Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод жилого помещения в нежилое». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Сколько стоит перевести квартиру: примерные цены и общая стоимость.
Основные расходы при условии, что все этапы собственник проходит самостоятельно, придутся на заказ технической и проектной документации. В неё входит экспликация и поэтажный план здания, техпаспорт и технический план. Также существенную сумму составит разница в стоимости помещения после перерасчёта в БТИ. Кроме того, придётся заплатить госпошлину за регистрацию права собственности.
Содержание:
Письменное согласие соседствующих жильцов
Какие же квартиры будут считаться соседствующими? Это любые помещения, имеющие одну общую стену с помещением, которое будут переводить в нежилое. Эти квартиры могут быть расположены рядом, внизу или наверху относительно него. Разрешение можно получить в произвольной форме, главное, чтобы в документе были указаны личные сведения жильцов (ФИО и паспортные данные). Если же соседом является юридическое лицо, то нужно получить его наименование и регистрационный номер, номер помещения и бумагу, которая подтверждает право собственности.
Когда переводят жилой фонд в нежилой?
Такие действия необходимы, если собственник решил заняться бизнесом. Вести его в жилом помещении запрещено законом. Чтобы перевести помещение в нежилое, нужно знать, что делать это можно, если оно расположено на первом этаже, либо на верхних этажах, но при условии, что квартиры, находящиеся под ним, тоже имеют статус нежилых.
Важные условия для процедуры перевода
Сначала вы должны убедиться, что у такого помещения будет отдельный вход. Предусмотреть надо и запасный выход, если площадь квартиры более 100 квадратных метров.
Нельзя перевести в нежилой статус только комнату или коридор. Помещение подлежит переводу полностью. Перед совершением процедуры необходимо выписаться из квартиры, иначе это сделать не получится. На вашем имуществе не должно лежать никаких ограничений.
Если вашу недвижимость рассматривают в качестве погашения долгов, то вы получите отказ на её перевод в другой статус.
Если дом панельный, то получить разрешение на перепланировку вряд ли получится, так как в нём запрещено ломать стены, делать новые проёмы, иными словами, менять конфигурацию недопустимо.
Есть ещё ограничения на перевод помещения:
- Если оно является культурным наследием или является исторической ценностью.
- Если оно не подключено к инженерным коммуникациям.
- Плачевное внешнее состояние, требующее сначала ремонтных работ.
Обратите внимание! Помещение необязательно переводить в нежилое, если деятельность бизнесмена не будет доставлять дискомфорт соседям. Здесь важно, чтобы предприниматель был прописан в квартире, а она должна соответствовать всем санитарным нормам. Сам же дом не должен быть аварийным и подлежать сносу.
Куда обратиться?
За получением государственной услуги необходимо обращаться в уполномоченный орган.
На этапе подготовки технического плана обращайтесь в организацию кадастровых инженеров.
Перечень документов
Из БТИ:
- заявление по образцу БТИ;
- паспорт РФ;
- официальное подтверждение права на помещение;
- протокол межведомственной комиссии или собственников жилья многоквартирного дома;
- план этажей здания, тех. паспорт квартиры;
- доверенность, если процесс осуществляет не собственник, а доверенное лицо; должна быть заверена нотариусом.
Государственная регистрация
Государственная регистрация необходима для оформления смены статуса квартиры, так как она является единственным подтверждением прав владельца на данную недвижимость, оспорить которое возможно лишь в порядке суда.
Госрегистрация должна проводиться по месту самой недвижимости.
Чтобы оформить официально регистрацию прав на квартиру, нужно обратиться в Росреестр с заявлением.
Какие документы потребуются
Для проведения перевода в нежилой фонд квартиры или частного дома (его части) необходимы следующие документы:
- заявление, форму которого стоит уточнить заранее;
- паспорт владельца (или всех совладельцев, если их несколько);
- основание приобретения права на жилплощадь (договор, ордер, свидетельство на наследство или иной допустимый документ);
- свидетельство о регистрации права;
- техпаспорт, экспликацию и поэтажный план (получается в БТИ);
- проект перепланировки, выполненный подрядной организацией;
- выписку из домовой книги;
- согласие других жильцов дома (реально проживающих).
