Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто пишет текст договора покупки квартиры?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Кто составляет договор купли-продажи квартиры: продавец или покупатель.
Купля-продажа предусматривает участие как минимум двух сторон, и при составлении договора должно учитываться мнение каждой из них. Это — неотъемлемое условие действительности сделки. А потому при разработке плана и содержимого документа участвует как продавец, так и покупатель.
Однако непосредственную ответственность за процесс, по обоюдному согласию, может взять на себя кто-то один. Также распространенным вариантом является передача полномочий по составлению договора третьему лицу, более сведущему в данном вопросе (например, юристу).
Содержание:
Где можно оформить, составить, где регистрируют договор
При необходимости или желании удостоверить ДКП нотариально стороны могут обратиться к любому действующему нотариусу, независимо от его территориального расположения.
Для этого им нужно в полном составе, до заключения сделки, явиться в нотариальную контору, удостоверить свою личность и правомочия на совершение сделки посредством предъявления перечисленных выше документов (см. раздел «Приложения к договору»), после чего, в присутствии нотариуса, подписать договор.
Нотариус, в свою очередь, подтверждает дееспособность обратившихся лиц, проверяет полученные от них документы и совершает действия по удостоверению договора:
- подписывает каждый экземпляр ДКП;
- проставляет печать;
- вносит данные о совершенном действии в Единую информационную систему нотариата.
Акт приема-передачи
Необходимо произвести не только юридическую регистрацию перехода права собственности, но и фактическую. Для этого оформляется акт приема-передачи. В нем указывается, какое имущество передано, в каком состоянии. Этот документ фиксирует исполнение обязательств по договору и является его дополнением.
Документ составляется с помощью юриста, но зная, как выглядит акт, можно подготовить его самостоятельно.
Сколько должно быть экземпляров
Соглашение составляется как минимум в 3 экземплярах. Один хранится в Росреестре, второй выдается на руки Продавцу, а третий — Покупателю.
Если продавцов или покупателей несколько, то есть продается квартира, находящаяся в общей долевой собственности, количество договоров должно быть равно числу участников сделки.
Где и кто может составить?
Договор составляется лично сторонами, юристом, агентством недвижимости либо нотариусом. Текст готовится на основе стандартного образца – типового договора. Детальная проработка всех пунктов соглашения очень важна, в особенности, если сделка сложная – с использованием средств мат. капитала, социальной выплаты, кредита и пр.
Нотариус всегда проверяет наличие документов на недвижимость, а также отсутствие обременений. Только после этого готовится текст договора, который будут подписывать стороны. Проверка документов должна производиться и в том случае, когда купчая не заверяется у нотариуса.
Существенные условия
Цена, предмет договора, а также список лиц, имеющих право на пользование квартирой (согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ) считаются существенными параметрами договора. Отметим, что значение этого термина определяют не стороны, а ГК РФ. Если стороны не достигнут согласия по поводу существенных условий, то квартира не может быть продана.
Сроки действия
Договор купли-продажи считается бессрочным и возмездным. Он не подразумевает возврат квартиры спустя определенное время, кроме случаев, когда сделка признается недействительной и стороны обязаны вернуть все полученное (с одной стороны квартиру, с другой – деньги).
Первый этап — оформление предварительных договоренностей
Для подготовки такой серьёзной и дорогой сделки как купля-продажа недвижимости, как правило нужно время — от нескольких дней до нескольких недель.
Поэтому предварительные договоренности по цене, порядке и сроках оплаты за недвижимость, даты подписания основного договора купли-продажи, обязательно нужно зафиксировать документально, чтобы ни одна из сторон сделки их не изменила.
Если условия не прописаны на бумаге в 90% случаев сделка «разваливается» из-за повышения цены или других существенных условий.
Итак, первый этап сделки
Прежде чем подписывать какие-либо документы с продавцом — получите достоверную информацию об объекте недвижимости из ЕГРН. Поскольку свидетельство о праве собственности — условно достоверный документ.
Эти документы Вы составляете самостоятельно. Подписываются они законными участниками сделки и тут же вступают в законную силу. Это важные документы, главное правильно их составить.
Как правило подписание таких документов происходит в покупаемой квартире и у Покупателя есть возможность еще раз осмотреть квартиру на отсутствие скрытых дефектов и изучить оригиналы документов на квартиру и удостоверения личности (паспорта, свидетельства о рождении и т.д) собственников.
Риелторское агентство
Говоря о сделках в отношении недвижимости нельзя не вспомнить о том, что и покупатель и продавец, рассчитывая на быстрое осуществление операций, могут воспользоваться услугами риелторов. Это довольно удобно, учитывая, что поиском предложений, их отбором и предоставлением вам полной информации риелтор берёт на себя.
