Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Проверка недвижимости.
Первое что следует тщательно проверить, прежде чем подписать договор купли-продажи квартиры, это права собственности на данный объект недвижимости. Собственник обязан предоставить все имеющиеся у него документы на продаваемое жильё. Это может быть не только свидетельство права собственности, но и договор купли-продажи или обмена, дарственная, завещание, документы о наследстве, прочее. Желательно проверить их оригиналы, а не копии документов. Если оригиналов по какой-то причине нет, то предоставленные копии должны быть нотариально заверены.
Содержание:
Финансовый расчёт
Расчёт за покупку квартиры предусматривает передачу денежных средств как до момента подписания и заключения договора купли-продажи, так и после, о чём должно упоминаться в тексте документа. Обычно датой передачи денежных средств назначается день заключения сделки, но это необязательно. Покупатель с продавцом может оговорить любую дату, какая будет им удобна.
Как купить квартиру по переуступке прав: специфика сделки
Предлагать жилье в строящихся домах могут не только сами строительные компании, но и дольщики, которые по каким либо причинам хотят вернуть свои деньги, а также консалтинговые компании, которые занимаются перепродажей недвижимости и оказывают посреднические услуги. В этом случае они передают свои права долевого участия покупателю в обмен на установленную сумму.
Порядок и условия сделки с каждом конкретном случае могут отличатся, во время покупки по переуступке предоставляются документы:
📗 первоначальный договор ДУ с застройщиком;
📗 договор переуступки;
📗 согласие застройщика на переуступку прав;
📗 подтверждение взаиморасчетов;
📗 акт приема/передачи бумаг по переуступке.
Как купить квартиру в другом городе без проблем
Необходимость купить жилье в другом городе может быть вызвана сменой работы, особенностями ведения бизнеса, ситуацией в стране или регионе. Чтобы самостоятельно и без риска провести такую сделку, необходимо выделить время, изучить стоимость недвижимости в регионе, приехать в город для просмотра вариантов и оформления документов. Чтобы без риска и потери времени купить жилье в другом городе, обратитесь за помощью в агентство недвижимости, которое имеет филиалы или сотрудников в разных регионах. Как правило, такие деловые связи существуют между членами Российской гильдии риэлторов или членами специально созданных профессиональных деловых сообществ.
Необходимый комплект документов
1. Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на жилье.
2. Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта.
3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.
4. Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов.
5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.
6. Выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта выписка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла. Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы. Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры.
В зависимости от особенностей конкретной сделки купли-продажи, могут потребоваться и другие документы, список которых лучше уточнить заранее.
Подготовка квартиры к продаже предполагает не только улучшение товарного вида продаваемой жилплощади, но и освобождение ее от проживающих лиц. Гораздо легче и быстрее продать квартиру, из которой уже выписаны все жильцы, поскольку их все равно придется выписывать до продажи квартиры. Свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.
Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой
Это один из самых ответственных этапов. Вы должны затратить максимальные усердия на проверку, что бы в дальнейшем не было проблем и неприятностей. Перед покупкой квартиру обязательно проверяют на:
- подлинность и достоверность правоустанавливающих и правоподтверждающих документов
- правомочность продавца (продавцов) и его правовую репутацию
- наличие (отсутствие) прописанных лиц (особое внимание на временно выписанных)
- притязания посторонних лиц (в том числе возможные претенденты-наследники) и судебные споры
- обременения (аренда, рента, ипотека) и аресты
- долги по коммунальным платежам
- законность планировки
Проверить долги по коммунальным платежам
При покупке квартиры может оказаться, что она с долгами. Конечно, такие долги должны оплачивать прежние хозяева. Однако судебные иски будут приходить на имя нового собственника. Может оказаться, что текущая оплата будет зачтена в счет долгов и тогда должником окажется покупатель. Возможно, что коммунальщики отключат свет, газ, воду и т.п. Касаемо долгов по взносам на капитальный ремонт, так эти долги имеют преемственную силу (то есть передаются к новому собственнику). Таких последствий можно избежать, разобравшись с наличием такого «приданного».
Для этого требуется:
- спросить у продавца справки из ЖЭУ, ЕРИЦ об отсутствии задолженности
- посмотреть платежные квитки за последний год
- поинтересоваться у работников ЖЭУ, ТСЖ о наличие задолженности за квартиру
- предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, в котором будет сказано, что продавец оплатил все коммунальные платежи и в случае задолженности несет личную ответственность
Раздел “Нюансы”
Автор пишет: “При передаче задатка нужно составить предварительный договор купли-продажи, в котором нужно полно описать предмет продажи (квартиру), привести паспортные данные продавца и покупателю, точную сумму будущей сделки, сроки, штрафные санкции при нарушении условий договора”.
При передаче задатка или аванса необязательно составлять предварительный договор, можно сразу подписать договор купли-продажи.
Если жилье приобретено с использованием материнского капитала
Нужно доказать, что в этом случаи права ребенка не будут ущемлены: он получит такую же долю в получаемой квартире, жилищные условия не станут хуже.
Сделки с участием материнского капитала проводятся единовременно, то есть оба договора подписываются сразу, где дети указаны собственниками квартиры. Деньги можно будет перевести на счета детей, которыми они смогут распоряжаться, когда достигнут совершеннолетия.
Подытожив все выше перечисленное, сделка купли-продажи дело довольно нелегкое. Нюансов и деталей нужно учесть много, прошдутировать Гражданский и Жилищный Кодекс РФ, морально подготовиться к бумажной волоките и внимательно следить за оформлением докуметов.
Если вы чувствуете, что не справитесь самостоятельно, то обращайтесь за консультациями к юристам, к риелторам, нотариусам. Почитайте отзовы об их работе, составте список вопросов, которые вас интересуют и будьте готовы потратить на это определенные суммы.
Чем отличается аванс от задатка?
На практике важно отличать такие понятия как аванс и задаток. Непонимание указанных терминов может привести к лишним финансовым затратам. Главным отличием задатка от аванса выступает их роль в сделке.
- Задаток — это доказательство заключения договора и способ обеспечения обязательства по покупке квартиры, в то время как аванс — это всего лишь предоплата за квартиру.
- Задаток регулируется положениями ГК РФ, а аванс в законодательстве даже не фигурирует.
- Однако аванс также, как и задаток, следует оформлять письменно, указывая стороны сделки и сумму, которая была передана в качестве аванса.
Также отличие заключается в том, какие действия производят стороны после уплаты задатка или аванса при не заключении сделки в дальнейшем. В случае с задатком, если продавец отказывается заключить сделку, то выплачивает покупателю денежную сумму, превышающую задаток вдвое. Если же покупатель отказывается заключать договор, то он уже не может вернуть обратно переданный задаток.
Иная ситуация складывается с авансом. Если сделка не заключается, то продавец просто возвращает сумму аванса покупателю.
Судебная практика по данному вопросу в целом однозначна и каких-либо правовых прецедентов при рассмотрении дел о возврате задатка не возникало.
В случае не заключения договора купли-продажи квартиры в срок, установленный в договоре задатка, такой договор считается незаключенным.
Формально это означает то, что сумма, переданная в качестве задатка, является авансом и подлежит возврату продавцом покупателю. Указанная позиция присутствует в решениях судах различных уровней, на всей территории страны.