Расходы на приобретение жилого помещения и его перевод в нежилой фонд
Нередко организации приобретают жилые помещения для перевода в нежилой фонд и использования в предпринимательской деятельности. В этом случае для целей налогообложения прибыли расходы по переводу в нежилой фонд включаются в первоначальную стоимость помещения как расходы на доведение его до состояния, в котором оно пригодно для использования (п. 1 ст. 257 НК РФ). Аналогичный порядок отражения подобных расходов применяется и в бухгалтерском учете (п. 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Кроме того, приобретаемые помещения требуют ремонта. Как в налоговом, так и в бухгалтерском учете расходы на ремонт включаются в первоначальную стоимость объекта недвижимости в качестве расходов по доведению его до состояния, в котором оно пригодно для дальнейшего использования.
Напомним, что в бухгалтерском учете приобретаемые квартиры следует учитывать в составе основных средств.
Пример 1. ООО «Инвестор» приобрело жилое помещение за 3 120 000 руб. Общество решило осуществить перевод помещения в нежилой фонд и разместить в нем магазин. Ремонт помещения обошелся обществу в 498 988 руб. Расходы по переводу помещения в нежилой фонд составили 176 322 руб. Для упрощения примера НДС учитывать не будем.
После перевода помещения в нежилой фонд и ремонта объект недвижимого имущества введен в эксплуатацию и используется как магазин.
В налоговом учете ООО «Инвестор» затраты на ремонт и перевод помещения в нежилой фонд включает в первоначальную стоимость объекта недвижимости как расходы по доведению основного средства до состояния, в котором оно пригодно к использованию.
Срок действия
до
Стоимость зависит от сложности перепланировки, необходимости согласования в каждой из инстанций, начиная с фонда культурного наследия, заканчивая отделом подземных сооружений, включая десяток возможных инстанций. Точную стоимость можно определить после консультации.
Пошаговая инструкция
Вторая проблема возникает, если жилое помещение не соответствует установленным нормам, а также правилам. Оно часто признается непригодным для проживания. Также есть ряд требований к жилому помещению, все они должны подтверждаться заявителем.
Пошаговая инструкция по переводу жилья в нежилой фонд применяется исключительно, когда данное жилье располагается на нижнем этаже многоэтажного дома, допускается расположение выше, в данном случае все помещения, имеющиеся под ним, должны относится к нежилым.
Переоформление
Вопросы, связанные с процессом переоформления, передаются специальной комиссии, которую собирают в административном районе. После этого возможно создание другой комиссии, которая занимается проведением всей процедуры перевода жилого помещения в нежилое.
Зачем нужен перевод из жилого в нежилое? Какая выгода от смены разрешенного использования помещения?
Не секрет, что многие помещения на первом этаже используется как офисы, магазинчики, складские помещения и, как это бывает, владелец решил, что переводить помещение в нежилой фонд, т.е. менять его разрешенное использование, слишком хлопотно. Однако это может повлечь за ряд сложностей для владельца такого помещения.
Какие коммерческие объекты нельзя размещать в жилых многоквартирных зданиях:
- специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки.
- магазины с наличием в них взрывопожароопасных веществ и материалов; магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел; специализированные рыбные магазины; склады любого назначения.
- заведения, работающие после 23 ч.
- бани и сауны, предприятия питания и досуга с числом мест более 50 и общей площадью более 250 квадратов,
- прачечные и химчистки, общественные туалеты.
- учреждения и магазины ритуальных услуг.
- зуботехнические и клинико-диагностические лаборатории, дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема, ветеринарные клиники и кабинеты, помещения для пребывания детей.
Условия, которые нужно учитывать при переводе помещения из жилого в нежилое.
Согласие собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ЖК РФ «согласие соседей» не вошло в список требуемых при переводе документов. Однако оно необходимо почти всегда. В случае, если жилое помещение на первом этаже многоквартирного дома не имеет отдельного выхода на улицу, его оборудование неизбежно будет связано с разрушением части внешней несущей стены многоквартирного дома, а также с изменением режима пользования части прилегающей территории дома. Например, если планируется постройка входной группы, мощение брусчаткой дорожки или организация парковки. Поскольку и несущие стены и участок земли вокруг дома входят в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, возникает логичное противоречие. Ст. 247 ГК РФ, ст.ст. 40 и 46 ЖК РФ говорят, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества, на такие действия (требующие согласие всех участников долевой собственности) должно быть получено согласие собственников помещений в многоквартирном доме. Если такого согласия не будет, перевод помещения окажется невозможным. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме оформляется в виде решения общего собрания о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве/ перепланировке.