Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уплата налога за сдачу квартиры в аренду: комментарии экспертов». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Специальные налоговые режимы для арендодателя.
Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.
Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.
Особенности налога на имущество для спецрежимов:
- уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
- ставка до 2% – принимается местным законодательством.
Специальные режимы имеют свои особенности применения.
Содержание:
Покупка патента
Предприниматели могут оптимизировать фискальную нагрузку за счет выделения арендного бизнеса на ПСН. Этот вариант актуален для коммерсантов, реализующих несколько проектов одновременно. Рассчитать эффективность режима будет просто, ведь размер платы и срок пользования недвижимостью известен заранее. Купить же патент можно сразу после заключения договора с контрагентом. Количество приобретаемых документов законом не ограничено.
Пример № 3
Предприниматель на ЕНВД занимается розничной торговлей в Перми. В собственности бизнесмена находится три нежилых помещения площадью 20 кв. м. каждое. Все точки продаж находятся в Ильинском районе города, однако организовать работу одной из них коммерсант не имеет возможности. С января 2018 года решено сдать имущество в аренду стороннему магазину.
Для этого потребуется зарегистрировать дополнительный код экономической деятельности и подать заявление о покупке патента. Платить ЕНВД на простаивающую точку не потребуется. За 12 месяцев аренды предпринимателю достаточно будет перечислить в бюджет всего 6300 рублей.
Аренда муниципального нежилого фонда
Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории. Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий. Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность. Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь, кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это, соответственно, уже капитальные вложения.
Как сдать в аренду нежилое помещение и не платить налоги
Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения
Пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством РФ, освобождены от уплаты налога на строения, помещения и сооружения на основании п. 2 ст. 4 Закона. При этом количество объектов, находящихся в собственности пенсионера, значения не имеет. С таким выводом согласен и Минфин России, точка зрения которого изложена в письме от 4 марта 2008 г. N 03-05-06-01/04: пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством РФ и имеющие в собственности несколько строений, помещений и сооружений, освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении всех названных объектов.
Сдача квартиры в наем физ лицом без образования ИП
- Объект «доходы минус расходы». Вид налогообложения, при котором применяется ставка в 15% на сумму дохода, оставшуюся после вычета всех сопряженных расходов. Удобно применять, если имеются стабильно крупные и документально доказуемые расходы по сдаваемому помещению.
Налог на аренду помещения — порядок уплаты за нежилое и жилое помещение
Бывает так, что часть недвижимости временно простаивает и не сдается. В такой ситуации ИП не должен платить за эту часть налог на имущество физ. лиц. Закон не рассматривает простой как использование помещения арендодателем в личных целях: во время простоя могут проводиться ремонтные работы или поиск нового арендатора.
Просто о сложном: какие налоги платят ООО и ИП, если сдают в аренду нежилое помещение
Каждый человек, имеющий в своей собственности нежилое помещение, задумывается о том, что сделать, чтобы и квартира не пустовала, и прибыль, хоть какая-то, но капала. И, на первый взгляд, что может быть легче, чем сдать пустующую жилплощадь в аренду? И именно на этом этапе начинают возникать вопросы, поскольку по нынешнему законодательству на любую прибыль накладывается налог.
Порядок уплаты налога ИП на патенте
Чтобы законно сдавать жилье в найм можно оформить патент. Это будет как бы авансом государству за будущие доходы. Стоимость разная. Зависит от площади недвижимости и ее оценки.
Приобретается патент на 6 или 12 мес. Но только для этого надо обязательно быть индивидуальным предпринимателем. С правоустанавливающими документами надо обратиться в налоговую по месту регистрации. После оплаты на протяжении 5 рабочих дней патент выдается на руки.
Если речь идет про один объект, оформлять ИП на патенте не всегда разумно, а вот если гражданин сдает сразу несколько видов жилья, это очень для него выгодно. Ведь сумма рассчитывается в среднем.
Однако, риск убытка остается. Если съемщики решат расторгнуть договор, деньги за патент никто возвращать не будет.
