Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Общие правила.
По ЖК РФ жилыми являются изолированные помещения, пригодные для использования в течение всего года. Также они обязаны соответствовать санитарным и гигиеническим нормам.
Имущество, не подходящее под данные нормы, перевести в жилое можно тогда, когда оно в случае необходимости будет соответствовать всем требованиям.
Важно помнить, что жилым может быть целый частный дом или квартира. Дача может стать жилой только в том случае, если она становится капитальным строением и правила ее перевода соответствует правилам использования земельного участка.
Помимо этого, жилым помещением становится только то имущество, которое не обременено третьими лицами и находится в законной собственности.
Содержание:
Нюансы
В многоквартирном доме
По статье 22 ЖК квартиру в многоквартирном доме можно перевести в статус нежилой в следующих случаях:
- при наличии в ней вентиляции, канализации, электро и водоснабжения;
- имущество изолировано и располагается в жилой зоне;
- состояние имущества хорошее и не вызывает опасений для жизни остальных граждан, в том числе и соседей.
При переустройстве нежилого помещения в жилую квартиру важно вначале сделать проект перепланировки. Далее нужно согласовать его с соседями.
Для этого оформляется протокол общего собрания, фиксируется количество пришедших людей и количество собственников имущества.
Далее фиксируются их подписи с согласием на перепланировку.
Список документов
В соответствии со ст. 23 ЖК РФ к заявлению о переводе должны прилагаться:
- правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии) – если нет на руках, можно получить в Росреестре;
- технический паспорт квартиры – получается в БТИ;
- поэтажный план жилого дома – содержится в технической документации МКД, заказывается в БТИ;
- согласованный проект переустройства и перепланировки жилого помещения (если этого требует проект перевода) – заказывается в проектной организации;
- протокол согласия собственников квартир жилого дома на использование помещения в коммерческих целях – оформляется на общем собрании;
- согласие каждого собственника помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод его в нежилое.
Дополнительно могут потребоваться документы, удостоверяющие личность заявителя для физического лица, или учредительные документы для юридического лица. Если заявление подаёт не собственник помещения ― прилагается документ, удостоверяющий полномочия представителя.
Как жилую недвижимость перевести в коммерческую: основные условия
В этом случае строение придется или снести, или «узаконить» — доказать права собственности через суд.
- Если предположительно участок можно перевести в иной статус, переходят на другой этап – сбор всех необходимых документов.
- Далее следует обязательное ходатайство на перевод с предоставлением кадастрового номера и паспорта участка статуса ИЖС.
- Теперь придется пройти соответствующие экспертизы – комиссия посетит участок и проведет проверку, где будут оценены состояние земельного участка и грунта на соответствие их с документами, наличие границ и правильное их определение, качество и соответствие со схемой разрешенного проекта возведенного строительства. Для этого из отдела местной администрации будут приглашены собственником – здесь участвуют разные отрасли, придется даже пройти проверку инспектора службы пожарной безопасности.
Как перевести жилое помещение в нежилое в частном доме
Согласно действующему жилищному законодательству, перевод жилого помещения в нежилое возможен, но при соблюдении некоторых условий. Это связано с тем, что всё больше людей хотят вести бизнес на дому, открыв офис или складское помещение. Нередко для этого используют первые этажи многоквартирных домов или частные жилые строения.
Что нужно сделать в первую очередь
Необходимо подготовить помещение для смены его статуса. Нежилое помещение отвечает несколько другим требованиям, нежели жилое. Для перевода необходимо:
- изолировать его от других жилых помещений. Так как речь идёт о частном доме, то этот пункт можно пропустить;
- убедиться, что помещение не используется для проживания людей;
- проверить, не находиться ли дом в залоге у банка, не наложено ли на него дополнительное обременение.
Если все условия выполнены, то можно готовить документы для того чтобы перевести жилое помещение под нежилое. Если какие-то условия отсутствуют, то необходимо их устранить. При проведении перепланировки необходимо будет её сначала узаконить, потом только делать.
Условия и порядок
Перевести помещение из нежилого в жилое можно, если соблюдаются следующие условия:
- Помещение соответствует требованиям, которые установлены законодательством.
- Помещение не соответствует требованиям к жилым объектам, но может быть приведено к этим требованиям в результате проведения перепланировки.
- Собственник помещения не против перевода, а его право ничем не ограничено (к примеру, залогом, арендой, арестом и т.д.).
Пошаговая инструкция перевода нежилого помещения в жилое будет выглядеть следующим образом:
- Подготовка проекта переустройства и оформление согласия собственника.
- Подготовка документов.
- Обращение в уполномоченный орган.
- Проведение перепланировки и получение соответствующего акта.
- Подготовка изменений в технической документации.
- Регистрация всех изменений в Росреестре.
Рассмотрим каждый этап алгоритма подробнее.
Шаг 1. Проект переустройства и согласие собственников
Перепланировка нужна в том случае, когда помещение не отвечает нормам, предусмотренным для жилых объектов. Для этого требуется подготовить проект переустройства. Подготовкой проекта занимаются специализированные компании, которые имеют разрешение на проведение такого вида работ.
Когда перепланировка касается в том числе и части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, то нужно получить их согласие на проведение таких работ. Оно оформляется письменно в виде решения общего собрания.
Шаг 3. Обращение в уполномоченный орган
В каждом населенном пункте вопросами изменения статуса помещения занимаются разные органы. К примеру, в Москве эту услугу предоставляет Департамент городского имущества. Подать документы можно лично в ведомстве или МФЦ, а также в электронном формате через Интернет.
После получения бумаг заявителю выдадут расписку с указанием перечня документов и даты их получения. В расписке также указывается дата готовности. Срок предоставления не может превышать 48 рабочих дней. Предварительное решение будет направлено заявителю в течение трех дней.
Основные требования
Существует целый ряд требований на изменения статуса коммерческой недвижимости. В любом случае, перед началом сбора документации, рекомендуем проконсультироваться со специалистами. Они рассмотрят ситуацию в общем и определят, можно ли переводить здание в жилое.
Основная проблема перевода заключается в том, что в РФ нет четкого и определенного понятия нежилого помещения. По этой причине часто процесс сопровождается разногласиями, решающимися в судебной структуре. Основные признаки нежилого помещения есть возможность определить только в нормативно-правовых актах. К признакам относятся следующие факторы:
- изолированность от остальных помещений;
- вхождение в состав архитектурной конструкции;
- характер назначения и эксплуатации.
Поэтому к нежилым квадратным метрам следует отнести: офисы, подвалы, чердаки, офисные помещения, дома, находящиеся в аварийном состоянии.
Как перевести нежилое помещение в жилом доме в категорию жилое
- Помещение соответствует требованиям, установленным законодательством, или может быть приведено в состояние, отвечающее этим требованиям, путем переустройства или перепланировки.
- Перевод может осуществить только собственник помещения, причем его право не должно быть ограничено какими-либо обеспечительными мерами (арест, запрет на совершение регистрации), также объект недвижимости не должен находиться в залоге у третьих лиц (например, у банка в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору), быть предметом договора аренды.
Работы следует начинать только после получения уведомления от уполномоченного органа о том, что изменение назначения помещения возможно. Такой документ служит основанием для проведения переустройства. Этот подход позволит собственнику избежать ненужных расходов.