Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Всё о ДДУ: договор долевого участия в вопросах и ответах». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Уничтожение.
Как уже сказано выше, уничтожать договора просто так нельзя. Сначала нужно убедиться, что действительно прошел нужный срок. Только тогда можно уничтожать этот документ. Но и данные действия зачастую могут быть опасны своими последствиями, из-за чего большинство сотрудников предпочитает совершать их только и исключительно с санкции руководства. Выглядит это так: сотрудник собирает выборку из всей документации, срок которой уже вышел или подходит к концу. Хранение договоров на предприятии желательно должно быть выстроено так, чтобы на эту процедуру выборки не уходило много времени. Потом, на основании полученного перечня, производится отчет руководству, документ подписывается, подшивается, и только тогда, когда все это сделано, начинает процесс прямого уничтожения договоров и других подобных бумаг. Хранение договоров в архиве на постоянной основе — не самое лучше решение, тем более что некоторые компании умудряются даже на этом немного заработать, отдавая их в макулатуру и так далее.
Содержание:
Особенности хранения
В целом есть специальные рекомендации по тому, как именно должен выглядеть и работать архив. В идеале хранение договоров о материальной ответственности, расчетов с контрагентами, трудовых договоров и аналогичной подобной документации должно происходить в проветриваемом и сухом помещении. При этом сами бумаги располагаются на стеллажах (открытых или закрытых). Если они относятся к бланкам строгой отчетности или документам с грифом «коммерческая тайна», то должны присутствовать специальные сейфы. В принципе, никто этот момент не проверяет, ведь это именно рекомендации, соблюдать которые выгодно самому предприятию. Суть очень проста: если за саму систему хранения не штрафуют, то вот за отсутствие тех бумаг, которые обязаны быть, частенько наказывают. А если произойдет потоп, или документы будут уничтожены любым другим схожим образом, то виновато в этом будет только конкретное предприятие.
Ответственность и исполнители
Главную и основную ответственность относительно всего, что входит в хранение договоров, несет руководитель организации. Именно он при наличии проблем будет отвечать перед государством и испытывать на себе все возможные проблемы. Далее, следующим после него, обычно идет главный бухгалтер, юрист и тот сотрудник, который отвечает за сохранность документов. Но обычно все указанные лица наказываются уже руководителем в меру совершенных ими ошибок. Фактически в большей части относительно небольших организаций система контроля за договорами возлагается на бухгалтерию. А уже в этом отделе главный бухгалтер назначает или самостоятельно, или по общему голосованию, конкретное ответственное лицо. В ряде случаев этот человек получает небольшую прибавку к заработной плате, которая должна компенсировать дополнительный объем работ, но чаще всего, последний пункт просто игнорируют, упирая на отсутствие средств или других схожие факторы. В более редких случаях ответственным за сохранность документов вообще и договоров в частности, выступает юрист. Но это не очень удобно, ведь этот человек сможет отвечать только за договор, а с остальными бумагами он обычно знаком только поверхностно. Удобней всего, когда есть отдельный человек, который занимается именно этой проблемой. Он будет максимально точен и не совершит мелких неприятных ошибок, как это могут сделать другие сотрудники.
Отмена договоров долевого участия с 1 июля 2018 года
Если вы решили стать участником ДДУ после 1 июля 2018, то вам нужно узнать успел ли застройщик согласовать строительство по старой схеме до 1 июля 2018 года (30 июня 2018).
Если да, то вы можете заключить ДДУ, начиная с июля 2018 и вплоть до 2019 года.
Изменения коснуться только новых жилищных комплексов, которые не оформили разрешение на строительство до 1 июля 2018 год.
В дорожной карте правительства РФ прописан запрет на заключение новых договоров после 1 июля 2019 года. Президент России Владимир Путин на ежегодной прямой линии в 2018 году подтвердил, что новые ДДУ с покупателями жилья не будут заключаться с июля 2019 года.
Особенности составления договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о праве Участника долевого строительства оплатить квартиру досрочно и единовременно)
Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г. Данный закон ввел более жесткие требования по отношению к застройщикам. В настоящее время данный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства.
Договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи тем, что в договоре участия в долевом строительстве в обязанности застройщика входит создание вещи, т.е. строительство (создание) своими силами и (или) с привлечением других лиц объекта недвижимости и передача его участнику долевого строительства. В отличии от покупателя, участник долевого строительства ожидает от застройщика в первую очередь действий по созданию вещи.
При этом договором определяется срок такого ожидания. Хотя предметом договора купли-продажи может быть вещь, созданная продавцом или иным лицом, в том числе в будущем, продавец в договоре купли-продажи не принимает на себя обязанности по ее созданию.
Предметом договора является участие в долевом строительстве индивидуально определенного объекта (жилого или нежилого помещения), который входит в состав другого объекта недвижимости.
Объектами могут быть квартира в многоквартирном доме, гараж в комплексе гаражных боксов, дачный домик, входящий в состав дачного кооператива, объекты здравоохранения, общественного питания, торговли, культуры, предпринимательской деятельности (например, торгово-деловых центров, офисно-рекреационных комплексов), иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения (например, электростанций, шахт, заводов, фабрик).
В каком виде сдается квартира?
Договор должен содержать точное описание будущей квартиры. Это информация о строительном адресе, площади,метраже,наличии лоджии (балкона). Кроме того, в договоре должна быть указана секция, подъезд, положение на этаже.
Если Вы планируете купить квартиру с отделкой, приложение к договору, либо сам договор должны содержать конкретные виды работ по отделке помещения с указанием материалов. Лучше изложить это подробно, поскольку даже фраза «без чистовой отделки» некоторые действия строителей все же предполагает. В частности, следует указать на остекление окон, балкона (лоджии), наличие стяжки, выравнивание стен и потолка, наличие разводки под сантехоборудование, межкомнатных дверей (если предусмотрены проектом.). И учтите, чтогазифицированный дом по действующим правилам не может сдаваться без газового оборудования!