Кроме того услуги риелтора не редко включают в себя:
- Получение выписки ЕГРП;
- Составление предварительного договора купли-продажи, с указанным задатком;
- Составление основного договора купли-продажи;
- Скорее всего, в штате есть сотрудник, который обладает полномочиями по заверке такого типа документации.
Обращение к риелторам минимизируют ваши временные затраты, чего к сожалению нельзя сказать о денежных. Так услуги риелторского агентства, обычно предполагают оплату исходя из процента от стоимости квартиры. К примеру, 20 000 + 1% от стоимости недвижимости, что может оказаться не малой суммой, учитывая нынешние цены на недвижимость.
Необходимые документы для договора купли-продажи квартиры
Документы, представленные обеими сторонами правоотношения, сопровождают сделку. Существует их стандартный перечень, а также сопутствующие бумаги:
- основной документ (продавца и покупателя) для удостоверения их личностей;
- выписка из ЕГРН;
- справка о составе семьи;
- соглашение о купле-продаже;
- кадастровый документ;
- передаточный акт;
- справка о том, что по ЖКХ нет долгов у хозяина;
- выписка с лицевого счета.
Документы сопутствующего назначения, сопровождающие договор:
- свидетельство о появлении на свет – если в договоре принимает участие лицо до 18 лет;
- удостоверяющие личность документы опекуна;
- одобрение органов опеки;
- согласие содольщиков на реализацию имущества;
- арендный договор с банком по предмету использования ячейки;
- соглашение о задатке или авансе;
- справка из психоневрологического диспансера о том, что стороны здоровы и отдают себе отчет в происходящем.
Документы для заключения договора
Перечень документов, необходимых для составления договора о купле-продаже недвижимости будет определяться юридическим статусом квартиры, а также статусом продавца и покупателя. До заключения договора покупателю стоит удостовериться в юридической чистоте предполагаемой сделки и правах на ее заключение со стороны продавца.
Стандартный пакет документов включает в себя:
- Документы, подтверждающие права собственности на недвижимость (договор о покупке недвижимости прежнем владельцем, договор дарения, свидетельство о наследовании и так далее),
- Государственное свидетельство о регистрации прав собственности,
- Единый жилищный документ,
- Справки, подтверждающие дееспособность сторон договора (от нарколога и психолога),
- Технический паспорт недвижимости,
- Развернутая выписка из домовой книги,
- Выписка с лицевого счета квартиры о наличии или отсутствии задолженности за услуги ЖКХ,
- Нотариально заверенное согласие супруга продавца или покупателя на заключение сделки, при условии не возможности его личного присутствия,
- Доверенность на представителя о проведении сделки от лица одной из сторон, заверенная нотариально,
- Паспорта участников сделки.
Если среди прописанных в жилье есть ребенок, не достигший совершеннолетия, то дополнительно предоставляется согласие его родителей на регистрацию по новому месту проживания. Если же ребенок является собственником жилья, то потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.
Памятка покупателю
До подписания ДКП стоит проверить следующие моменты:
- Соответствие реального объекта недвижимости и объекта, указанного в качестве предмета договора, включая его площадь, количество комнат и их размещение, состояние, этажность,
- Права собственности продавца на объект недвижимости, передаваемый по договору (на основании Свидетельства о правах собственности и документа удостоверяющего личность продавца),
- Отсутствие обременения на объект недвижимости (ареста и залога) – проверить можно по выписке из Росрестра,
- Наличие задолженности по коммунальным платежам,
- Уточнить список зарегистрированных лиц на данной жилой площади, отдельно стоит обратить внимание на детей до 18 лет.
Общая информация о составлении договора купли-продажи недвижимости.
Согласно статье 160 Гражданского Кодекса РФ договор о купле – продаже составляется письменно.
ВАЖНО в случае судебных разбирательств доказательную силу может иметь только документ, который был заверен нотариально.
В тексте договора в обязательном порядке должна быть отражена следующая информация:
- Персональные данные сторон договора: фамилии, имена, отчества, паспортные данные, адреса по месту регистрации,
- Идентификационные характеристики квартиры: адрес расположения, площадь, назначение
- Стоимость недвижимости, установленная в обоюдном порядке продавцом и покупателем,
- Наличие или отсутствие обременения на недвижимость,
- Если продавец состоит в законном браке, то в тексте договора обязательно указывается наличие разрешения второго супруга на проведение сделки. Если официальный барк не зарегистрирован, то это так же указывается в договоре.
- Информация об отсутствии иных собственников и лиц, зарегистрированных в квартире, кроме тех, кто уже указан в договоре.
Что можно, а что нельзя продавать и покупать
Любые вещи, даже те, что только будут созданы. Кроме того, товаром могут быть животные и интеллектуальная собственность.
Торговать можно как недвижимым (земля, здания и так далее), так и движимым имуществом (все остальные вещи, в том числе транспортные средства).