Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля-продажа квартиры: этапы, правила и порядок проведения сделки». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Заключение.
Проведение сделки купли-продажи недвижимости состоит из последовательных этапов. Обратите особое внимание на подготовку документов и выбор квартиры. Обязательно проверьте соответствие недвижимости всем предъявляемым требованиям. При выполнении нужных действий сделка пройдет быстро и без проблем.
Содержание:
Порядок оформления договора
Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:
1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.
2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).
3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.
4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.
5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.
Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.
Сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры?
Это актуальный вопрос для обеих сторон. Расходы делятся на основные и дополнительные. Сколько стоит оформление? Основные расходы – уплата денежного сбора, установленного государством. Второстепенные – если оформляется договор купли-продажи у нотариуса, в процессе принимает участие юридический эксперт, риелтор.
Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые подскажут, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, какие справки потребуются.
Примите во внимание, нотариус оформляет договор купли-продажи квартиры в том случае, если сделка с долями или с особами, расторгнувшими брак, несовершеннолетними.
Шаг 3. Расчеты за квартиру
При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.
Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.
Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.
Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.
После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.
После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.
Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника
Договор составляется в простой письменной форме или заверяется у нотариуса. Если вы никогда не имели дела с составлением юридической документации, то, конечно, разумнее будет составить договор у нотариуса или хотя бы обратиться за консультацией к профессиональному юристу.
В любом случае при составлении договора обратите внимание на то, что в договоре помимо обязательных реквизитов сторон должны быть правильно указаны:
- цена квартиры;
- адрес и техническое описание квартиры, полностью совпадающее с данными кадастрового паспорта;
- способ и срок передачи денег продавцу;
- распределение расходов на оформление сделки;
- срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю;
- сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной квартиры.
После подписания договора обеими сторонами нужно обратиться в орган регистрации по месту нахождения квартиры и пройти обязательную процедуру регистрации.
Раздел “Покупка квартиры: оформление сделки»
Автор пишет: “Порядок оформления покупки квартиры завершается заключением основного договора купли-продажи, подписание акта приема-передачи и других документов, если это необходимо”.
Оформление покупки квартиры, т.е. договора купли-продажи заканчивается моментом гос.регистрации этого договора. Ч.2 ст.558 ГК РФ гласит, что отсутствие гос.регистрации договора купли-продажи влечет признание сделки незаключенной.
То есть сделки юридически как бы и ни существовало (хорошо здесь сделать ссылку на статью, объясняющую чем отличаются недействительные и незаключенные сделки. Многие постоянно путают их).
Раздел “Нюансы”
Автор пишет: “При передаче задатка нужно составить предварительный договор купли-продажи, в котором нужно полно описать предмет продажи (квартиру), привести паспортные данные продавца и покупателю, точную сумму будущей сделки, сроки, штрафные санкции при нарушении условий договора”.
При передаче задатка или аванса необязательно составлять предварительный договор, можно сразу подписать договор купли-продажи.
Составление договора: порядок и ответственные лица
Лицо, ответственное за составление договора, зависит от того, как проходит сделка купли продажи квартиры– с привлечением посредников или без.
В первом случае оформлением договора занимается риэлтор – такой вариант гарантирует наиболее высокую степень надежности составления документа.
Определение бюджета и подбор подходящего жилья
Цены на недвижимость в России высоки и подвержены постоянным колебаниям. Поэтому сразу нужно определить, на какую квартиру и размер жилплощади можно претендовать с располагаемой суммой.
Любую покупку лучше совершать на свои собственные средства. Как вариант – это накопление денег на банковском счете, доход с продажи недвижимости, автомобиля и т.п.
Тем, кто не имеет личных денег на крупную покупку, приходится прибегать к кредитованию, которое зачастую является единственным способом обрести собственные квадратные метры.
Например, зарплаты в 20 — 30 тыс. рублей уже достаточно для получения кредита на 1,5 млн. рублей. На эту сумму в большинстве городов можно приобрести однокомнатную квартиру, а то и «двушку».
Проверка собственников квартиры и продавца
К этому шагу нужно подходить со всей внимательностью, поскольку из-за несовершенства российского законодательства существует вероятность стать жертвой мошенничества.
