Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Патент сдача в аренду нежилого помещения 2020». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
ИП сдает в аренду нежилое помещение: какие налоги платить?.
Вопрос-ответ по теме
Вопрос.
Если ИП сдает нежилое помещение в аренду, когда и какие налоги ему нужно перечислять?
Ответ.
Заключение договора аренды возможно независимо от того, сдает ли ИП в аренду нежилое помещение другому ИП, юридическому или физическому лицу. Передача по такому договору имущества самому себе с целью уменьшения налогооблагаемой базы будет незаконной.
Система налогообложения ИП, сдающего в аренду нежилое помещение, выбирается с учетом таких факторов:
объема доходов и расходов;
количества наемных работников;
категории сдаваемой в аренду недвижимости.
В таблице приведены ставки по налогам для разных систем налогообложения.
Доход до 300 тыс. руб.
Доход свыше 300 тыс. руб.
«доходы минус расходы»
Налог на добавленную стоимость
Налог на имущество
2% от кадастровой стоимости
2% от кадастровой стоимости
2% от кадастровой стоимости
Налог на доходы физических лиц
Налог при применении спецрежима
15% (но не менее 1% от общей суммы доходов)
6% от потенциально возможного годового дохода, установленного законодательным органом субъекта РФ
15% от величины вмененного дохода
Если разобраться в нюансах налогообложения при сдаче в аренду недвижимости, трудно самостоятельно, обратитесь за консультацией в аутсорсинговую бухгалтерскую компанию.
Содержание:
Жители Подмосковья стали активнее сдавать жилье, регистрируясь как ИП на ПСН
Все большее число жителей Московской области выбирают патентную систему налогообложения в качестве формы уплаты налога при сдаче в аренду принадлежащей им недвижимости.
В 2017 году по этому виду деятельности получено 4,2 тысячи патентов, в 2016 их было 3,2 тысячи, а в 2015 году – 2,4 тысячи патентов. Чаще всего — это сдача в аренду жилых помещений, сообщает региональное УФНС.
Стоимость патента по сдаче жилья в аренду на территории региона установлена законом Московской области от 06.11.2012 №164/2012-ОЗ, она зависит от общей площади сдаваемых в аренду помещений. Рассчитать конкретную сумму можно с помощью интернет-сервиса «Налоговый калькулятор – расчет стоимости патента».
Патент позволяет не уплачивать:
— НДФЛ — в части доходов, полученных от сдачи в аренду помещений;
— налог на имущество физлиц — в отношении жилого помещения, сдаваемого в аренду.
Получить патент можно на несколько месяцев в пределах календарного года или сразу на год.
Отметим, патент на аренду может оформить только ИП. Для этого физлицу, сдающему жилье, необходимо приобрести этот статус, подав соответствующее заявление в налоговую инспекцию.
1. Какие виды деятельности доступны для перехода ИП на ПСН?
- Во-первых, этот список указан в Налоговом Кодексе РФ (ст. 346.43) и содержит 63 вида, которые разрешены по всей России.
- Во-вторых, местные органы власти могут добавлять дополнительные виды деятельности, которые разрешены в субъекте РФ. Например, в начале 2017 года в Москве разрешали покупать патенты тем ИП, которые занимаются вендингом (то есть, продают через торговые автоматы). Поэтому, уточните список действующих видов деятельности для ИП на патенте на 2020 год в своей налоговой инспекции. Или ищите изменения по соответствующим законам для ИП на ПСН на официальных сайтах местных органов власти.
Калькулятор расчета патента ИП на 2019 год
Приятно, что список написан понятным языком. И вместо цифровых кодов в нем мы видим обычные названия, сориентироваться в которых несложно. Но неудобно то, что позиции в списке идут не по алфавиту, так что придется пролистать его целиком в поисках своего бизнеса.
Этот показатель обязательно вводить правильно, если вам нужно сделать точный расчет стоимости патента, а не приблизительный.
Если же наоборот, вы только прикидываете свои будущие налоговые обязательства перед государством, то попробуйте поиграть количеством сотрудников и посмотреть, как это повлияет на итоговую сумму.
Возможно, это даст вам как бизнесмену понимание того, сколько человек действительно потребуется (с учетом расходов на них не только по ПСН, но и по страховым взносам).
Патентная система налогообложения в Санкт-Петербурге
При утрате права на применение патентной системы налогообложения индивидуальный предприниматель обязан заявить об этом в налоговую инспекцию, представив заявление по форме №26.
5-3, утвержденной Приказом ФНС России от 14.12.12 №ММВ-7-3/957.
Заявление представляется в течение 10 календарных дней со дня наступления обстоятельств, являющихся основанием для утраты права применения патентной системы налогообложения.
- Если с начала календарного года доходы от реализации превысили 60 млн. рублей. Имеются в виду доходы, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ по всем видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения и упрощенная система налогообложения (для тех, кто совмещает два режима)
- Если в течение налогового периода (т.е. срока действия патента) средняя численность наемных работников превысила 15 человек по всем видам предпринимательской деятельности
Индивидуальный предприниматель (далее — ИП) осуществляет деятельность по сдаче в аренду нежилых помещений и земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности
Статьей 2 Закона N 99-ОЗ установлены размеры потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН (строка 19 ст. 2 Закона N 99-ОЗ в редакции Закона Ивановской области от 30.06.2014 N 45-ОЗ):
Аналогичной позиции придерживаются и территориальные налоговые органы (информационное сообщение отдела работы с налогоплательщиками УФНС России по Иркутской области от 25 ноября 2013 г. «Разъяснен порядок расчета патента при сдаче в аренду объектов индивидуальными предпринимателями»).
Специальные налоговые режимы для арендодателя
Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.
Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.
Особенности налога на имущество для спецрежимов:
- уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
- ставка до 2% – принимается местным законодательством.
Специальные режимы имеют свои особенности применения.
Патентная система для ИП-арендодателя
Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.
- действует при наличии принятого в регионе закона;
- ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
- база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.
Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.
Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.
Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?
Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.
- вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
- ставка от 7,5 до 15%;
- база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
- применяются вычеты на взносы и пособия.
Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.
Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.
Социальные взносы
Взносы индивидуального предпринимателя зависят от количества наёмных работников. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наёмных работников, поэтому собственник недвижимости оплачивает только 26% в Пенсионный фонд и 5,1% в Федеральный фонд ОМС (медстрахование).
Дополнительно предприниматель может внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности, но этот платёж не является обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.
Оформление ПСН
Для перехода следует написать заявление на патент в 2020 году по типовой форме. Предприниматель после заполнения бланка может отправить документ в налоговую инспекцию несколькими способами:
- самостоятельно;
- через доверенное лицо;
- отправить по почте;
- отправить в электронном виде.
Если заявление заполняется вручную, тут также есть несколько важных правил:
- писать темными чернилами печатные буквы;
- для каждой буквы отдельное поле;
- отдельные листы не допускается скреплять степлером или скоросшивателем;
- недопустимы орфографические и прочие ошибки, а также их исправления.
4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?
Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.
Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:
Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.
Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).
Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.
5. Как заключить договор найма (аренды)?
Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).
Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.
Рекомендуем вам указать:
- фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
- подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
- размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
- порядок оплаты коммунальных услуг;
- предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
- назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
- перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
- основания для расторжения договора;
- срок аренды квартиры;
- другие подробности.