Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с прописанным человеком». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Что делать, если прописанный сидит в тюрьме?.
Согласно закону, для того, чтобы выписать гражданина, отбывающего наказание в тюрьме, требуется дождаться его освобождения. Он лично должен будет явиться в паспортный стол и сняться с учета по месту жительства. Это уместно в том случае, если он не отказывался от доли в данной квартире, а также не является ссудополучателем.
В случае, если после освобождения человек не выходит на контакт, с учета не снимается и проживает по другому адресу, выписать его можно через суд. В этом случае помех для выноса положительного решения нет.
Содержание:
Сроки
Добровольная выписка вполне укладывается в 3-х дневный срок. Если обращаться через «Мои документы», то уйдет по меньшей мере неделя. Допускается выписка из другого города – это растянет процедуру от 14 до 30 дней.
Прекращение регистрации в судебном порядке гораздо дольше. Минимальный срок на изучение обстоятельств дела судом – 2 месяца. Нередко слушания растягиваются до полугода. Особенно, если ответчик категорически не желает выписываться и подаёт всевозможные жалобы. Ускорить принятие окончательного решения может грамотный юрист.
✔ Риелторская фирма намеренно скрыла факт наличия других прописанных жильцов в квартире, сделка расторгнута и деньги возвращены, можно ли наказать риэлтора?
Да, недобросовестного риэлтора можно привлечь к материальной ответственности, обратившись в суд. В судебном порядке есть возможность возместить все прямые и косвенные убытки, связанные с признанием сделки недействительной. Например, если Вам негде жить в связи с несостоявшейся сделкой и приходится снимать квартиру, данные растраты можно возместить на основании ст. 15 ГК РФ.
Если действия риэлтора причинили Вам моральные переживания, можно предъявить иск о компенсации морального вреда. К нему желательно приложить медицинские справки от психиатра.
Адвокат Владимир Бахвалов рассказывает о том, что делать если купили квартиру с “прописанным” человеком.
○ Особенности покупки такой квартиры
Наличие зарегистрированных в помещении людей не препятствует продаже недвижимости, но вводит некоторые ограничения (обременения) на возможность распоряжения такой квартирой собственником. Зачастую наличие прописанных людей покупателей не пугает, и они идут на такого рода сделки, ведь цена корректируется в сторону снижения на 15-20 %.
Я не буду рассказывать всю процедуру приобретения недвижимости. Поговорим лишь об отличиях покупки квартиры с прописанными людьми от покупки «чистого» жилья.
✔ Договориться с жильцами о добровольном выселении
Жильцы, приходившиеся бывшему хозяину родственниками, утрачивают право пользования помещением, так как хозяин меняется (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Как договориться о выселении с людьми, проживающими в квартире по бессрочному договору аренды? В этом случае договор между арендодателем и арендатором не прекращается (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Новому владельцу следует предупредить жильцов о необходимости съехать за три месяца до выселения. В п. 2 ст. 610 ГК РФ сказано:
«Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
✔ Признать сделку недействительной и вернуть деньги
На основании существенных нарушений прав покупателя, лицо, не знавшее о том, что имущество обременено, вправе потребовать признания сделки недействительной. Законным основанием для обращения служит п. 2 ст. 179 ГК РФ:
«Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.»
Иск подается в суд общей юрисдикции в течение года после того, как покупатель узнал о регистрации иных лиц в квартире (п. 2 ст. 181 ГК РФ). В процессе рассмотрения дела истцу нужно доказать, что он не знал и не мог знать о гражданах, зарегистрированных в помещении.
Прописанные в квартире — кто такие и что с ними делать?
Прописанный в приобретаемой квартире человек является не чем иным, как обременением данного объекта недвижимости.
Именно поэтому законодатель в такой ситуации встает на защиту добросовестного покупателя: после того как квартира перерегистрирована, все проживавшие в ней ранее граждане должны пройти процедуру снятия с регистрационного учета.
Обратите внимание
То есть то, что вы прописаны в квартире, не дает вам права распоряжаться ее судьбой, если сделка купли-продажи уже совершена.
Если же прописанные граждане по собственному желанию выписываться не хотят, это можно сделать и без их согласия, обратившись с соответствующим заявлением в суд. Впрочем, здесь есть исключения, т. к. выписать нельзя:
- лиц, которые в силу завещательного отказа имеют право пользования квартирой;
- лиц, которые отказались от приватизации в пользу других;
- лиц, которые являются членами жилищного кооператива, а также членов их семей;
- несовершеннолетних.
Это основные категории, на которые стоит обратить внимание. Также сложности возникают с тем, что выселение человека — это крайняя мера, на которую суд идет не очень охотно, стараясь разрешить дело мирным путем.
