Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Назначение экспертизы по определению порядка пользования домовладением». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Что такое реальный раздел дома в натуре.Реальным разделом жилого дома в натуре считается прекращение его совладельцами их прав на общую собственность и раздел ее на отдельные доли, каждая из которых переходит в частную собственность одного из бывших совладельцев.
На практике такой раздел достаточно затруднен, особенно если совладельцы находятся в неприязненных отношениях друг с другом и зачастую просто не могут договориться между собой.
Но если дом остается в долевой собственности, совладельцы зачастую должны принимать какие-то совместные решения по вопросам:
- регистрации новых жильцов;
- ремонта;
- реконструкции дома, его инженерных сетей,
а при достаточно сложных отношениях это крайне затруднено или невозможно, то большинство собственников стремятся модифицировать свою половину в отдельное жилое помещение.
Сделать это можно путем выдела доли дома и земли под ним, другими словами – путем реального раздела недвижимости в натуре.
Содержание:
Минимальные размеры помещений при разделе жилого дома
В соответствии с российским законодательством нормой жилой площади на одного человека является 12 квадратных метров. Но в случае с реальным разделом между собственниками жилого дома эти нормы не применяются.
В тех ситуациях, когда на долю любой из сторон при разделе достается изолированное помещение менее установленной нормы при исполнении всех прочих требований (санитарных и технических), никто не вправе отказать в разделе, ссылаясь только на то обстоятельство, что помещение меньше нормативного.
Но и дробить дом на мизерные доли тоже непозволительно. Опасным пределом для человека считается жилое помещение менее восьми квадратных метров, поэтому установлено, что минимальной площадью любой отдельной доли при разделе является помещение размером 8,1 кв.м.
Когда выдел доли из общего имущества невозможен или затруднителен?
Во-первых, если дом построен достаточно давно и имеет большой процент износа – существует риск его разрушения при производстве работ, особенно если дом не кирпичный или железобетонный, а, например, каркасно-засыпной.
Во-вторых, раздел невозможен, если площадь дома слишком мала, чтобы в результате его раздела получилось как минимум два пригодных для проживания помещения.
В-третьих, бывает, что дом большой, но доля выделяющегося собственника настолько невелика, что не представляется возможным её выделить (с оборудованием отдельного входа и автономных коммуникаций).
В-четвертых, бывает и так, что стоимость работ по переустройству и разделу дома значительно превышает стоимость самого дома (бывает и такое).
В любом случае, при принятии решения: стоит или не стоит затевать раздел дома собственник должен взвесить все «за» и «против» такого раздела и осознанно принимать решение.
Судебная практика, раздел участка под дом в натуре
Участник долевой собственности вправе оформить свою часть дома, и тут возникает логичный вопрос дележа земли под домовладением. Выделение имеет место, если в его ходе появляются отдельные наделы с тем же назначением. Помимо того, собственник помещения станет владельцем земли, на которой его часть домовладения находится.
Внимание! При дележе земли используется принцип единства. Та часть надела, на котором находится полагающаяся по праву часть дома, будет переходить в собственность вместе с долей недвижимости.
Раздел домовладений и его формы
На данный момент можно выделить несколько следующих форм раздела домовладений:
- реальный раздел домовладений;
- выдел доли;
- определение порядка пользования.
Первая форма представляет собой установление права собственности дольщиков на установленные и обособленные части имущества. Право общей долевой собственности по итогам осуществления процедуры теряет свою силу.
Обязательные условия раздела жилья
Выделение долей (земли, домов) в натуре регулируется ст. 252 ГК РФ. В ней говорится что, после раздела имущественные права ни одной из сторон не должны пострадать, а сам объект недвижимости должен использоваться по прежнему назначению.
Раздел не должен уменьшить цену недвижимости и этим нарушить права владельцев. На деле это выражается в том, что новые объекты недвижимости должны:
- Быть изолированы друг от друга перегородками.
- Быть независимы с технической точки зрения (отдельные коммуникации).
- Иметь отдельный вход.
- Иметь собственный адрес.
Можно ли выделить доли в квартире?
К сожалению, этот процесс легче произвести в домовладении. Раздел квартиры в натуре обычно невозможен, так как не получится передать всем сторона полагающиеся подсобные помещения (туалеты, ванны, отдельный выход и пр.). Большинство типовых квартир разделить нельзя, а можно только определить порядок пользования жилплощадью. Но есть и исключения: большие квартиры, которые можно (и целесообразно) перепланировать под двух хозяев. Экспертиза от нашей компании с точностью скажет вам, есть ли смысл делить большую квартиру, как дорого это будет стоить.
Порядок раздела дома или квартиры
Как происходит раздел жилья? Если стороны достигли принципиального согласия, то им следует обратиться к специалистам для составления экспертного заключения. Мы в компании А-ЭКСПЕРТ, как правило, предлагаем несколько вариантов раздела домов с участком и совместно с владельцами вырабатываем оптимальное решение. После производства работ нужно собрать пакет документов для кадастрового инженера и для Росреестра и подать их, чтобы перерегистрировать жилье. Если требуется обращение в суд, то нужно подать туда исковое заявление, документ об оценке стоимости, документ, подтверждающий право владения. Впоследствии именно судом назначается техническая экспертиза помещения и участка. Согласно экспертному заключению и судебному решению производится выделение доли. Далее жилье должно пройти государственную регистрацию, получить отдельный адрес и собственный вход.
