Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдать в аренду нежилое помещение?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Последовательность действий.
Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.
Подбор недвижимости.
Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.
Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:
- Офисные;
- Торговые;
- Производственные;
- Складские.
Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными. После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон. Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.
Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.
Содержание:
Необходимые документы
По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:
- заявление установленного образца;
- договор аренды со всеми приложениями;
- кадастровый паспорт;
- российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
- доверенность, если документы подает представитель;
- нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
- разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
- письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
- квитанция об оплате госпошлины.
Этапы сдачи в аренду: шаг за шагом
Казалось бы, что проще, подать объявление о сдаче объекта в аренду и ждать толпу желающих. Но, если сделать все по представленному ниже алгоритму, удастся избежать заминок и неприятностей. Неважно, что будет сдаваться: склад, офис или помещение под магазин.
Риелторы: нужны или нет
Конечно, быстрее и надежнее будет провернуть сделку через риелторов, но это не бесплатно. При этом следует обратить внимание на настоящих профессионалов, обладающих следующими характеристиками:
- Опытом работы с коммерческой недвижимостью.
- Репутацией.
- Наличием базы данных.
Определение недвижимых объектов
К недвижимым объектам нежилой категории относятся площади со свободным назначением. Это своеобразные площадки для организации любой коммерческой деятельности, согласно ст. 130 ГК РФ. Параметры и технические возможности этого помещения указываются владельцем без дополнительных согласований. По этой причине стоимость нежилых помещений значительно выше, чем стоимость помещений жилого фонда.
У многих людей имеется не используемая ими нежилая недвижимость. Отличным решением будет сдача ее в аренду для получения постоянного, приличного дохода. Передача нежилого объекта в наем должна проводиться в соответствии с требованиями закона, с этой целью арендаторы составляют официальные контракты. Получателю дохода важно не забывать о необходимости уплаты налогов.
Предоставление объектов в аренду: правила и нюансы
Владельцами недвижимости часто практикуется такая деятельность, дающая возможность получения стабильного дохода. Арендодатель имеет право выступать в качестве:
- физлица – собственника объекта. Обязательное условие – официальное подтверждение прав на данную недвижимость;
- ИП, прошедшего процедуру регистрации, для осуществления подобной деятельности. Предприниматели обычно выбирают УСН, ЕНВД, ПСН. Благодаря упрощенным режимам значительно легче определить и уплатить налоговые выплаты и задекларировать доходы;
- компании (юрлица). Учреждения наравне с ИП вправе воспользоваться упрощенной системой расчета налоговых выплат.
При оформлении контракта не зависимо от того, какой статус выберет собственник, необходимо учитывать различные нюансы. Если сделка проводится в обход официального оформления и без декларирования доходов в ФСН, то такие действия признаются незаконными, а собственника помещения могут привлечь к ответственности.
Необходимые документы
Физлицу, планирующему проведение сделки по сдаче нежилого объекта в наем, необходимо подготовить следующие документы:
- паспорт лица, владеющего нежилым объектом;
- свидетельство о праве собственности. Сейчас допускается предоставить выписку из ЕГРН, в ней указывается информация о владельце объекта;
- тех/паспорт;
- иная документация технического характера, полученная собственником в БТИ;
- выписка из Росреестра, в которой указано, что объект не имеет обременений, таких как арест, залог, прочие ограничения.
Закон позволяет в сделке принимать участие представителям с наличием у них доверенности, заверенной в нотариальной конторе.
Оформление бумаг
Последним шагом является составление и подписание сторонами договора. Как его правильно заключить описано ниже.
В типичном документе должно указываться:
- Личные данные арендатора и владельца недвижимости.
- Технические характеристики объекта, его площадь и адрес.
- Срок действия договора.
- Размер оплаты за месяц и порядок ее передачи.
Согласно законодательству, владельцем не может повышаться оплата больше раза в год, поэтому необходимо предусмотреть в договоре сроки предупреждения арендатора о смене оплаты, максимальный размер оплаты.
