Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание сделки купли-продажи недействительной». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры.
Прежде чем перейти к подробной инструкции по оспариванию сделки, необходимо определиться с основными понятиями.
Недействительной считается купля-продажа, которая не влечет никаких правовых последствий, прав и обязанностей сторон. Заключенное соглашение «обнуляется» в силу ряда нарушений, сопутствующих его подписанию.
В зависимости от обстоятельств, которые повлекли недействительность, сделки делятся на оспоримые и ничтожные.
Содержание:
Кто может оспорить сделку
Инициировать процесс оспаривания купли-продажи могут только лица, интересы которых оказались ущемлены в результате отчуждения имущества. Ими могут быть:
- непосредственно Продавец и Покупатель квартиры;
- дети, которые имели право на получение жилья взамен принадлежащей им квартиры (доли);
- супруги, несогласные с продажей;
- родственники, которые имели право на проживание в квартире — пребывающие в местах лишения свободы, на стационарном лечении в оздоровительном учреждения, проходящие срочную службу в армии;
- опекуны и иные граждане, имеющие право на часть имущества или проживающие в проданном объекте недвижимости;
- органы опеки и попечительства, если выясняется, что сделка совершена с несовершеннолетним (недееспособным) лицом без их ведома и согласия;
- прокуратура — в случае нарушения законодательства, нецелевого использования бюджетных средств или при поступлении жалобы от третьих лиц.
О последствиях установления недействительности сделок
Согласно законодательству Российской Федерации признание недействительности сделки не влечёт никаких юридических последствий. Исключениями являются лишь те сделки, которые прописаны в статье 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
В случае расторжения сделки и признания её недействительной, все обязательства сторон будут аннулированы, если же они были выполнены, то результаты этого исполнения также будут аннулированы.
Обе стороны получат решение суда и должны буду возвратить второй стороне все, что было получено в ходе проведения сделки купли-продажи недвижимости, если же это невозможно провести, то стороне придется компенсировать деньгами.
Возврат в первоначальное состояние имеет название «двусторонняя реституция».
Если при покупке квартиры был оспорен договор, продавец должен в полной мере вернуть все деньги, которые были оплачены за недвижимость покупателем. Если продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд назначит ему обязательные платежи. Невыгодным для покупателя является тот факт, что эти выплаты могут растянуться на годы. Поэтому в случае если сделку признают недействительной, недвижимость он теряет сразу, а вот деньги возвращаться могут очень долго.
Основания для одностороннего расторжения
Законными основаниями для расторжения договора согласно Гражданского Кодекса Российской Федерации являются:
- если законном или соглашением сторон был предусмотрен вариант одностороннего расторжения договора, то такой договор можно считать расторгнутым.
- Если существуют основательные нарушения сделки одной из сторон.
- Если у сторон существенно изменились обстоятельства таким образом, что ни одна из сторон не могла предугадать подобный ход событий.
Как признать соглашение недействительным
Соглашение можно признать недействительным если:
- в договоре есть противоречия законам Российской Федерации.
- Сделка является ничтожной, то есть была оформлена, но факта передачи денег ещё не было.
- В случае если появились сведения о том, что вторая сторона сделки является недееспособным или ограничено дееспособным.
- Если сделка заключалась с несовершеннолетним лицом. Дело в том, что лица до 18 лет вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе продавать или покупать, но при этом необходимо, чтобы также было и согласие родителя. В таком случае под каждой подписью ребёнка родитель пишет «согласен» и также ставит свою подпись. Если же такого нет в документах, то сделку можно считать недействительной.
- Если покупатель или продавец попал в руки мошенников.
Важным моментом является согласие третьих лиц на совершение сделки купли-продажи квартиры.
Сбор доказательств
- В том случае, если сделка противоречит закону, нужно лишь сослаться на пункт этого закона.
- Недееспособность доказывается соответствующим решением суда.
- При совершении сделки несовершеннолетним нужен его паспорт и отметка в договоре об отсутствии согласия родителей.
- Угрозы или обман могут быть доказаны при помощи записи на диктофоне.
Кто и на каких основаниях может оспорить сделку купли-продажи квартиры?
Можно ли оспорить сделку по договору? Да, оспорить сделку имеет право каждая из сторон (продавец или покупатель), а также третьи лица, которые тем или иным образом были в договоре представлены или же те, чьи интересы непосредственно затрагиваются.
Например, это могут быть бывшие супруги, родственники, которых незаконно выписали из квартиры, опекуны и т.д.
Оспорить сделку купли-продажи квартиры может любой гражданин РФ в пределах установленных сроков давности и законных на то оснований.
Исковая давность купли-продажи квартиры – сроки, в которые можно оспорить сделки с недвижимостью
Исковое заявление подается в определенные сроки.
Если вы не успеваете в них уложиться, то решение вопроса может остаться без внимания.
