Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задаток при покупке квартиры потерять легко!». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Особенности внесения авансовых платежей.
Внесение денег в качестве предоплаты за недвижимость — это часть от общей покупной цены, которая передается продавцу, как способ показать, что будущий владелец серьезно относится к своему намерению получить в собственность недвижимое имущество. То есть, это предварительная выплата части суммы за покупаемую недвижимость.
Данная процедура осуществляется для того, что закрепить объект за покупателем на время сбора и проверки документов на желаемый дом или участок.
Содержание:
Заверять нотариально или нет?
В Гражданском кодексе нет четкого указания на то, что договор задатка/аванса должен быть в обязательном порядке нотариально заверен. Но, для собственного спокойствия и полной уверенности в исполнении обязательств, лучше всего нотариально заверить все бумаги.
Сколько
Теперь о сумме. В принципе, продавцу ее размеры безразличны: он все равно получит всю стоимость квартиры, только чуть позже, после подписания и государственной регистрации основного договора купли-продажи. Однако на совсем смехотворные деньги соглашаться не стоит: все-таки мы хотим дисциплинировать покупателя, а если он заплатит 100 рублей, то потом может отказаться от них без сожаления. Поэтому сумма должна быть существенной. «По сложившимся традициям, на экономрынке от покупателя требуют обычно 50-100 тыс. руб., — говорит Елена Голубева, управляющий партнер компании «Хирш». – В элитном сегменте, как правило, авансы больше – порой до 15-20% стоимости квартиры».
Есть, правда, существенная оговорка: 50-100 тыс. – это для «чистых» продаж, когда продавец получает за свою квартиру деньги. Но существенную долю нашего рынка занимают альтернативы, и при них правило другое: надо постараться взять не меньше, чем дал сам. Поясним на примере. Вы продаете большую коммунальную квартиру и покупаете взамен три маленькие. Их хозяева просят с вас по 100 тыс. руб. Значит, аванс за свою квартиру вы должны взять не менее 300 тыс., в противном случае вы «провисаете»: даете авансов на сумму, бОльшую, чем получили сами. Если сделка сорвется, существует большая вероятность, что авансы не вернут, и вы потеряете свои кровные…
Как он возвращается
Вопрос о том, в каких случаях аванс возвращается, а в каких остается у продавца – один из важнейших. Общее правило, как мы помним, таково: все зависит от того, по чьей вине сорвалась сделка. Но столь расплывчатая формулировка, конечно, создает огромное поле для разногласий. Типичная ситуация: покупатель проавансировал квартиру, а потом обнаружил, что в 1995 году из нее исчез человек. Жил – а потом пропал, и следов его обнаружить не удается. Покупатель скажет, что это — серьезный юридический дефект. Исчезнувший может объявиться, предъявить свои права. Давайте аванс назад! Продавец возразит, что было это 15 лет назад, есть постановление суда о признании человека без вести пропавшим. И вообще вы, дорогой контрагент, создаете проблему на пустом месте. На самом деле вам разонравилась квартира, вот и цепляетесь к пустякам! Покупатель ответит, что прецедентов, когда «без вести пропавшие» вдруг объявлялись, масса, и суды обычно восстанавливают их в правах… В общем, такие споры происходят очень часто и заканчиваются обычно в пользу тех, у кого голос погромче и нервы покрепче.
В любом случае пункты о том, в каких случаях аванс подлежит возврату, следует изучать буквально «под микроскопом». Что и как придумает противоположная сторона – предсказать невозможно.
○ Последствия отказа от заключения сделки при условии уплаты аванса.
Несоблюдение условий договора аванса приводит к необходимости уплаты штрафных санкций. Покупатель, отказываясь от сделки, получает переданный аванс обратно, но с удержанием штрафной суммы.
А продавец, несмотря на то, что он не выплачивает двойную сумму полученных денег, как при задатке, также должен оплатить неустойку. Размер штрафных санкций определяется только договором, поэтому данный пункт должен быть расписан максимально подробно.
