Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разделение многоквартирного дома на два адреса». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Юридический раздел дома (общая долевая собственность).
Любой объект недвижимости может принадлежать как одному хозяину, так и нескольким одновременно. В последнем случае речь идет об общей долевой собственности. Яркий пример такой ситуации – это развод и раздел совместно нажитого имущества между супругами. В результате этого у дома появляется два хозяина-собственника. Причем, согласно нормам Семейного кодекса РФ, доли супругов признаются равными, то есть каждый из них станет владельцев 50 % (половины) дома. При этом дом остается единым объектом, у которого один адрес и кадастровый номер.
Соответственно, в этой ситуации хозяевам дома выдается свидетельство, в котором указано, что каждый из них владеет половиной конкретного дома. Соответственно, аналогичное свидетельство может быть выдано и на земельный участок, на котором находится дом.
После получения подобных свидетельств процесс юридического раздела дома и земельного участка можно считать завершенным. При этом совладельцами недвижимости могут быть бывшие супруги, наследники и любые иные граждане, участвовавшие в разделе и приобретшие долю в доме.
Что касается процедуры юридического раздела дома, то ее характер будет зависеть от конкретной ситуации. Для супругов она будет выглядеть следующим образом. Супруги во время брака либо после его расторжения могут прийти к соглашению о разделе своего имущества. В этом случае долевая собственность будет образована на основании соглашения между ними, которое заверяется нотариусом. Подобное соглашение и будет основанием для оформления свидетельств на получение 50 % конкретного объекта недвижимости. Если супруги не достигнут такого соглашения самостоятельно, то доли будет определять суд. В этом случае решение суда и станет основанием для оформления свидетельств на доли дома.
Если речь идет о наследниках, то вопрос долей будет определен в свидетельстве о праве на наследство. В последующем оформление объекта в собственность и будет происходить согласно имеющимся долям.
Содержание:
Перепланировка дома для последующего выдела долей
В подавляющем большинстве ситуаций дом при его первоначальной планировке не предназначен для выдела двух изолированных частей. Однако многие строения могут быть изолированы в результате реконструкции или перепланировки.
Вопрос перепланировки в нашей стране всегда непростой. Поэтому к нему стоит относиться со всей ответственностью. Согласно пункту 10 упомянутого нами Постановления Пленума ВС РФ, в случае проведения перепланировки дома собственникам требуется получение разрешения на строительство. Такое разрешение выдается местными органами власти.
После завершения перепланировки необходимо также и получение заключения муниципальной комиссии – акта о вводе дома в эксплуатацию с учетом проведенной перепланировки. Подобный документ выдается также местными властями, а для его получения необходимо обследование дома сотрудниками пожарного надзора и Роспотребнадзора.
Постановление ВС РФ также определяет случаи, когда речь идет не о перепланировке, а, следовательно, разрешение на ее проведение не требуется. Такая ситуация возможна, если переоборудование дома не влияет на степень безопасности дома, его конструкцию, не влечет иных существенных изменений градостроительных параметров дома.
При этом стоит помнить, что вопрос перепланировки в большей степени строительный, нежели юридический. Поэтому перед ее проведением необходима, прежде всего, консультация опытного специалиста-строителя. Именно такие специалисты смогут предложить как наиболее оптимальный вариант образования двух изолированных частей, так и определиться с необходимостью проведения работ по перепланировке здания.
Мирно, по соглашению
Если у собственников нет разногласий по поводу порядка использования частей дома, его можно разделить мирно, без суда. Первым делом нужно обратиться к кадастровым инженерам: они признают дом пригодным для раздела и составят технический план. Специалистов можно вызвать через региональное отделение БТИ или другую компанию, которая имеет соответствующую лицензию. Цены начинаются от 15000 рублей, зависят от площади недвижимости и тарифов конкретного бюро.
По закону разделить можно только дома блокированной застройки. Если говорить простым языком, это объекты, которые имеют отдельные входы и самостоятельные коммуникации. Если дом по техническим параметрам не подходит для реального раздела, придется сделать реконструкцию и узаконить ее.
После того, как кадастровые инженеры сделают технический план, нужно заключить соглашение о реальном разделе. Документ обычно составляют в простой письменной форме, без участия нотариуса. Так как типовых случаев почти не бывает, за составлением соглашения лучше обратиться к юристам. Их услуги обойдутся в 2500-3000 рублей. К слову, если дом делят супруги, соглашение должно быть представлено строго в нотариальной форме.
