Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке и купить другую». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Причины для продажи квартиры.
Начнем издалека. Что такое ипотека в принципе? Банк дает вам деньги под залог жилой площади, которую вы планируете приобрести. То есть, оплатив новое жилье, вы передаете права на него банку. Это называется обременением новоприобретенного имущества. Закладная на купленную собственность хранится в банке до момента полной выплаты долга.
Содержание:
Продажа недвижимости банком
Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.
- Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
- Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
- Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
- Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
- Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
- Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.
В этом случае продавец может не волноваться о сопровождении сделки – эта задача полностью лежит на банке. Однако цена, как правило, сильно снижена, так как банку важно вернуть выданные заемщику деньги, и интересы продавца кредитора не волнуют. Поэтому часто сумма продажи равна конечному остатку ипотечного кредита.
Отношение банковской организации к продаже ипотечной недвижимости
Банки заинтересованы в своевременном погашении кредитов. Поэтому при возникновении у заемщика желания продать ипотечную квартиру, они пойдут навстречу.
Сбербанк разрешает реализовать недвижимость, которая находится у него в залоге, и помогает в осуществлении сделки.
Досрочная оплата ипотеки покупателем
Способ предполагает внесение задатка от покупателя для погашения ссудной задолженности с дальнейшим снятием обременения. Остаток средств продавцу перечисляется после перехода права собственности.
Важно! При отсутствии нотариального заверения, владелец квартиры может отказаться от сделки, не вернув задаток, поэтому второй стороне необходимо защитить свои интересы.
А что говорит закон?
Вопросы, связанные с приобретением недвижимости в ипотеку, регулируются Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – закон). Статья 37 вышеупомянутого закона говорит о том, что для отчуждения (попросту говоря, продажи) заложенного имущества необходимо согласие залогодержателя, то есть банка. Таким образом, без разрешения банка сделка не будет занесена в государственный реестр.
Если же продавец каким-то образом обошел закон и продал заложенное имущество, то в соответствии со статьей 39 закона банк имеет право требовать досрочное исполнение обязательств, в том числе и от покупателя, или же признания сделки недействительной.
Важно! Без согласия банка сделка будет недействительной! Право собственности к покупателю не перейдет.
Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца
Особенностью ипотечного договора является то, что заключать его приходится на много лет вперед. Закономерно, что людей, которые хотят оформить ипотеку, беспокоит множество вопросов. Один из них: «Можно ли продать квартиру в ипотеке?»
Квартира, взятая в ипотеку, имеет имущественные обременения, поэтому порядок продажи квартиры в ипотеке несколько отличается от заключения обычного договора покупки-продажи недвижимости.
Продажа за наличный расчет
Любая квартира, находящаяся в ипотеке, является залоговым имуществом. Она будет такой до тех пор, пока заемщик не погасит всю сумму взятого кредита. Где же взять деньги, чтобы внести остаток средств и продать жилье? Эти деньги можно взять у покупателя квартиры. Он дает их в качестве залога, а владелец передает эти средства банку. Он погашает остаток займа, а квартира перестает быть залоговой. Потом осуществляется сделка по продаже этого имущества с наличным расчетом. Покупатель доплачивает владельцу остаток суммы.
Продажа с привлечением помощи банка
Заемщику необязательно самостоятельно искать покупателей. Этим вопросом может заняться банк, в котором он брал ипотечный кредит. Это вариант кажется самым простым и быстрым, так как поиском покупателей, сбором основных документов занимается именно банк. Вместе с тем, заемщик не имеет право сам подыскивать покупателей. Есть вероятность того, что он бы мог найти клиента, который бы купил ипотечную квартиру подороже. Банку же важно просто получить остаток долга по ипотеке и отдать клиенту оставшуюся сумму с продажи жилья.
Покупатель и продавец – клиенты разных банков?
В случае проведения сделки по продаже залоговой квартиры в ипотеку возможны два основных сценария: один, более простой, когда покупатель и продавец являются клиентами одного банковского учреждения, и второй, более сложный, когда кредитуются они в разных банках.
Продажа залоговой квартиры в ипотеку клиенту другого банка – довольно трудновыполнимая задача, но все же реальная. Сергей Слободянюк подчеркивает, что безопасный вариант такой сделки существует: «Теоретически как продавец, так и покупатель могут быть участниками ипотечных схем, и можно организовать сделку, если квартира в ипотеке, а покупатель берет кредит в другом банке. Важно, чтобы у покупателя собственных средств было больше, чем задолженность по кредиту у продавца. Однако я очень сомневаюсь, что серьезный банк будет рассматривать в качестве залога квартиру, уже находящуюся в залоге. Если же банк покупателя не возражает, безопасную схему покупки и расчетов можно продумать и осуществить. Занимаясь подобными сделками с начала кризиса 2008 года, мы проработали различные безопасные схемы приобретения ипотечных квартир».