Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Какие ваши доказательства?.
Некоторые собственники надеются, что налоговые органы не узнают об их незаконной деятельности (да, это именно так и называется), и потому не только не декларируют доходы, но и не заключают договор с квартиросъемщиком.
В итоге под удар они ставят в первую очередь себя, ведь в договоре прописываются права и обязанности сторон, размер платы за наем и залога, условия, на которых съемщик съезжает с квартиры, и тому подобное. Если возникнет конфликт между собственником и жильцами (а такие конфликты не редкость), без договора законно отстоять свои интересы невозможно. А убытки окажутся, скорее всего, больше, чем налоги.
С каждым годом налоговая выводит на чистую воду все больше недобросовестных арендодателей. Если вы сдаете квартиру, не платите налог с дохода и попались налоговой, нарушения можно доказать несколькими способами.
Налоговики совместно с правоохранительными органами могут взять свидетельские показания у арендаторов, соседей, а также запросить выписку в банке по всем вашим текущим счетам. К доказательной базе также могут быть приложены объявления о сдаче квартиры в интернете, газетах и так далее.
Содержание:
Сдать квартиру и не платить налоги
Арендодателям не обязательно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, но собственники, получающие доход от сдачи квартир, обязаны уплачивать с такого дохода налог — 13% суммы, полученной в год.
За неуплату предусмотрена ответственность, в том числе уголовная. Так, уклонение от уплаты налогов и/или сборов с физического лица, совершенное в крупном или особо крупном размере, влечет наказание вплоть до лишения свободы на срок от одного до трех лет.
«При этом «крупным размером» считается получение за сдачу квартиры от 21 тыс. руб. в месяц в течение трех лет, — поясняет начальник юридической службы группы компаний «Пересвет-груп» Элеонора Завгородняя. — В условиях нынешнего столичного рынка такая сумма составляет минимальную стоимость аренды однокомнатной квартиры в месяц».
Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию договора аренды квартиры, заключенного на один год и более. Уточним, что с юридическими лицами заключается договор аренды, с физическими — договор найма.
Таким образом, о договоре найма, не подлежащем обязательной государственной регистрации, будет известно только подписавшим его лицам — собственнику квартиры и нанимателю.
Но в случае, если собственник намерен зарегистрировать нанимателя в своей квартире по месту жительства (постоянно или временно), органы регистрационного учета потребуют у него договор найма.
При этом надо понимать, что при возникновении каких-либо проблем собственнику квартиры будет сложно обратиться за защитой своих прав в компетентные органы, поскольку ему придется раскрывать информацию о полученных доходах и нести ответственность за уклонение от уплаты налогов.
Средство от страха
Хорошо, если квартира, ее внутренняя отделка и имущество (особенно ценное) застрахованы, а страховые случаи распространяются также на ситуации, когда квартира передана в аренду или сдается внаем.
Владелец может самостоятельно застраховать свою недвижимость до или после заключения договора найма либо возложить эту обязанность на нанимателя по условиям договора.
Имеет смысл подумать о страховании гражданской ответственности собственника за возможный ущерб соседям. Это позволит минимизировать риски, связанные с последствиями ущерба, который нанесет наниматель или совместно проживающие с ним граждане квартире собственника или его соседям (например, при заливе).
Если соседи сдают квартиру незаконно
Если соседи сдают квартиру незаконно, то, зачастую, это может существенно осложнить жизнь не только им самим, но всем тем, кто живёт с ними в одном подъезде. Важно знать, как действовать в случае, если Вы столкнулись с такой ситуацией, от этого может зависеть Ваше спокойствие, а, возможно, и безопасность.
Ведь, незаконно сдающий квартиру сосед, действует на свой страх и риск. Если он не заключает официально оформленный договор, а довольствуется устной договоренностью с квартиросъёмщиком.
Он рискует своими деньгами, что, в общем то, его личные сложности, но также он рискует спокойствием и целостностью своего жилища, а это уже может стать и Вашей проблемой тоже.
Какое за это полагается наказание
Незаконное предпринимательство (сдача квартиры без составления договора-найма трактуется именно так) предусматривает следующую систему наказания:
- Собственник обязан будет выплатить всю полагающуюся сумму налога.
- Оплатить пеню за пропущенный срок внесения налога. Рассчитывается это таким образом: неуплаченная сумма налога, умноженная на 1/300 ставки рефинансирования и на число дней просрочки (ставка рефинансирования Центробанка РФ).
- Заплатить штраф за неподачу налоговой декларации в сумме 5 % от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки (не выше 30 % от указанной суммы и не менее 1000 руб.).
- Заплатить штраф за нарушенный срок уплаты налога, что составляет 20 % от неуплаченной суммы. Если будет доказано, ко всему прочему, что налог умышленно не платился, то размер штрафа вырастет до 40 %.
Как вычисляется незаконная аренда
Несмотря на всё, чем может грозить незаконная сдача квартиры в аренду (ответственность перед государством, порча имущества недобросовестными квартиросъёмщиками), многие всё так же предпочитают рисковать и уклоняться от законного оформления себя как арендодателя. Как тогда властям становится известно о таких случаях?
Во-первых, часто пострадавшие от нечестных нанимателей сами обращаются за помощью и тем самым открывают себя. Во-вторых, складываются ситуации, когда квартиросъёмщики ведут себя шумно, нагло, нарушают «закон тишины после 23 часов».
