Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформить куплю-продажу квартиры: самая подробная инструкция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Раздел “Покупка квартиры: оформление сделки».Автор пишет: “Основной договор купли-продажи подписывается всеми сторонами, участвующими в сделки, лично, в присутствии друг друга”.
А что насчет конституционного права иметь представителя? Практически любой договор (например, кроме брачного) может быть подписан лично или законным представителем.
Необязательно, что договор должен быть подписан в присутствии друг друга. Договор можно подписывать и раздельно. Данный факт не влияет на признание сделки недействительной. Единственно в случае раздельного подписания, покупатель должен удостовериться, что договор подписан уполномоченным лицом.
Содержание:
Раздел “Нюансы”
Автор пишет: “При передаче задатка нужно составить предварительный договор купли-продажи, в котором нужно полно описать предмет продажи (квартиру), привести паспортные данные продавца и покупателю, точную сумму будущей сделки, сроки, штрафные санкции при нарушении условий договора”.
При передаче задатка или аванса необязательно составлять предварительный договор, можно сразу подписать договор купли-продажи.
Находится в долевой собственности
Наличие двух и более собственников в квартире никак не влияет на алгоритм ее продажи. Здесь возможны два варианта подписания договора. Либо составляется один договор между покупателем и всем собственниками, либо несколько договоров с каждым владельцем доли. Налог от продажи платится каждым собственником, исходя из фактически полученной суммы за свою часть недвижимости.
🖊 4) Площадь кухни
Площадь кухни имеет принципиальное значение для женщин, а также покупателей, у которых большая семья. Для них зачастую принципиально, чтобы размер этого помещения позволял вместе собираться за столом.
Планировки, при которых кухне отводится менее 9 квадратных метров, сегодня считаются устаревшими. Поэтому такой параметр может существенно снизить спрос на жилую недвижимость. В итоге придётся либо долго ждать покупателя, либо снизить↓ цену.
🖊 6) Тип дома, а также год его сдачи в эксплуатацию
Каменные, а также другие дома с малым количеством этажей, в которых нет лифта, сданные в эксплуатацию в середине прошлого века сегодня пользуются невысоким спросом. Чаще всего квартиры в таких домах слишком маленькие, а планировка в них устаревшая. Если к тому же в доме давно не было капитального ремонта, продать жильё дорого не получится.
Если рассматривать квартиры, построенные недавно, можно отметить, что здесь цена также зависит от материала дома. Кирпич ценится выше↑, чем панели. Дело в том, что этот материал позволяет сохранять в квартирах комфортную температуру. Летом здесь прохладно, а зимой тепло.
Как продавать: самостоятельно или с помощью риелтора
У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.
Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.
6. Как передавать деньги
Через банковские ячейки
Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.
Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.
При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.
Через депозит нотариуса
Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.
Передача наличными
Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).
Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.
Этап 4. Осуществление расчетов
Когда оформляется сделка купли-продажи квартиры, все расчетные операции выполняются одновременно с подписанием соответствующего документа (предварительный или основной договор, соглашение о задатке). Также расчеты можно осуществлять при подписании акта приёмки-передачи объекта от продавца покупателю. Средства возможно передать наличными или перевести на банковский счет.
На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры
Договорившись о просмотре понравившегося варианта, будьте готовы изучить все нюансы продаваемого жилья. Специалисты советуют осматривать помещение в дневное время суток, естественное освещение поможет разглядеть малейшие дефекты внутренней отделки, такие как неровность стен или полов.
Обязательно проверьте работу всех систем коммуникаций:
- Холодное и горячее водоснабжение,
- Освещение в каждой комнате,
- Температуру батарей (во время отопительного сезона).
Посмотрите в окна, не загораживают ли солнечный свет соседние строения и нравится ли вам вид за стеклом.
Инфраструктура, важный фактор, о котором часто забывают при выборе жилья, особенно если цена предложения привлекательна.
Наличие в шаговой доступности продуктовых супермаркетов, школ, садиков, остановок общественного транспорта, платных и бесплатных парковок, банков, салонов красоты в будущем сильно упростит вам жизнь.
А если всего этого поблизости нет, стоит задуматься, нужна ли вам такая квартира?
Оформление сделки по договору купли продажи или ипотеке
Договор подписывается в присутствии обоих сторон или их доверенных лиц (при наличии нотариально заверенной доверенности). Лучше если сделка будет происходить при нотариусе, который проверит на подлинность все документы и зафиксирует законность процедуры.
Если есть необходимость в оформлении предварительного договора, обязательно укажите в нем сумму авансового платежа. При заключении основного договора купли-продажи проследите, чтобы в тексте были все необходимые сведения, а именно:
- Название документа,
- Информация о месте и времени заключения сделки,
- Данные паспортов каждой из сторон,
- Название и подробное описание предмета сделки (площадь, количество комнат, адрес, состояние),
- Цена сделки, размер авансового и основного платежа.
- Подписи.
Когда оба автографа будут поставлены на каждом из экземпляров, можно считать, что сделка практически завершена. Осталось произвести оплету и переоформить права собственности.
Если квартира берется в ипотеку, то прежде нужно заключить кредитный договор с банком и только после того, как деньги будут зачислены на ваш лицевой счет можно смело подписывать договор купли-продажи.
Внимание! На нашем сайте вы можете скачать образец договора купли-продажи квартиры, предварительного договора купли-продажи с задатком. Договор купли продажи квартиры с ипотекой более детально представлен и разобран в отдельном посте.
Способы оформления сделки
Все перечисленные манипуляции необходимы для поиска покупателей. Что делать, если он уже есть? Как происходит купля-продажа квартиры? Как оформить соответствующее соглашение по закону?
Существует несколько вариантов развития событий. Каждый продавец самостоятельно выбирает, каким именно методом действовать в том или ином случае.
Можно:
- обратиться к риэлтерским компаниям для оформления договора;
- самостоятельно заключить соглашение у нотариуса.
Больше никаких вариантов нет. Полностью самостоятельно оформление купли-продажи не производится. На практике все чаще и чаще встречается первый метод действий. Он избавляет и продавца, и покупателя от большинства проблем.