Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дети в деле: как оформить сделку с недвижимостью с участием лиц до 18 лет». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если ребенок – прописанный.
Если несовершеннолетний не является собственником квартиры, а лишь прописан в ней, то он не выступает стороной в договоре. При оформлении сделки, достаточно просто снять ребенка с регистрационного учета, согласие органа опеки для этого, по общему правилу, не требуется.
Вместе с тем, закон строго охраняет права детей, поэтому просто выписать ребенка при продаже квартиры нельзя. Нужно обязательно зарегистрировать его по новому месту жительства:
- дети до 14 лет регистрируются по адресу проживания родителей;
- ребенок в возврате от 14 до 18 лет может жить с близкими родственниками (бабушка, дедушка, тетя, дядя и т.д.).
Для покупателя риск неснятия ребенка с регистрационного учета в продаваемой квартире состоит в том, что после покупки такой квартиры выписать его можно будет только через суд – а это означает потерю времени и иногда даже денег. Подавать исковое заявление придется собственнику жилья. При этом, чтобы решение состоялось в пользу покупателя, нужно будет выяснить, имеется ли иное место для постоянного проживания.
По общему правилу, продавец принимает на себя обязательство снять с регистрационного учета всех, кто проживает в квартире. В договоре об этом должен содержаться отдельный пункт, например:
«Продавец обязуется в срок до … числа снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире лиц, в том числе несовершеннолетних. В подтверждение этого продавец предоставляет покупателю справку о зарегистрированных лицах (выписку из домовой книги)».
Если продавец не выполнит своих обязательств, покупатель в будущем сможет потребовать возмещения причиненных ему убытков.
Согласие органа опеки и попечительства на снятие с регистрационного учета все же потребуется, если речь идет о ребенке, находящемся под опекой (попечительством). В связи с этим покупателю перед сделкой лучше выяснить в местном органе опеки, не назначен ли попечитель.
Содержание:
Если ребенок – покупатель недвижимости
В случае, если на имя ребенка приобретается квартира, получать согласие органа опеки не нужно. Особенность сделки состоит лишь в том, как покупатель подписывает договор:
- за малолетних покупателей в возрасте до 14 лет договор подписывают их законные представители: родители, опекун или попечитель;
- несовершеннолетние дети в возрасте от 14 до 18 лет ставят собственноручную подпись в договоре с письменного согласия родителей (опекуна, попечителя). При этом письменное согласие может быть выражено прямо в договоре, в разделе с подписями. Достаточно после подписи ребенка прописать «С согласия матери Петровой А.А. /подпись матери/».
После проведения государственной регистрации недвижимость будет оформлена на имя несовершеннолетнего.
- При продаже недвижимости ребенка обязательно получите разрешение органа опеки и попечительства. Без него сделка будет незаконной.
- Текст ДКП квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, составляет и удостоверяет нотариус.
- Если ребенок не собственник, но прописан в квартире, убедитесь, что он будет выписан до регистрации права покупателя в Росреестре.
- Покупая квартиру на имя ребенка, получать разрешение опеки или удостоверять ДКП у нотариуса не нужно.
Способы продажи
Как проходит продажа квартиры с несовершеннолетними детьми? Если не учитывать особенности проведения сделки, то существует несколько простых вариантов развития событий.
Продавать жилье сегодня граждане могут:
- через посредников;
- посредством собственных сил.
Какой именно расклад выбрать? Как показывает практика, в зависимости от способа продажи меняются шансы на успех.
Собственные силы
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком (или с детьми-собственниками) может производиться без помощи посредников. К сожалению, подобный расклад не всегда привлекает клиентов. Покупатели зачастую избегают операций по купле-продаже недвижимости без сопровождения специализированных фирм.
Чтобы продать жилье своими силами, придется вызвать доверие покупателя, а также хорошенько подготовиться к процессу. Он отнимает немало времени.
К плюсам самостоятельной продажи квартиры относят:
- отсутствие дополнительных трат;
- нет риска работы с агентствами-мошенниками.
