т. д.
Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?
Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав – цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.