И когда доведённые до отчаяния соседи, видя, что их просьбы вести себя тише игнорируются, вызывают наряд полиции, дабы те спели колыбельную перевозбуждённым соседским квартиросъёмщикам, вот тут-то и выясняется факт, о котором не знает налоговая — незаконная сдача квартиры в аренду налицо.
Каким образом попадаются нарушители?
Как видно, аренда жилья без уплаты налогов способна лишить собственника не только денег или имущества, но и свободы. Казалось бы, настолько суровые меры должны превратить декларации граждан в максимально прозрачный документ, но нет.
Причиной, по которой большинство арендодателей предпочитает рисковать, не платя налог с дохода за квартиру, является малая вероятность раскрытия. К тому же для квартиросъемщика уклонение хозяина квартиры от уплаты налогов не представляет никакой опасности. Съем и проживание в чужой квартире (с ведома владельца) законом не преследуется. Логика проста: если сдаешь жилплощадь на личных коммуникациях, нет нотариально заверенного договора найма или стопки чеков, в графе «назначение» которых указана плата за квартиру, сдаваемую в аренду, вероятность уличения в сокрытии доходов мала.
В то же время стоит помнить о существовании непредвиденных факторов. Квартиранты могут оказаться конфликтными, создающими помехи для спокойного проживания соседей. Тогда групповое заявление от нескольких жильцов может дать старт процессу проверки и выявит неуплаченный налог на поступления со сдачи квартиры в аренду.
Какой штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов 2019
Если факт незаконной сдачи все-таки будет выявлен, собственник обязан будет погасить всю задолженность по налогам вместе с пени и штрафом в размере 20% от суммы взыскиваемого налога. Если удастся доказать, что этот поступок совершен умышленно, — 40%. К этому плюсуется штраф за неподачу декларации (5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% и не менее 100 рублей), не уплаченная сумма налога, а также пени за каждый день просрочки в процентах от этого налога (процентная ставка — 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центробанком). При повторном нарушении штраф увеличивается в два раза. Если задолженность арендодателя по налогам достигла 300 тысяч рублей — ему грозит штраф от 100 до 300 тысяч рублей. Помимо штрафных санкций горе-арендодатель может получить арест на срок до года. Если же собственник получает с аренды более 1,5 миллионов рублей в год и при этом не платит налог — он может сесть в тюрьму и на 3 года и заплатить штрафа в размере до 500 тысяч.
Тогда факт сдачи жилья в наем доказать будет практически невозможно. Но следует помнить, что аренда без документов влечет за собой риски как со стороны владельца имущества, так и со стороны жильца. Несмотря на имеющуюся в законодательстве норму по уплате налога с дохода, получаемого с аренды недвижимости, около 80% собственников до сих пор уклоняются от налогов.
Какой налог со сдачи квартиры в аренду нужно уплачивать
Законодательство запрещает таким гражданам заниматься предпринимательством, и именно этот пункт вызывает сомнение у многих людей этой профессии. Но если внимательно изучить все тонкости, то можно понять, что договор найма не подразумевает экономической деятельности.
Законные способы избежать выплаты
Подоходный налог за аренду квартиры не выплачивается, когда:
- соглашение оформлено на 364 дня – наем жилья в этом случае осуществляется без пошлинных сборов. Многие арендодатели, чтобы гарантированно избежать налогов, оформляют контракт на одиннадцать месяцев;
- оформить договор о безвозмездном пользовании – это также способ не оплачивать штраф и не сталкиваться с налоговой инспекцией. В этом документе хозяин составляет те же пункты, что и в обычном договоре между арендодателем и съемщиком жилья, при этом величина оплаты не фиксируется, поскольку на основании этого контракта подразумевается проживание бесплатно. Таким образом, вы страхуете свою собственность от возможного ущерба квартиросъемщиком и, ни правоохранительные органы, ни налоговая инспекция не застанут вас на том, что вы получаете средства за сдаваемые апартаменты, а заплатить налог не желаете;
- уничтожение договора поможет не уплачивать пошлину. Период предоставления декларации оканчивается в конце апреля. После этого срока можно порвать соглашение и составить новое. Если отсутствует подписанный обеими сторонами контракт на сдачу внаем, то значит денег хозяин не получил, а налогообложением в таком случае облагаться он не должен. Но в этой ситуации также присутствуют риски для арендодателя и съемщика. Никто из них не имеет гарантий получения платежей и возможны нарушения устного договора.
Из вышесказанного понятно, на какой срок сдаётся квартира законными способами без уплаты НДФЛ.
Неразглашение о сдачи
Не облагается госпошлинами следующие варианты сдачи внаем:
- молчание о соглашении – это самый простой способ сдать апартаменты, не выплачивая 13 процентов. Об этой сделке налоговая инспекция может и не узнать, поэтому никто не потребует штраф. Многие хозяева недвижимости даже не знают, какой налог и куда требуется вносить. Если соседи не удосужатся заявить в соответствующие инстанции, то платить проценты не придется;
- непризнание соглашения со съемщиком избавит от выплат. Никто не сможет доказать, что вы помогаете снять жилье за деньги, это недоказуемо. Можно при встрече с инспектором говорить, что поселили к себе родственника или друга бесплатно. По закону проживание этих лиц в квартире вполне законно, если вы на это согласились.