Недостатками приема, как правило, считают:
- затраты по времени;
- недоверие со стороны клиентов;
- проблемы с заключением договора ввиду юридической безграмотности населения;
- риски сотрудничества с покупателями-мошенниками.
Именно в этом случае продажа квартиры с несовершеннолетними детьми доставляет очень много проблем. В частности, из-за серьезной бумажной волокиты, с которой знакомы далеко не все.
Порядок продажи квартиры, не принадлежащей ребенку на праве собственности
Помимо собственности, у детей может возникать право постоянного пользования жилыми помещениями. В таких ситуация собственниками квартиры могут являться родители детей, которые приобрели жилое помещение до момента рождения общего ребенка.
В этом случае у ребенка имеются следующие права в отношении объекта недвижимости:
- право постоянного проживания и пользования;
- право регистрации по месту постоянного проживания.
Именно указанные права существенно ограничивают возможность распоряжения квартирами, в которых дети постоянно прописаны.
Если ребенок не является собственником квартиры, закон не требует получения согласия от органов опеки. Однако ребенок не может быть произвольно лишен права пользования или прописки в занимаемом жилом помещении, что делает продажу квартиры практически невозможным событием.
Чтобы получить возможность свободно продать квартиру, родителям предстоит зарегистрировать ребенка по иному месту жительства. По общему правилу, место регистрации детей совпадает с местом прописки хотя бы одного из его родителей. Таким образом, чтобы получить возможность продать недвижимость, родители должны:
- иметь в наличии иное жилое помещение, куда можно зарегистрировать ребенка на постоянной основе;
- данное жилье не должно ухудшать права и интересы детей;
- продажа квартиры будет возможна только после снятия ребенка с регистрационного учета.
Для снятия ребенка с регистрационного учета также потребуется получение разрешения органа опеки, который будет проверять соблюдение жилищных условий несовершеннолетних граждан по новому месту жительства.
Можно ли продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок
Согласно действующему законодательству правом пользования жилым помещением наряду с собственником обладают и члены его семьи (в первую очередь — дети, родители, супруг).
В данном случае рассматриваются члены семьи из числа жильцов, зарегистрированных по месту жительства в конкретной квартире. Отсутствие записи о проживании в ней детей собственника означает, что они «прописаны» по другому адресу, даже, если в действительности там не находятся.
Порядок действий
Продажа квартиры с зарегистрированным несовершеннолетним производится в следующем порядке:
- Поиск ребенку нового подходящего места жительства.
- Обращение в органы опеки и попечительства с просьбой о получении разрешения на продажу (если зарегистрированный несовершеннолетний не приходится собственнику ребенком либо тот лишен родительских прав), получение письменного согласия на отчуждение жилплощади.
- Снятие ребенка с регистрационного учета по месту продаваемой квартиры (сделать это можно и после подписания договора купли-продажи, но здесь важно согласование действий с приобретателем).
- Постановка лица, не достигшего 18-летия, на учет по другому адресу проживания (по умолчанию, местом жительства несовершеннолетнего признается место постоянного зарегистрированного проживания одного из его родителей, усыновителей, опекунов).
- Составление окончательного варианта ДКП (договора купли-продажи) квартиры.
- Согласование места и времени заключения сделки (подписание договора допустимо в любом удобном для сторон месте, по желанию, это может быть нотариальная контора, но не обязательно).
- Подписание ДКП (присутствуют продавец, покупатель либо их официальные представители, можно позвать свидетелей и консультирующих юристов).
- Демонстрация/осмотр квартиры, подписание акта приема-передачи, что свидетельствует о сдаче объекта продавцом и принятии его покупателем.
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре или через МФЦ (обязаны явиться обе стороны сделки).
- Осуществление расчетов (для покупателя лучше — именно на этом этапе, но продавец и покупатель вправе организовать передачу денег и ранее).
Несовершеннолетние дети и сделки с недвижимостью
Важно знать не только, можно ли оформить квартиру на ребенка, но и сам порядок действий в этом случае.