Что делать дальше после регистрации ДДУ в Росреестре — как получить жилье
Продажа по ДДУ в строительстве дома проходит после того, как объект сдан в эксплуатацию. То есть после регистрации ДДУ в Росреестре вам нужно ждать времени, указанного в нем. Когда подойдет срок, указанный в договоре, застройщик сдаст дом в эксплуатацию, оформит нужные документы. Например — составит протокол о распределении жилых и коммерческих помещений, оформит и получит в БТИ техпаспорт, получит разрешение на ввод в эксплуатацию, поставит объект на учет в Росреестре и присвоит ему почтовый адрес. Затем уведомит вас о подготовке документов, передаст ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры.
Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно будет снова обращаться в Росреестр. Застройщик должен предоставить в государственный орган:
Паспорт гражданина Российской Федерации.
Договор долевого участия в строительстве.
Акт приема-передачи квартиры.
Разрешение на ввод в эксплуатацию — его нужно получать у застройщика, если документ потребуют в Росреестре. Как правило, на момент приглашения для получения квартиры сотрудники ведомства уже получили этот документ.
Квитанцию об оплате государственной пошлины.
Ваше заявление рассмотрят в течение 10 рабочих дней. После этого посетите Росреестр в назначенную дату — сотрудник вернет принятые документы и выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.
Долевое строительство
Но сначала стоит разобраться, что же вообще собой представляет долевое строительство. По отечественному законодательству, им называют возведение жилья, для проведения которого необходимо заключить специальный договор. Стороны этого будут обозначаться, соответственно, как застройщик и дольщик.
Его особенность в том, что дольщик должен вносить средства ещё до начала и в ходе строительства, и так принимать в нём прямое участие – в отличие от обычной покупки или ипотечного кредита, когда человек приобретает готовую недвижимость.
Застройщик же, согласно договору, должен на передаваемые ему средства организовать строительство, а также оформить объект.
Обратите внимание
В оговорённые сроки он должен быть завершён и зарегистрирован надлежащим образом, после чего передан дольщику во владение.
Финансирование в ходе строительства обуславливает сниженную цену приобретения. Дольщик в данной модели фактически выступает инвестором. Следовательно, договор носит характер, схожий с инвестиционным, но не может с ним смешиваться. Это обусловлено тем, что в отличие от остальных подобных договоров, он регулируется не Гражданским кодексом, а отдельным законом, что привносит свои особенности.
Опишем вкратце процесс:
- Застройщик должен приобрести участок, на котором затем будет вестись строительство.
- Застройщиком составляются, а дольщиками подписываются договоры, они совершают взносы.
- На собранную сумму стартует строительство, затем по мере его продолжения дольщики делают всё новые взносы в порядке, установленном договором.
- Объект сдаётся и передаётся в собственность выполнивших обязательства дольщиков.
Основания заключения договора
ДДУ обязывает застройщика возвести объект в чётко установленный срок и за определённую плату, и передать его во владение второй стороне, то есть дольщику. Дольщик финансирует строительство в оговоренных в документе значениях. Именно на этих обязательствах основывается договор, и в случае невыполнения он может быть разорван с возвратом средств и взысканием неустойки через суд.
Что ещё предлагают застройщики
Застройщик может предлагать заключить вместо ДДУ другое соглашение. Следует осветить, какие это могут быть договорённости, и почему их обычно стоит избегать, поскольку, на первый взгляд, они могут показаться достаточно выгодными, но в действительности не обеспечивают соблюдение прав дольщика столь же эффективно.
Первый вариант – инвестиционный договор. Полноценной заменой ДДУ он быть не может, и предлагают его недобросовестные застройщики, однако граждане иногда заключают такие соглашения. Действительно, участие в долевом строительстве является инвестицией, да и само слово «инвестиционный» звучит солидно, и потому может показаться, что в этом нет ничего особенного.
Потому стоит проследить, чтобы подписан был именно ДДУ, а если вместо этого застройщик пытается заключить какой-то иной, следует обратиться к юристу и представить документ на его рассмотрение (вообще, перед заключением любого договора проверка его положений профессионалом совсем не помешает).
Тем более стоит держаться подальше от предварительных договоров купли/продажи и векселей – обычно такие способы используются компаниями для ухода от ответственности. В первом случае застройщик не обязуется передать права на недвижимость, оттягивая момент, когда они должны быть переданы, до заключения полноценного договора – но кто знает, будет ли он в конечном счёте подписан.
Что до векселя, то обладание им, учитывая, что он выписан на всю вложенную сумму, может показаться гарантией возврата средств. Из-за этого граждане иногда даже считают такую схему более привлекательной, чем заключение обычного ДДУ.
Однако прямой связи между недвижимостью и векселем не будет, в результате чего застройщик получит возможность вынудить клиента приобрести жильё по рыночной цене либо просто погасить его вексель – деньги вернутся, но желанной недвижимости клиент так и не приобретёт.
Получится, что он просто кредитовал строительство и потерял время.
Сроки и передача объекта дольщику
Срок договора на долевое строительство – это точная дата завершения строительства. На практике – это квартал, но должно быть число, месяц и год. В любом случае застройщик несёт ответственность за срыв срока строительства.
На срок передачи жилья дольщику будут влиять внешние события, и о них нужно знать заранее. Возведение коробки, здание и завершение всех отделочных работ внутри каждой квартиры – это один срок. Сдача объекта в эксплуатацию – это совсем другой срок. Передача ключей дольщику для осмотра квартиры и составления описи дефектов или подписания акта приёмки-передачи – это вообще длительный период.