Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неустойка за просрочку сдачи квартиры по ДДУ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Какие обязательства стороны принимают на себя по ДДУ.
Отношения между строительной фирмой и участником регулируются ДДУ, условия которого должны полностью соответствовать положениям 214 ФЗ. В соответствии с законом в условиях договора четко прописываются обязательства, принимаемые на себя обеими сторонами. Застройщик должен построить и в положенный срок передать дольщику квартиру, а участник обязан вовремя вносить необходимые платежи. За срыв сроков закон установил определенные штрафные санкции и для одной, и для другой стороны.
Содержание:
Кто имеет право на взыскание неустойки?
Физическое лицо, не получившее свою квартиру в срок, установленный договором долевого участия. Например, если срок передачи квартиры по ДДУ — 3 квартал 2017 года, то просрочка начинает течь с 01 октября 2017 года.
Если же в договоре срок установлен не четко, иными словам, привязан к сдаче дома в эксплуатацию, например так: «срок передачи квартиры в течение 6 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, но не позднее 01.01.2018 года» — то даже если дом в эксплуатацию сдан не будет, а 01.01.2018г. уже наступит — то просрочка начинает течь с 01.01.2018г.
Если же застройщик сдает дом в эксплуатацию раньше срока, а квартира дольщику так и не была передана в течение 6 месяцев (обычно застройщик мотивирует тем, что срок по ДДУ еще не наступил и это право застройщика сдать дом в эксплуатацию досрочно) — то просрочка все равно начинает течь по истечении установленных ДДУ 6 месяцев.
Обязателен ли претензионный порядок и каков срок рассмотрения претензии?
Направление претензии обязательно, если дольщик желает помимо неустойки взыскать штраф с застройщика.
Срок рассмотрения претензии дольщика 214 ФЗ не урегулирован, но если он установлен ДДУ — лучше его соблюсти. У меня недавно было дело, когда срок рассмотрения претензии по договору составлял 20 рабочих дней, но в суд я иск подала недели через 2 после вручения претензии. И юрист застройщика, разумеется, заявил о том, что претензионный порядок не был соблюден. Пришлось выкручиваться и доказывать, что дольщик неоднократно приходил к застройщику с целью урегулирования спора.
Как определить срок просрочки передачи жилья
Срок сдачи готового для проживания в нём жилья, является одним из основных (существенных) условий, которые должен содержать ДДУ. Отсутствие такого пункта в договоре дает право дольщику, признать его недействительным.
Договор не может содержать расплывчатых сроков сдачи объекта, они также не должны быть привязаны к наступлению какого-либо события, которое не содержит конкретной даты или имеет какие-либо оговорки.
Необходимо помнить, что приемка жилья дольщикам — не быстрая процедура, поскольку правообладателю квартиры необходимо проверить:
- основные характеристики жилых и нежилых помещений;
- их соответствие качеству, которое предъявляет законодательство и предполагает договор;
- наличие и рабочее состояние, а также соответствие качеству и требованиям законодательства эксплуатационных характеристик инженерных систем, лифтов и т.д.
- соблюдение застройщиком всех условий договоренности, которые касаются качественных и количественных характеристик дома в целом.
Поэтому, даже при наличии в договоре конкретной даты сдачи дольщику жилья, потребуется время для проведения всех вышеуказанных мероприятий.
Положения статьи 8 Закона № 214-ФЗ устанавливают правила, согласно которым производится передача построенной многоэтажки участнику долевого строительства.
Готовый объект передается дольщику по передаточному акту, либо другому документу о передаче построенного объекта. Предшествует подписанию акта обязательное получение застройщиком разрешения на введение многоэтажки в эксплуатацию.
Правовые основания для уступки права требования неустойки по ДДУ
Согласно ст. 382 ГК России право (требование), которое принадлежит кредитору, можно передать другому лицу по договору (уступка требования). Такое требование переходит в таком же объеме и на таких же условиях, которые были на момент перехода права у дольщика (384 ГК России).
Такое право чаще всего передаётся по заключаемому договору цессии на квартиру в долевом строительстве между дольщиком и компанией (юр. лицом). Как правило, это квалифицированные юридические компании.
В результате заключения подобного соглашения сторона, не являющаяся участником договорных отношений по ДДУ, приобретает право взыскать с застройщика неустойку вместо дольщика через Арбитраж. Взамен юридическая компания, занимающаяся взысканием получает установленную соглашением денежную компенсацию. Размер такой компенсации определяется соглашением между дольщиком и компанией, принимающей право требования.
Когда дольщику выгодно уступать право требования неустойки?
Практика правоприменения содержит нюансы истребования неустойки через суды общей юрисдикции и через Арбитраж. Исходя из норм действующего законодательства, для разрешения споров в арбитраже необходимо наличие спора между двумя субъектами хозяйствования. Гражданское судопроизводство осуществляется всегда, когда в деле участвует в физ. лицо.
Исходя из практики судебного разбирательства по взысканию неустойки с застройщика складывается печальная картина. Учитывая, что застройщик, как правило, затягивает сдачу строительства на месяцы, сумма компенсаций, пени и штрафов вырастает до заоблачных размеров. Именно это даёт право суду применять нормы положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой они значительно снижают размер неустойки, считая его не соразмерным нанесенному дольщику вреду.
В случаях же когда неустойку взыскивает юридическое лицо через Арбитраж, вероятность ее снижения значительно меньше, что дает возможность дольщику выгодно уступить свои права по взысканию неустойки третьему лицу, предполагая, что и взыскатель не останется без должной финансовой компенсации за проведённое в арбитраже дело.