Каким образом вы можете узнать о прописанных в квартире лицах? В выписке из домовой книги есть все сведения о лицах, которые были зарегистрированы в данной квартире. Выписку лучше брать расширенную, так как в ней есть сведения и о гражданах, которые временно выписаны (например, в связи с отбыванием наказания).
Отсрочка снятия с регистрационного учета бывших собственников
Самая распространенная ситуация: собственник продает свою квартиру, одновременно покупая себе новое жилье.
В договор купли-продажи своего старого жилья он включает по согласованию с покупателем пункт о сроках выписки из квартиры всех прописанных членов семьи.
Деньги от совершенной сделки и время ему необходимы для покупки нового жилого помещения. Закон не запрещает заключение такой сделки (ст.31 ЖК РФ, ст. 292 ГК РФ).
Должен ли покупатель идти на такую сделку? Рискует ли он при этом?
Совет
Статьей 292 ГК РФ определено, что если у имущества новый собственник, то старый владелец квартиры автоматически теряет право пользования ею, так же как и все члены его семьи, имеющие регистрацию на проданной жилой площади.
Риск все же есть: старые жильцы могут затянуть сроки выписки. Придется платить за них коммуналку. Да и неприятно: ты уже хозяин, а чужие люди у тебя прописаны. Стоит предусмотреть и это при заключении договора: вписать штрафные санкции при нарушении сроков выписки.
Обычно новый владелец не отдает всю сумму старому владельцу, не получив доказательства их окончательного расставания с домом. Деньги кладутся в банковскую ячейку, которая будет открыта продавцу при наличии новых штампов о прописке в паспортах.
Сделка с квартирой, где прописан несовершеннолетний ребенок
Особое внимание уделить надо сделке с квартирой, где обременение — прописанный несовершеннолетний ребенок.
Родители должны уведомить Орган опеки и попечительства (ООП) о сделке и получить разрешение на выписку ребенка в связи с переездом в лучшие условия для проживания.
Покупателю стоит удостовериться, что такое разрешение имеется. Если несовершеннолетний — собственник доли в квартире, то на него должен быть открыт отдельный счет в банке РФ.
Покупатель перечисляет средства за долю ребенка именно туда. Как быть с этими деньгами — дело родителей.
Что делать, если купил квартиру с прописанными людьми?
Кроме того, лучше уточнить, кто участвовал в приватизации или отказался от своего права в пользу родственника. Эти лица не могут быть выписаны в принудительном порядке, а только по добровольному согласию.
Процедура выписки людей из приобретенной квартиры по взаимному согласию Существует два варианта выписки человека из квартиры. Первый способ предполагает проведение процедуры по совместной договоренности, а второй – это решение проблемы через суд.
Сначала рассмотрим процедуру, при которой стороны достигли мирового соглашения. В этом случае процедура займет немного времени и потребует подготовить следующие документы:
- паспорт прописанного человека;
- заявление о снятии с учета;
- адресный или статистический листок выбытия;
- домовая книга.
Вам продали квартиру с прописанным человеком? что делать и как его выписать
- Отказавшиеся от добровольной приватизации.
- Пользующиеся квартирой на праве завещательного отказа.
- Рентополучатели.
Также нельзя выписать несовершеннолетних детей без согласия их родителей или опекунов.
Покупка квартиры с прописанными людьми
То есть, ребенок может быть выписан только при регистрации его в новой квартире, которая точно не будет хуже предыдущей. Покупка квартиры с прописанным в ней ребенком считается крайне рискованной сделкой.
Более того, ребенок может оказаться владельцем доли в квартире. Если же покупка все-таки осуществлена, нужно искать пути разрешения ситуации.
При снятии с учета несовершеннолетнего потребуется:
- Согласие родителей (опекунов) ребенка на выписку.
- Наличие у родителей (опекунов) иной жилплощади, куда прописывается ребенок.
Если же гражданин, не достигший совершеннолетия, владеет долей в квартире, для ее продажи нужно получить разрешение от органов опеки на продажу. В противном случае сам ребенок, достигнув 18-ти лет сможет сделку аннулировать.
Нюансы покупки
Нередко встречаются сделки с обремененной недвижимостью в виде прописанных граждан. Нюансы покупки такого жилья:
- Есть категория граждан, которых можно лишить прописки в судебном порядке и выселить.
- Некоторые лица не подлежат выселению даже через суд, так как имеют право пожизненного проживания в данном жилье, не являясь при этом собственниками продаваемого имущества.
- Если гражданин не проживает в квартире, это не лишает его права на проживание в нем в будущем.