Практически все сделки, где одним из участников является лицо, не достигшее 18-ти лет, требуют наличия на руках разрешения от органов попечительства и опеки.
Составление договора и регистрация сделки
В 2016 году сделки с недвижимостью, в которых собственником либо правообладателем выступают несовершеннолетние граждане, требует обязательного нотариального удостоверения. Без этого условия продать такие квартиры попросту невозможно: Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности.
Несмотря на дополнительные расходы на услуги нотариуса и временные затраты, плюсы его участия очевидны. Новый порядок гарантирует правовую экспертизу сделки, защищает добропорядочных участников продажи от мошенничества.
Путем дарения
Договор дарения — самый распространенный вариант передачи квартиры несовершеннолетним детям. Такой акт позволяет упростить, а точнее, и вовсе отменить наследование в случае внезапной смерти дарителя. Многие родители дарят детям имущество еще до достижения ими 18 лет, чтобы обеспечить в будущем.
Основные особенности такого способа передачи:
- дарение происходит на безвозмездной основе, то есть прежний обладатель имущества не может просить взамен деньги или материальные блага;
- дарение не должно вредить ребенку (это общее правило во всех случаях передачи имущества несовершеннолетнему);
- данный акт не облагается налогом, если передача происходит между прямыми родственниками (от отца или матери к детям).
Купля-продажа недвижимости
По договору купли-продажи можно приобрести жилье для совершеннолетнего любого возраста. Сохраняются ограничения на использование жилья самим ребенком, а также на подписание документации.
Родители ребенка до 14 лет приобретают недвижимость самостоятельно, без участия чада. Однако апартаменты при этом оформляются на ребенка, и именно он указывается в качестве собственника в реестре. Если лицо уже достигло 14 лет, оно может само инициировать покупку, но сделка будет совершена только с согласия родителей.
До достижения 18 лет лицо не сможет ни перепродать, ни обменять квартиру без согласия своих официальных представителей. Исключение – случаи, когда несовершеннолетний уже является дееспособным. Эмансипации можно добиться с 16 лет, она оформляется, если ребенок финансово независим, а также владеет недвижимостью, пригодной для проживания. Если процесс эмансипации произошел, то все ограничения снимаются: можно распоряжаться жильем, самостоятельно подписывать документы и т.д.
Алгоритм оформления сделки следующий:
- Составление договора.
- Подписание с участием родителей.
- Сбор пакета документов.
- Заверение согласия родителей на проведение сделки.
- Оплата государственной пошлины.
- Сдача пакета бумаг в МФЦ в присутствии всех сторон соглашения.
- Получение сертификата спустя 5-10 дней.
Если документация оформлена неверно, придется перепроверить бумаги и подать заявление на регистрацию заново.
Возможна ли продажа доли несовершеннолетнего в квартире и как она осуществляется?
Сделка по продаже долевой собственности – чаще всего является непростой задачей. В случае, когда речь пойдет о продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, задача значительно усложнится.
Как грамотно оформить сделку, и какие нюансы могут подстерегать законных представителей несовершеннолетнего при оформлении сделки, рассмотрим в данной статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Процедура оформления разрешения от органов опеки и попечительства
В соответствии со ч. 2 ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве», для оформления сделки с имуществом несовершеннолетнего, его законные представители должны получить разрешение от органов опеки. Данная процедура обязательна в любых случаях, когда в сделке, участвуют дети. Органы обязаны обеспечить защиту интересов ребенка в момент распоряжения его имуществом.
Органы опеки имеют право:
- контролировать условия совершения сделки по продаже квартиры, принадлежащей ребенку;
- отслеживать сделки, в процессе которых, вероятно уменьшение имущественных прав несовершеннолетнего;
- выдавать заключение, после проведенных проверок о нецелесообразности осуществления продажи, либо информировать родителей об условиях, которые должны быть выполнены;
- выдавать согласие на совершение продажи имущества.