Особое внимание нужно уделить пункту «Права и обязанности сторон». Здесь кроме общих пунктов необходимо предусмотреть ответственность за несоблюдение этих условий.
При наличии в помещении имущества, следует позаботиться о проведении ее описи. Если арендатором была повреждена техника и мебель, то владелец может требовать материальную компенсацию.
Целевое предназначение объекта
- Любое помещение еще на стадии строительства должно иметь свое будущее предназначение.
- Чтобы его было легко впоследствии поставить на кадастровый учет.
- Цели использования данных объектов могут быть различными, например:
- аптека.
- магазин.
- офис.
- склад.
- библиотека.
- развлекательный центр.
- стоматологический или массажный кабинет.
- парикмахерская.
- Поэтому если вы еще на стадии проекта не выбрали, что будет располагаться на территории такого помещения, то позднее будет сложно перевести его в другую целевую категорию.
- Данные объекты могут быть как отдельным зданиями, так и включаться в состав многоквартирных домов.
- Располагаясь на первых или максимум вторых этажах жилых зданий.
Находясь в многоквартирном доме, нежилое помещение обязательно должно иметь отдельный вход и не размещаться над жилыми квартирами.
Если такой объект, например, офис открывается на втором этаже, то под ним обязательно должна быть точно такая же нежилая недвижимость: аптеки, магазины или парикмахерские.
Что относится к недвижимым объектам
- К таким объектам нежилого фонда относятся площади, имеющие свободное назначение.
- Это некие универсальные площадки для создания любого бизнеса по статье 130 ГК РФ.
- Размер такого помещения, количество перегородок для разделения на секции любому арендатору, а также планировка и оформление указывается по желанию владельца.
- Без всяких дополнительных согласований, нежели в первом случае.
- Поэтому и ценовой уровень подобных нежилых объектов гораздо больше.
8. Заключение
Подведём итоги. Аренда коммерческой недвижимости – дело выгодное и зачастую необходимое для владельцев недвижимости или бизнеса.
В таких операциях целесообразно обращаться за помощью к профессиональным посредникам – они сэкономят ваше время и помогут найти наиболее выгодные варианты.
Могут ли учреждения сдавать в аренду недвижимое имущество?
Учреждения могут сдавать в аренду нежилые помещения, принадлежащие им на праве оперативного управления, при соблюдении определенных условий. Это следует из нормы Гражданского кодекса.
Статья 298 ГК РФ «Распоряжение имуществом учреждения» предоставляет право учреждениям осуществлять приносящую доходы деятельность, если это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствует этим целям.
Так как собственником недвижимого имущества, закрепленного за учреждениями на праве оперативного управления, является учредитель, то только с его согласия учреждения могут распоряжаться имуществом:
- бюджетным и автономным учреждениям согласие собственника имущества требуется на распоряжение недвижимым и особо ценным движимым имуществом (п. 2 и 3 ст. 298 ГК РФ);
- автономные учреждения не нуждаются в согласии собственника на распоряжение недвижимым имуществом, приобретенным на средства от приносящей доход деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);
- казенным учреждениям на распоряжение имуществом требуется согласия собственника всегда (п. 4 ст. 298 ГК РФ).
Перечисленные нормы можно применять при передаче имущества в аренду. Следовательно, чтобы сдать в аренду помещение, учреждению необходимо получить разрешение учредителя. И выполнить еще одно условие: отразить такую деятельность в своих учредительных документах.
На основании статьи 298 ГК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду зданий и помещений, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного и автономного учреждения.
Доходы, полученные от такой деятельности казенного учреждения, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы Российской Федерации.
Подписание договора
Грамотная презентация сдаваемого помещения – гарантия успешного проведения сделки. При показе объекта постарайтесь предоставить максимум информации, обратив внимание потенциального арендатора на преимуществах и вероятной прибыли, которую он сможет получать при аренде данного объекта.