Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Застройщик не собственник земли». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если срок аренды истечет до окончания строительства.
Что же будет, если срок аренды под застройку истечет, а дом так и не будет построен?
Во-первых, срок аренды под застройку должен определяться как удвоенный срок на строительство дома, что дает хороший временной запас застройщику. Однако исключить ситуацию, при которой застройщик может не успеть завершить объект до окончания срока аренды, тоже нельзя.
Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает продление договора аренды земельного участка, предоставленного без торгов.
Возможно продление срока аренды по общему правилу также, если земля под жилищное строительство была предоставлена на аукционе.
В этом случае, согласно п. 5 ст. 39 ЗК РФ, у органа, осуществляющего полномочия собственника, есть выбор:
— изъять объект незавершенного строительства у нерадивого застройщика и выставить его на торги (с обременением правами дольщиков);
— единократно предоставить застройщику земельный участок для окончания строительства, если есть причины для задержки, не связанные с застройщиком (проблемы с подключением, оформление разрешений и т.п.).
Указанная норма действует всего два года и как она будет применяться, покажет время. Однако решать проблемы «обманутых дольщиков» для государства — дело нежелательное. На мой взгляд, при любой возможности, лучше предоставить земельный участок для достройки и, скорее всего, государство это сделает.
Содержание:
Правовое регулирование
ГК РФ регулируется вопросы, которые связаны с процессом продажи недвижимости. В числе прочих законодатель определяет основные моменты перехода прав на земельный участок, на котором возведен дом (ст. 552 ГК РФ).
Именно данная норма определяет, что покупатель получает на надел те же права, которые имел и продавец.
Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы
Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.
Правила строительства зависят от нескольких факторов:
- предназначение участка;
- градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.
Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.
Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.
Вариант второй – приобретается уже готовое строение.
Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:
- Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
- Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.
Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.
Некоторые особенности и подводные камни — вниманию покупателей!
Советуем учитывать несколько важных положений при выборе застройщика и проверке участка на прозрачность. Вы заметно снизите риск обмана или последующих осложнений, если учтете ряд особенностей.
Срок аренды и арендодатель
Срок аренды земли под новостройкой желателен длительный — обычно город (поселение) предоставляют его на 49 лет. После завершения строительства собственность перейдет к покупателям квартир.
Краткосрочная аренда земли застройщиком — высокий риск
Слишком маленький срок аренды — это серьезный риск. Если застройщик затянет строительство и не продлит аренду, то оформление квартир в собственность станет возможным только через суд. Учитывая опыт долгостроев и переносов сроков сдачи, стоит проверять дату окончания аренды.
Период аренды должен полностью покрывать все сроки строительства указанных в разрешении корпусов и оставлять запас как минимум на год!
Проверяйте все данные и документы на землю под застройкой
В целом собственность или аренда земли под новостройкой практически равноценны. Главное для покупателя — проверить данные по договорам, Росреестру (обязательно!), генплану и кадастровому плану участка. И не принимать на веру никаких обещаний внести средства, а потом дождаться решения возникших вопросов по продлению аренды, снятию обременений и прочим рискам.
Какие документы на землю должен иметь застройщик, на что обратить внимание при ознакомлении
-
Если строительная компания является собственником земельного участка. В этом случае она должна располагать свидетельством о праве на землю. Изучая его, обратите внимание на дополнительные условия пользования данным участком.
В документе могут указываться ограничения на застройку охранной зоны ручья или газопровода, закреплено право проезда третьих лиц и т.п.
2. Если застройщик арендует землю, внимательно изучите договор аренды. Предпочтительно, чтобы он был заключен с муниципальными властями на длительный срок (до 49 лет). Также обратите внимание на то, чтобы земля не была частью природоохранной зоны.
Земля у застройщика в аренде: риски
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик — это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Помогите, пожалуйста, разобраться. Рассматриваем возможность покупки квартиры в новостройке через договор ДДУ. Застройщик строит дом на земле, которая находится в собственности у стороннего ООО. Аренда на 5 лет. Что будет по истечению срока аренды? Как можно строить дом на земле, принадлежащей кому-то и продавать дома? Какие могут возникнуть проблемы? Стоит ли связываться с таким застройщиком? Договор прилагаю.
Земля у застройщика в аренде риски
При этом участок должен стать элементом общего имущества здания. Так, кстати, дело решили нижестоящие суды, что в целом довольно смело. Это решение не основано на прямом указании закона, оно следует из аналогии ст. 36 ЖК и в целом самое разумное с политико-правовой точки зрения. Собственники помещений в таком здании станут долевыми сособственниками участка и будут плательщиками земельного налога (в отличие от собственников квартир, которые не платят земельный налог с долевой собственности на участок под многоквартирным домом). Это решение крайне желательно, но оно очень уязвимо с точки зрения его исходной посылки: прекращение права собственности выводится по аналогии, что не укладывается в очень жесткие основания прекращения права собственности, установленные в ст. 235 ГК РФ. Рассматривать передачу участка в аренду под застройку как отчуждение собственником своего имущества было бы явно неверным, хотя бы в свете существования такого феномена как право застройки с временной собственностью застройщика на возведенное здание.
Какая бы форма собственности на земельный участок ни была оформлена у застройщика, и договор аренды, и свидетельство о праве собственности на землю должны быть соответствующим образом оформлены и иметь регистрационный номер, полученный в Регистрационной палате РФ.
Об обременении
Отдельно КЭС дала в определении и оценку заявлению Росреестра в ВС о том, что «Териберский берег» для приобретения земли должен был обратиться к «публичному собственнику» в порядке ранее действовавшей ст. 36 ЗК. «Публичный собственник не может распоряжаться земельным участком, перешедшим в частную собственность», – ответила на это КЭС.