Нередки случаи подделки документов, когда после совершения сделки выясняется, что продавец и реальный собственник – совершенно разные лица.
Нарушение закона может быть и совсем давнее и вскрыться не сразу. Это еще больше усугубляет проблему, ведь если обнаружатся такие факты о незаконных действиях прошлых владельцев, есть риск, что сделка купли-продажи будет признана недействительной, а добросовестные покупатели будут выселены из квартиры.
Расчет с продавцом квартиры
Наиболее распространенные и безопасные расчеты с продавцом за квартиру осуществляются по аккредитиву или с использованием банковской ячейки.
Аккредитив
В случае аккредитива покупатель заключает с банком соглашение, по которому на расчетный счет перечисляется сумма, соответствующая стоимости жилья.
Далее по предъявлении продавцом копии свидетельства о праве собственности покупателя, банк перечисляет продавцу сумму средств.
Получите консультацию юриста по недвижимости, и пригласите юриста на сделку.
Юрист на сделке
Сделка купли продажи квартиры — это юридический процесс, юридические действия, фактические действия участников сделки и других лиц. Для правильного проведения сделки необходимо ее тщательно подготовить. Как вы прочитаете ниже, сделка купли-продажи квартиры — это много этапный процесс, состав которых зависит от особенностей конкретной сделки.
Развеем миф, что любой взрослый человек может самостоятельно безопасно и надежно купить квартиру в России. Что бы действительно разобраться в документах на квартиру, в документах на сделку, покупателю нужно получить юридическое образование — системные знания различных отраслей права, плюс получить практику проведения сделок. Очевидно, для покупки квартиры в этом нет смысла. Для проведения сделки приглашают юриста по сделкам, адвоката по недвижимости, риэлтора.
Покупателю нужно понимать смысл совершаемых юридических действий, и представлять их последовательность. Все это должен кратко объяснить покупателю юрист по недвижимости на консультации, до того, как покупатель попадет на сделку. И юрист должен разбираться (изучать, анализировать, сопоставлять) в документах на выбранную покупателю квартиру, готовить документы для сделки и объяснить покупателю те или иные юридические недостатки документов и их последствия для сделки с этой квартирой.
По этому развеем еще один миф, что любой юрист поможет безопасно купить квартиру. Выше мы отметили, что связанное с недвижимостью законодательство в России регулярно меняется. А подзаконные акты — еще чаще. Да, человек с высшим юридическим образованием если засядет за законы, изучит судебную практику, и т.д., в конце концов получит теоретическую подготовку в области недвижимости. Сколько времени он на это потратит ? А где он будет получать практические навыки по проведению сделки, проверке юридической чистоты купли-продажи квартиры ? Тренироваться на вашей сделке ?
Проверки банка и гарантии при покупке квартиры в ипотеку
Если мы упомянули об ипотеке, отметим сразу — покупателям не стоит надеяться на юридическую проверку квартиры банком.
Дело в том, что кредит по тому называют ипотечным, что квартира находится в залоге у банка (в ипотеке), как обеспечение выплаты тела кредита и процентов. Кроме того, даже если сделку купли продажи признают недействительной, вы все равно будете обязаны выплатить деньги банку: и тело кредита и проценты. Такой судебной практики — полно.
Покупателям стоит обратить внимание и на другое обстоятельство: Конечно, при выдаче ипотечных кредитов банки в той или иной форме проводят проверки, однако, покупателям соответствующие документы не предоставляют, и согласно договору с банком банк не обязан предоставлять такие сведения заемщику. Ведь по договору банк предоставляет кредит, а не оказывает услуги по проверке квартиры.
По этому, покупая квартиру в ипотеку, заемщик не имеет сведений о результатах проверки, и в случае спора, по мнению суда, заемщик ни сделал ничего, что бы удостовериться, что недвижимость «чистая», а сделка — безопасная. А проверки делал банк, для себя.
Это называется: Проявить должную осмотрительность и осторожность при совершении сделки.
По этому, обратиться к юристу по недвижимости — это конкретное действие, по проявлению должной осмотрительности, тем более, если покупатель — не специалист в области недвижимости.