Итак, сроки, когда можно оспорить сделку с недвижимым имуществом таковы:
- 1 год. Этот период касается сделок, которые возможно оспорить. Отсчитывать срок необходимо с момента, когда гражданин узнал об обстоятельствах, основаниях для возможного оспаривания и признания сделки недействительной.
- 3 года. Эти сроки касаются сделок, считающихся ничтожными – теми, которые были заключены только на бумаге. При таких сделках денежные средства не переводят и не передают.
Время отсчитывается с момента, когда был подписан такой договор.
- 10 лет. Оспорить ничтожную сделку в этот период может лицо, которое не участвовало в сделке, но получило информацию о том, что имеются основания для опротестования данной сделки.
Других сроков не предусмотрено законодательством.
Срок оспаривания сделки купли продажи недвижимости
Основания и последствия признания договора купли-продажи недействительным
Оспаривание договора купли-продажи недвижимости по безденежности
Судебная практика по оспариванию договоров продажи недвижимости
Недействительность договора купли-продажи недвижимости (далее — договор продажи недвижимости) предполагает, что те действия, которые лицо совершило в виде сделки, не являются фактом, вызывающим юридические последствия, к которым стремились участники сделки, а именно: передачу в собственность покупателя здания, жилого помещения или другого недвижимого имущества за определенную цену (ст.
Договор дарения предусмотрен Гражданским кодексом, по этому требования к договору непосредственно изложены в кодексе. Интересно, что согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 574 ГК РФ) договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации. Однако с июля 2013 года это правило не действует.
Не смотря на безвозмездный характер дарения для одаряемого, договор дарения двусторонний и всегда предполагает получение согласия второй стороны принять вещь в дар.
С дарением недвижимости ассоциируется дамоклов меч расторжения договора, отмены дарения или признания дарения недействительным. В виду безвозмездности получения недвижимости всегда есть недовольные, обделенные и тысячи лет существует вопрос: Как оспорить договор дарения (дарственную).
В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи?
- по волеизъявлению одной из сторон (в судебном порядке либо исключая судебную инстанцию);
- вследствие обоюдного (добровольного) решения сторон;
- были нарушены права и гарантии другой стороны. Для наступления данного основания, потерпевшее лицо должно указать какие убытки были им понесены в связи с незаконным деянием (бездеятельностью) ответчика;
- расторжения сделки могут в некоторых случаях потребовать государственные структуры (например, при нарушении антимонопольных нормативных актов);
- в иных случаях, что были предусмотрены непосредственно договором;
- в случаях предусмотренных гражданским или другим законодательством.
Срок обжалования
Согласно законодательству, срок исковой давности для оспаривания заключенной сделки относительно купли-продажи квартиры происходит в следующие сроки:
• относительно сделки, которая оказалась недействительной для обжалования, предоставляется три года со дня, когда договор был официально подписан;
• для сделки, которую необходимо оспорить по другим вопросам, этот срок составляет один год.
Причины аннулирования договора
Причина или основание оспаривания договора купли – это самый важный момент подготовки к делу. От правильного основания зависит, аннулирует суд сделку или нет. Список возможных оснований приводится в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ. Любая жизненная ситуация подпадает под одну из причин, названных в ГК.
На многих ресурсах по вопросу о том, как оспорить сделку купли продажи квартиры, можно встретить разделение оснований на ничтожные и оспоримые. Это верно с юридической точки зрения, но не совсем понятно, как это применять на практике в конкретной ситуации.
От того, ничтожный договор купли продажи или оспоримый, зависит две вещи:
- срок исковой давности (для ничтожных – 3 года, для оспоримых – 1 год);
- требование, которое нужно прописывать в иске, чтобы оспорить договор.
Когда можно оспорить
Стороны подписали сделку, провели расчет и завершили процесс регистрации перехода прав собственности от одного лица к другому – на этом этапе она признается завершенной.
Поэтому все спорные вопросы решаются только в судебной инстанции, для подачи исковых требований предусмотрены сроки подачи заявления:
- год отводится на оспаривание выявленных нарушений по проведенной сделке, отчет идет с момента установления о нарушенных имущественных правах, либо признания ее недействительной;
- три года установлено для подачи иска по ничтожности – полный расчет не проведен, либо не пройдена процедура регистрации;
- на протяжении 10 лет можно оспорить недействительность договора лицами, не являющимися его участниками. Чаще всего ими выступают другие владельцы недвижимости, которых не поставили в известность о продаже, малолетние дети, которые были прописаны в квартире или муниципалитет, если сделка была совершена по мошеннической схеме;
- если продавцу угрожали и заставляли поставить подпись под договором, или шантажировали его компрометирующими его деловую репутацию обстоятельствами, либо по завершении его поставили в заведомо плохие условия проживания, то сделку можно признать ничтожной в судебном порядке (из города переселили в глухую деревню).