С готовым соглашением и техническим планом дома нужно прийти в МФЦ: там вы напишете заявление на постановку новых объектов на кадастровый учет и одновременную регистрацию права. Госпошлина составит 2000 рублей для каждой стороны сделки, документы на собственность будут готовы через 12 рабочих дней.
Через суд
Если собственники не могут поделить недвижимость мирно, придется решать проблему через суд. В процессе рассмотрения дела суд назначит специальную экспертизу. По ее результатам собственникам предложат несколько вариантов раздела, один из которых им придется принять. Результат — решение суда о прекращении долевой собственности на недвижимость.
С решением нужно обратиться в кадастровым инженерам (например, в БТИ): они подготовят заключение и технический план дома. Эти документы подают в МФЦ для регистрации права собственности.
Главное
- Оформлять реальный раздел хлопотно: это отнимает время, деньги и нервы. Иногда проще продать свою долю второму собственнику и купить новый дом.
- Если владельцы готовы разделить дом мирно, достаточно составить соглашение. Если нет придется привлечь суд.
- Делить можно только те дома, которые признают блокированной застройкой. Решение — принимают кадастровые инженеры.
- Если под домом слишком мало земли (обычно меньше 8 соток), ее не разделят. Она останется в общей собственности владельцев дома.
Правила раздела частного дома
Внимание Утверждение проекта в БТИ является завершающим этапом согласования, на котором планируемые изменения в конструкции дома проходят утверждение у коммунальных служб.
Внимание! Службы оценивают безопасность планируемой реконструкции для водопроводных, газовых и электрических коммуникаций, без их положительного заключения работы по реконструкции запрещены. После завершения всех работ происходит приёмка проекта у строительной организации.
Для составления нового технического паспорта для каждого здания сотрудники инженерной службы БТИ производят замеры и необходимые расчёты. Завершающим этапом становится внесение сведений в единый реестр недвижимости о новых параметрах зданий и их владельцах.
Заключение Раздел дома на доли происходит по инициативе владельцев таких долей путем их выдела из общей собственности.
Что такое реальный раздел дома в натуре
Реальным разделом жилого дома в натуре считается прекращение его совладельцами их прав на общую собственность и раздел ее на отдельные доли, каждая из которых переходит в частную собственность одного из бывших совладельцев.
На практике такой раздел достаточно затруднен, особенно если совладельцы находятся в неприязненных отношениях друг с другом и зачастую просто не могут договориться между собой.
Но если дом остается в долевой собственности, совладельцы зачастую должны принимать какие-то совместные решения по вопросам:
- регистрации новых жильцов;
- ремонта;
- реконструкции дома, его инженерных сетей,
а при достаточно сложных отношениях это крайне затруднено или невозможно, то большинство собственников стремятся модифицировать свою половину в отдельное жилое помещение.
Сделать это можно путем выдела доли дома и земли под ним, другими словами – путем реального раздела недвижимости в натуре.
Для того, чтобы произвести такой раздел, собственники дома должны решить ряд вопросов:
- Определить точную стоимость жилого дома, учитывая при этом стоимость и надворных построек. Это можно сделать с помощью независимой технической экспертизы.
- Исходя из результатов экспертизы установить – возможен ли натуральный раздел с соблюдением равенства идеальных долей.
Идеальная доля – это доля собственности, которую в реальности невозможно увидеть или потрогать, так как в собственности каждого из совладельцев находится не реальная доля этого дома, например, половина кухни или четверть гостиной, а виртуальная доля собственности, подразумевающая собой вид права собственности на определенный дом.
- Установить – возможен ли раздел в натуре в принципе.
- Определить – есть ли необходимость проведения дополнительных работ для оборудования, например, отдельного входа, если такая необходимость есть, то определиться с их стоимостью.
Способ №2. Раздел дома на два отдельных строения
Разделить дом на два отдельных строения — это называется выделение доли в натуре. Суть этого способа заключается в передаче каждой из сторон изолированного помещения, пригодного для проживания. Это самый распространённый способ раздела домовладения на двух хозяев.
Основное преимущество заключается в том, что каждый из собственников может продать свою долю без согласия другого домовладельца. Обратите внимание, что этот способ не подходит для раздела одноквартирных домов, в этой ситуации придётся искать другие пути решения проблемы.