Когда и куда подается декларация в 2018
Декларация 3-НДФЛ, как правило, подается по окончании календарного года, в котором Вы получали доход от сдачи квартиры. По окончании года, но не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором Вы получили доход. Декларация, как правило, подается в налоговую инспекцию по месту Вашей постоянной регистрации (даже если жилье, которое Вы сдаете, находится в другом месте). Вы не обязаны подавать никаких документов с декларацией, но желательно приложить к декларации копию договора аренды (или найма). Так больше вероятность, что инспектору все в декларации будет понятно и он не запросит у Вас дополнительной информации. Но не отдавайте, пожалуйста, оригинал договора, так как его не вернут. Декларацию можно отправить по почте. Так Вам не придется ходить в налоговую инспекцию. Чаще всего, если документы сделаны и поданы правильно, никаких вопросов инспекция больше не задает.
1 — Как Минфин выходит на потенциальных «серых» арендодателей
- Банальный скрининг Росреестра: тех, у кого в собственности более двух квартир, скорее всего, будут априори проверять.
- Банальный запрос в Управляющие компании жилых комплексов с вопросом, кто и в какой связи проживает в квартирах. Для УК даже думают разработать некую систему мотивации: те управляющие, кто будут активнее всего содействовать выведению из «тени» неплательщиков налогов, имеют шанс получить гранты и поощрения.
- Давняя идея «горячих телефонных линий» для жалоб соседей на шумы через стенку, похоже, имеет шансы реализоваться в 2019 году при поддержке Минфин.
- Жалобы соседей в полицию или региональный Комитет по правопорядку, вот, например, в Петербурге. Регулярные жалобы на одну и ту же квартиру в течение продолжительного времени могут навести налоговые органы и Минфин мысли о том, что квартира сдается. Отсюда — ждите проверку.
- Сверка по базе данных МВД: кто куда мигрировал и где зарегистрировался на территории РФ.
- Проверка юридических лиц по итогам налогового периода
Результаты, полученные по итогам налоговых проверок юридических лиц или ИП в случае, если компания или предприниматель снимает жилье для своих сотрудников. Тогда по сведениям из договоров аренды можно выйти на арендодателя — и проверить его.
Очевидно, что с таким комплексным подходом до ФНС и Минфин все-таки могут дойти сведения о неуплаченных доходах. Какие санкции возможны в этом случае собственнику квартир?
2) Административная ответственность
- Штраф в размере от 500 до 2 000 рублей
3) Уголовная ответственность (статья 198 УК РФ)
Уголовная ответственность предусмотрена ст. 198 УК РФ, если установлен крупный размер задолженности:
- свыше 900 тысяч рублей, если не уплачено в бюджет более 10% налоговых платежей суммарно;
- более 2 млн 700 тысяч рублей – без дополнительных условий.
Скрытая от ФНС недоимка по подоходному налогу приведет к уголовной ответственности, если ее сумма превысит 900 тысяч рублей за 3 года.
Среди арендодателей квартир посеяли панику
Всем понятно, что для большинства владельцев жилья, пытающихся жить за счет аренды квартиры, те же 13% довольно приличная сумма, и отдавать ее государству никто не хочет. Многие в тихую сдают квартиры, не подписывая никаких договоров, или считают это простой формальностью. Однако, среди знакомых часто оказываются «доброжелатели», которые вполне могут подать анонимную жалобу, что собственник квартиры незаконно пустил туда квартирантов, злостно нарушающих покой граждан. Следовательно, вполне вероятно, что придет инспектор и будет узнавать, так ли это, и правда ли государство теряет доход от незаконной деятельности.
Так как рынок сдачи жилья в аренду практически на 80% оказался в тени, государство решило немного упростить систему налогообложения для арендодателей. Но пока это только в перспективе. Но уже сегодня побежали слухи, что ФНС активно занялась подобными неплательщиками и чуть ли не по домам ходит в поисках проштрафившихся. Что будет с выявленным неплательщикам? Конечно, штрафы, да такие что 13% годовых и рядом не стояли.
Умники желтых газетенок, «продвинутые» блогеры и даже некоторые СМИ предложили вариант — «сдаться». Пойти и честно выплатить долги за все годы. Но это же могут быть просто неподъемные суммы, да и у правоохранительных органов, если они не знали о вашей деятельности, возникнет множество вопросов к вам.