Экспертная оценка и советы от специалистов компании А-ЭКСПЕРТ призваны помочь вам сохранить здоровье, нервы и деньги при разделе домовладения на части.
Читать далее:
-
«Строительный надзор»
-
«Контроль качества строительных работ»
-
«Проверка качества строительства»
Порядок раздел жилого домовладения по факту
Для получения части помещения в натуре его собственнику нужно соблюдать некий порядок. Как уже отмечалось выше нужно заключение технической экспертизы о возможности проведения такого дележа. Результаты анализа могут включать в себя такие сведения:
- реальная рыночная цена;
- возможность реального выделения;
- необходимость переоборудования, перепланировки;
- перечень необходимых работ по перестройке, реконструкции;
- стоимость вспомогательных мероприятий.
Особенности распределения общего имущества
Не более чем на три доли делится совместная собственность. Такая норма предусмотрена законом. При наличии четырех и более совладельцев используется другой способ распределения имущества, например продажа и дележ выручки с учетом размера доли.
При фактическом разделе в отношении имущества, находящегося в собственности соблюдаются такие условия:
- отсутствие запретов на деление объекта;
- после выделения каждая часть отвечает предназначению жилого дома;
- совокупная цена отдельных долей соответствует реальной рыночной стоимости цельной
- недвижимости;
- все отдельно выделенные части удобны для проживания.
Можно ли поделить дом и земельный участок?
Данный вопрос часто ставит в тупик не только их хозяев, но и юристов, экспертов, суды.
Изюминка ситуации в том, что согласно нормам статьи 133 Гражданского кодекса РФ, большинство объектов недвижимости не подпадают под понятие делимая вещь, а, следовательно, разделу не подлежат. Однако данное правило не распространяется на земельные участки.
Что же касается индивидуальных домов, то данное правило может быть применено не ко всем домам, поэтому некоторые из них все-таки могут быть разделены в натуре.
Важно
Определение критериев возможности раздела жилого дома – вопрос отдельный. Мы лишь отметим, что существуют дома, раздел которых возможен, а также дома, которые фактически никак разделить нельзя. При этом возможность раздела определяется в каждой конкретной ситуации.
Вместе с тем в независимости от того, может ли быть разделен дом фактически, юридически любое имущество может быть в долевой собственности. Поэтому любой объект недвижимости, в том числе дом или земельный участок, можно разделить юридически.
Что же касается фактического раздела и отделения ранее определенных долей – то его возможность определяется только практикой. При этом при фактическом разделе дома (земельного участка) на части необходимо предварительно разделить данные объекты юридически.
И только затем, определив доли каждого из хозяев, приступать к разделу имущества в натуре.
Перепланировка дома для последующего выдела долей
В подавляющем большинстве ситуаций дом при его первоначальной планировке не предназначен для выдела двух изолированных частей. Однако многие строения могут быть изолированы в результате реконструкции или перепланировки.
Вопрос перепланировки в нашей стране всегда непростой. Поэтому к нему стоит относиться со всей ответственностью. Согласно пункту 10 упомянутого нами Постановления Пленума ВС РФ, в случае проведения перепланировки дома собственникам требуется получение разрешения на строительство. Такое разрешение выдается местными органами власти.
После завершения перепланировки необходимо также и получение заключения муниципальной комиссии – акта о вводе дома в эксплуатацию с учетом проведенной перепланировки. Подобный документ выдается также местными властями, а для его получения необходимо обследование дома сотрудниками пожарного надзора и Роспотребнадзора.
Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения понимается следующее:
- Существенное ухудшение технического состояния (вплоть до обрушения конструкций);
- превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые;
- предоставление стороне спора (на его долю) помещений, которые не могут быть использованы под жилье в связи с малым размером площади или неудобства пользования ими;
- иными сходными обстоятельствами.
Под термином «раздел домовладения», «реальный раздел дома» подразумевается обеспечение возможности автономного пользования выделяемыми частями спорного строения, так как всегда существуют его отдельные части (крыша, фундамент, инженерные коммуникации) не поддающиеся собственно разделу, Возможные варианты реального раздела (выдела доли) домовладения определяются на основании строительно-технической экспертизы.
При проведении такой экспертизы эксперт в первую очередь стремиться установить возможность раздела дома в точном соответствии с размером долей сторон. Если такой раздел невозможен, то эксперт предоставляет варианты раздела домовладения уже с отступлением от размера долей. При этом случае эксперт определяет размер денежной компенсации, подлежащей выплате участнику долевой собственности, чьи права будут ущемлены уменьшением его доли. Размер компенсации устанавливается исходя из действительной стоимости дома на момент рассмотрения судебного спора.
Возможность реального раздела жилого дома, не должно снизить прочностные характеристики конструктивных элементов подлежащего разделу строительного объекта. При этом, выделяемые спорящим сторонам части строения должны обладать теми же функциональными свойствами, что и строение в целом. Эти свойства достаточно точно регламентированы специальными нормами, соблюдение которых позволяет использовать строение для определенных целей, обычно – для постоянного проживания.