Немаловажный момент — отсутствие не только времени и нервов на длительные споры с застройщиком о правомерности расчёта неустойки и на многочисленные походы в судебные заседания, а также недостаточное знание законодательной базы, умения грамотно с юридической точки зрения ввести судебный процесс, а также собирать допустимую доказательственной базу и предоставлять в суд, соблюдая при этом процессуальные нормы. Отсутствие специальных знаний делают процедуру взыскание неустойки для дольщика попросту не эффективной и тяжёлой.
Именно поэтому уступить свои права другой компании, компенсацию хоть и в меньшем размере, чем сама неустойка, является экономически обоснованным мероприятием.
Но на какую сумму неустойки в действительности может рассчитывать дольщик по ДДУ?
Согласно законодательству в определенных случаях застройщик обязан уплатить дольщику неустойку (пени). Когда и сколько — установлено в законе 214-ФЗ. Но так же следует сказать, рассчитанную согласно закону 214-ФЗ сумму неустойки дольщик получит не всегда. Тем более, если обратиться в суд.
В большинстве случаев дольщики мотивируют требования неустойки пропуском срока передать объект — квартиру.
Согласно части 1 статьи 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру (объект долевого строительства) не позднее срока, который предусмотрен договором.
За нарушение срока передачи квартиры дольщику частью 2 ст. 6 закона для застройщика установлена ответственность: застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Как рассчитать правильно срок передачи квартир сейчас говорить не будем.
Рассмотрим пример расчета неустойки, как это обычно демонстрируют юристы по ДДУ, и что получают по решению судов.
Пример: застройщик, по условиям договора ДДУ, обязался получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию в 1-м квартале 2015 года. Объект недвижимости должен быть передан дольщику по акту приема-передачи в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
По условиям, последний день срока передачи объекта — 31 мая 2015 года (31.03.2015 – последний день получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, прибавляем два месяца на передачу объекта участнику долевого строительства).
Расчет неустойки (согласно ч.2 ст.6 закона 214-ФЗ):
Неустойка = (цена договора) х (количество дней просрочки) х 8,25% х 1 /300,
Где 8,25 — ставка рефинансирования Банка России в периоде просрочки.
Для описанного выше примера возьмем цену квартиры – 2 000 000 руб.
При передаче квартиры дольщику 01 сентября 2015 года просрочка составляет 92 дня (с 31.05.2015 по 01.09.2015г.)
Таким образом, размер неустойки, если участником долевого строительства является гражданин, составит: 2 000 000 (цена договора) х 92 (количество дней просрочки) х 8,25% (ставка рефинансирования) х 1/150 х 2 = 101 200 рублей.
Сумма неустойки 101 200 руб. — сумму рассчитанная в соответствии с законом. Но такую сумму застройщик по доброй воле никогда дольщику не выплатит!
Что будет происходить в действительности
Во всех известных нам случаях при предъявлении застройщику требований неустойки первое, что делает застройщик – молчит, не отвечает на требования или пытается уклониться от выплаты под любыми предлогами, в том числе манипулируя условиями договора о сроках передачи объекта.
Именно такой правовой позицией руководствуются суды:
Неустойка в силу ст. 333 Гражданского кодекса РФ по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения.
Кроме неустойки дольщик может требовать выплаты штрафа по закону о защите прав потребителей и компенсации морального вреда. Но реализовать это право возможно при наличии одновременно двух обстоятельств: 1) если застройщик просрочил передачу квартиры и 2) застройщик отказался добровольно выплатить неустойку.
Соответственно, для взыскания штрафа и морального вреда, дольщику, при просрочке застройщика, нужно обратиться к застройщику с претензией в которой потребовать выплаты неустойки.
За неисполнение законных требований потребителя, согласно закона о защите прав потребителей, установлен штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. И в таком случае потребитель вправе требовать компенсации морального вреда на основании ст. 15 закона. При этом, размер компенсации в законе не установлен, и как его определять, тоже.
Взыскание неустойки с застройщика при расторжении договора ДДУ
- При преждевременном расторжении ДДУ застройщик обязан возвратить дольщику внесенную им договорную сумму вместе с неустойкой за время её использования, то есть фактически оплатить проценты как при пользовании кредитом по базисной ставке рефинансирования. Это условие закрывает для нечестных застройщиков возможность бесплатно использовать деньги дольщиков по схеме “одолжи у очередного кредитора, чтобы рассчитаться с предыдущим”.
- Если договор расторгнут после завершения срока действия, неустойка дольщику выплачивается:
- при сдаче объекта с опозданием больше, чем два месяца;
- в том случае, если объект не сдан спустя два м‑ца по окончанию срока действия договора.
Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку передачи квартиры по дду?
Так, в ней следует указать:
- наименования сторон;
- обстоятельства, в связи с которыми возникло нарушение сроков (с выдержками из договора);
- размер неустойки (с описанием ее расчета);
- требования и сроки по уплате неустойки.
Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия
Исковое заявление о защите прав потребителей может подаваться в суд по выбору истца в связи с местом:
- нахождения организации;
- жительства (пребывания) истца;
- заключения или исполнения договора (п. 2 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей»).
Расчет неустойки
Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.
Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.
Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:
Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2
Рассмотрим на примере:
- цена квартиры — 2 млн. рублей;
- количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
- ставка — 7,25%.
Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.