Выделение доли в натуре возможно при соблюдении следующих условий:
- каждый из собственников должен иметь отдельный вход;
- выделенная часть имущества должна быть пригодна для проживания;
- жилые помещения полностью изолированы;
- обязателен раздел земельного участка.
Если строение находится в аварийном или ветхом состоянии, или непригодно для проживания, выделение доли в натуре невозможно даже в судебном порядке.
Как разделить дом на 2 хозяев
Впрочем, даже без оформления раздела, любое имущество вполне может находиться в долевой собственности или совладении. Значит юридически поделить-таки его можно. Но действовать нужно последовательно, четко соблюдая инструкцию:
- Сначала юридическая консультация.
- Затем оформление необходимых документов.
- После — выделение доли каждого из хозяев в конкретном размере.
- Потом согласование проекта (на 2 входа).
Землю, на которой дом расположен, при этом не трогают — фактический раздел участка произойдет по «сценарию» дележки дома.
Профессиональное проектирование
Если проект дома на два входа поручить профессиональному архитектору с опытом реализации подобных решений, здание получится максимально функциональным. Специалист учтет все пожелания заказчиков и по возможности оптимизирует проект. Сопоставит задуманное с предполагаемыми финансовыми вложениями и реальностью воплощения задуманного, в принципе. К тому же велика вероятность сократить ожидание реализации строительства, ведь проект профессиональной работы (с нуля или переделочный) согласовать получится гораздо быстрее, нежели самодельный. Из-за в разы меньшего числа огрехов и допущенных нарушений.
К опытным архитекторам обращаться удобнее, поскольку можно:
- вообще составить проект на два входа, что называется, «с нуля»;
- приобрести один из уже готовых проектов.
Если обратиться в профессиональную архитектурную студию, будущий дом покажут во всей красе — со всех сторон, изнутри и снаружи, в естественных оттенках и т.д.
Даже приобретая в таких организациях готовый план, заказчики имеют возможность корректировать внутреннее пространство строения (если позволяют технические характеристики здания, о чем архитекторы предупреждают клиентов заранее). И конечно, в такой фирме без проблем можно заказать услуги по проектированию/планированию двух отдельных ходов в уже имеющемся жилом частном доме.
Помочь найти такое архитектурное бюро и подготовить всю необходимую документацию может помочь опытный юрист соответствующей квалификации. И к его помощи лучше обратиться как можно раньше, если владельцы хотят существенно сэкономить на потраченном времени, собственных нервах и ненужных расходах.
Как правильно разделить дом и землю находящиеся в общей долевой собственности
Необходимость разделить недвижимое имущество на части, особенно жилья и участка земли, на котором оно расположено, возникает, если у него несколько собственников. Несколько собственников может быть у наследованного дома, приватизированного участка и у совместного имущества разведённых супругов. На практике чаще всего встречается последний случай. В связи с этим самым актуальным вопросом становится, как разделить земельный участок с домом на два?
Спорные ситуации
Разумеется, когда речь идёт о разделе имущества, особенно о разделе дома или земельного владения, споров избежать получается не всегда. В таком случае большинство собственников ищет решение в судебных органах.
Однако суд не гарантирует решение спора, хотя и может установить доли каждого из собственника в принудительном порядке. Но даже это не означает удовлетворение требований каждой из сторон. Суд всего лишь установит компромисс между сторонами.
Чтобы положить конец спорам, нужно осуществить выдел доли каждого собственника в натуре. Это означает, что части каждого из собственников в доме будут друг от друга отграничены и помещений общего пользования не будет.
Оформление фактического раздела
Юридическое оформление раздела подразумевает лишь закрепление прав каждого собственника. Вместе с тем, весь процесс фактического выдела долей необходимо в установленном законом порядке задокументировать.
Так, чтобы процедура фактического раздела была законной, нужно оформить следующую документацию:
- Внести соответствующие изменения в техническую документацию жилого дома.
- Если планируется установить отдельные адреса, то оформить на каждый дом самостоятельные кадастровые паспорта.
- Сооружения, находящиеся в части земельного участка каждого из собственников, также нужно фактически и документально разделить и поставить на учёт в кадастровой службе.
- Составить соглашение между собственниками. Если по техническим причинам разделить дом или участок в равных долях не получается, то необходимо обговорить денежную компенсацию одной из сторон.
Собранная документация подаётся в Росреестр для регистрации. Если вся процедура была проведена согласно закону, то каждый из собственников по истечении двухнедельного срока получит выписку о праве собственности.