Соглашение об авансе заключается в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. В тексте документа нужно указать:
- Основные права и обязанности участников сделки. Со стороны продавца – это право получения финансовых средств в счет основной суммы стоимости и обязанность не продавать квартиру иному лицу после принятия аванса. Со стороны покупателя – право гарантии на получение жилья после предоплаты и обязательство внести остаток в полном объеме в установленный договором срок.
- Ответственность устанавливается по согласованию сторон, в результате которого формируется размер штрафных санкций в случае срыва основной сделки.
- Размер аванса определяется на основании согласованности стоимости квартиры и составляет не более 1-2% от итоговой цены.
- Способ внесения аванса решается контрагентами при взаимном согласии. В случае наличного платежа, оформление расписки является крайне желательно мерой защиты от возможной неблагонадежности продавца.
- Предмет договора должен быть указан со всеми идентифицирующими признаками, чтобы в случае появления разногласий и обращения в суд, по тексту соглашения было понятно, о какой именно недвижимости идет речь.
Задаток на квартиру – суть и юридическое значение
К поиску и покупке недвижимости всегда относились очень внимательно. Поэтому нередко покупатели пересматривают десятки вариантов жилья в надежде приобрести тот, объект, который им хочется.
Не все обращают внимание на новостройки. Значительная часть граждан покупает жилплощадь на вторичном рынке, которая обычно дешевле, и чаще всего пригодна для проживания, так как в ней есть ремонт и функционируют системы жизнеобеспечения.
Когда объект покупки выбран, осмотрен и устраивает покупателя по всем параметрам, наступает процесс обсуждения предстоящей сделки и ее условий, между заинтересованными сторонами.
На данном этапе, всех волнует, когда и как заключается договор купли-продажи, и что будет служить гарантией его выполнения.
Ведь бывают случаи, когда люди договариваются на словах и покупке жилого помещения, не подкрепив достигнутый консенсус никакими действиями и не создав механизма реализации вопроса в практической плоскости.
Поэтому и имеют место неприятные случаи, когда жилое помещение вместо первоначального покупателя продается иному лицу, ввиду того, что он предложил большую цену.
Чтобы таких негативных моментов не происходило, законодателем был разработан специальный правовой инструмент – задаток.
Как трактуется это понятие в юридической литературе? Это деньги, которые передаются покупателем продавцу имущества и обозначают желание участников предстоящего договора купли-продажи заключить его на предварительно оговоренных условиях.
Предназначение передаваемых средств в материальном плане это погашение платежей, связанных с оформлением сделки либо они направляются в зачет стоимости покупаемого жилого помещения (ст. 380 ГК РФ).
Покупатель, вручая задаток при покупке недвижимости, показывает серьезность своих намерений приобрести продаваемый объект. В свою очередь продавец также заинтересован в его получении, так, как настроен, избавиться от принадлежащей ему квартиры или дома.
Сумма задатка входит в стоимость квартиры
Обычно вручаемые деньги, выступают гарантией выполнения ранее достигнутых обязательств, в том числе покрытия необходимых платежей при оформлении продажи недвижимости. Но если это не прописано в соглашении или не обозначена иная его роль, то он вносится в зачет стоимости жилого помещения.
Затем приобретающая недвижимость сторона при заключении обязательства передает оставшуюся сумму продавцу за вычетом задатка. Это нужно указать в составляемом соглашении.
Если не обозначено или отсутствует рассматриваемое понятие, либо есть сомнения относительно его цели, тогда он считается авансом (п.3 ст. 380 ГК РФ).
Предварительная оплата. АВАНС или ЗАДАТОК, что вносить?
В отдельных ситуациях возврат аванса должен быть запланирован. Например, в альтернативных сделках – когда покупатель сначала продает свою квартиру и затем покупает другую. В этом случае, продавец берет предварительную оплату за свою квартиру и сам вносит предоплату за другую. Аналогичная ситуация может оказаться и у контрагентов продавца. Тогда одномоментно совершаются 2, 3 а иногда и 4 сделки.
Соответственно на этапе подбора и подготовки сделок каждая из квартир будет проходить проверку, и продавец, внесший предоплату может отказаться от покупки выбранной квартиры, и ему придется возвратить предоплату за свою квартиру.
По технологии риэлторов, выбор квартиры должен завершаться ее «бронированием» на срок до совершения сделки. В этот временной промежуток покупатель готовиться к заключению договора купли-продажи. Необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту, проверить продавца, подготовиться к расчетам и т.д. В альтернативных сделках в этот период параллельно проходит проверки альтернативных квартир. На это нужно время, за которое квартиру могут продать другому покупателю.
Такую остановку «бронирование» квартиры обычно оформляют отдельным договором между продавцом и покупателем квартиры, иногда это происходит и в устной форме.
Беседы с многочисленными «погоревшими на авансах» покупателями квартир показали: все понимают необходимость такой остановки и знают о необходимости заключить специальный договор. Но что это за договор и его особенности знают единицы.
Пояснения покупателей одни и те же: я конечно готовлюсь к покупке квартиры, но вдруг, появится более интересная квартира, тогда я заберу аванс и буду покупать другую квартиру.
Пояснения продавцов: получив деньги, буду продавать все равно, вдруг найдется покупатель на большую цену. Тогда деньги верну покупателю. Если покупатель откажется, тогда я деньги оставлю, ведь это задаток.
Чем не выгоден задаток для покупателя и для продавца?
В случае необоснованного отказа покупателя от покупки квартиры задаток не возвращается.
В случае отказа продавца от продажи, сумма задатка возвращается в двойном размере.
Таким образом, задаток «обоюдо опасный» договор для обеих сторон.
Как отличить договор задатка?
Любой договор – права и обязанности его сторон.
Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?
Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов . Можно еще зайти на сайт суда по месту нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам. Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры.
Что делать, если предоплату не отдают?
Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.
Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.
Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!
Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.
При каких обстоятельствах прибегают к задатку на квартиру?
Есть несколько ситуаций, когда предпочтительнее оформлять именно задаток:
- у покупателя нет необходимой суммы – задаток даёт гарантию продавцу, что покупатель найдёт недостающие деньги к нужному моменту;
- продаваемый объект служит обеспечением банковского кредита;
- не достаёт каких-то документов для окончательной продажи недвижимости – задаток даётся на время, достаточное для сбора недостающих бумаг;
- временное отсутствие одной из сторон.
Нюансы составления предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
Этот вопрос – краеугольный камень во взаимоотношениях продавца и покупателя, поскольку сами понятия несут в себе довольно серьезные отличия по ответственности сторон.
при отказе от выполнения условий договора задатка, его размер остается у «пострадавшей» стороны. Таким образом, если в отказ пошел покупатель, то сумма задатка остается у продавца, если же собственник передумал продавать объект, то он возвращает задаток покупателю, да еще выплачивает ему второй размер задатка, в качестве компенсации за причиненные неудобства.
Что касается аванса – то это принципиально другая форма предоплаты. Он законодательно никак не регулируется, и в большинстве своем никакой финансовой ответственности при срыве сделки не несет. Аванс определяет лишь взаимоотношения сторон по оплате квартиры, и никаких других нагрузок в себе не заключает.
Фактически, это только оплата за жилье, и если продавец передумает продавать объект недвижимости, то он просто-напросто возвращает аванс потенциальному покупателю и все. Таким образом, аванс – это более выгодная форма оплаты за квартиру для продавца, нежели задаток. Хотя, если продавец абсолютно точно уверен в намерении продать свое имущество, именно по той цене, которая оговорена с покупателем, и его все устраивает, то можно соглашаться и на задаток.
Кроме аванса и задатка дотошные юристы разработали еще один вариант «закрепления» соглашения между сторонами ─ предварительный договор купли-продажи. Это полноценный документ с прописанными всеми обязательствами и санкциями для нарушителей:
- определяет срок заключения основного договора;
- фиксирует условия договора купли-продажи (в частности, стоимость);
- прописывает санкции, например, принудительное выполнение обязательств через суд.
Резюмируя все условия оформления задатка при покупке квартиры, можно прийти к выводу: