Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Что нужно проверить, на что нужно обратить внимание в документах.
Представленная продавцом квартира может иметь несколько претендентов на жилплощадь, причем выступающих на законных основаниях. Избежать проблем позволяет знание истории квартиры: кто первоначально был собственником, как она досталась продавцу, есть ли правоустанавливающие документы на недвижимость, является ли реализатор единственным владельцем? Установить истину помогут документы и порталы, предоставляющие официальную информацию о собственниках.
Содержание:
Проверка участников сделки, третьих лиц
Определить продавца недвижимости с «сомнительной» репутацией не составит труда, если в отношении него ранее было заведено уголовное дело, он находится в розыске, не выполняет обязательства по кредитам или относится к злостным неплательщикам алиментов.
Проверка продавца
В первую очередь необходимо установить личность продающего и проверить оригинал паспорта.
Если продавец является неплательщиком по долгам, правонарушителем, его имущество находится «под прицелом» пристава-исполнителя, право распоряжаться имуществом, то есть заключать договор купли-продажи или дарения, у него ограничено.
Также следует проверить, не является ли продавец (или риелтор) подозреваемыми в совершении преступлений, не находится ли в розыске. Узнать информацию можно на сайте ФССП.
Перед заключением договора необходимо потребовать справку о психическом здоровье владельца квартиры. Это необходимо, поскольку не всегда психические заболевания проявляются при нескольких личных встречах, а если у владельца жилья имеется болезнь, влекущая недееспособность, родственники могут оспорить договор.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Шаг 5 – проверка прав третьих лиц
Попросите собственника предоставить вам
расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.
Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?
В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.
«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.
Техническое состояние
Чтобы оценить техническое состояние приобретаемого имущества, нужно заранее запросить справку в бюро технической инвентаризации (БТИ) и ознакомиться с техническим паспортом объекта.
Изменение планировки должно быть официально задокументировано и согласовано. В противном случае, если прежний владелец не сделал этого, то от нового собственника суд может потребовать вернуть квартиру в первозданный вид.
Оформление сделки
Заключительным этапом приобретения недвижимости становится оформление договора купли-продажи и его государственная регистрация. Вся процедура состоит из следующих мероприятий:
- Заключение предварительного соглашения.
- Выплата аванса. При этом продавец должен предоставить расписку о получении денежных средств.
- Подготовка всех необходимых бумаг.
- Подписание договора купли-продажи обеими сторонами.
- Перечисление денежных средств.
- Передача документов в органы государственной регистрации.
- Получение покупателем выписки из ЕГРН, свидетельствующей о переходе прав собственности.
Если у недвижимости несколько собственников, то документы при покупке квартиры оформляются с участием нотариуса. Деньги также безопаснее передавать через него путем нотариального депозита. Передача денег производится после того, как проведена государственная регистрация права собственности, так как в ней могут отказать.
Приобретение недвижимости на вторичном рынке – сложный процесс. Чтобы не стать жертвой мошенников, лучше обратиться за помощью в проверенное риелторское агентство. У него должен быть большой опыт работы и незапятнанная репутация. Экономить в этом случае не стоит.
Должен ли риэлтор отвечать за чистоту сделки
Теоретически любой договор при соответствующих обстоятельствах может быть аннулирован в суде. Даже самый опытный профи не даст 100% гарантии, что этого не случится.
Однако агентство должно полностью отвечать за ошибки, допущенные его штатными работниками в ходе оформления сделок купли/продажи, и за нарушение данных обязательств. Другими словами, риэлтор несёт разве что моральную ответственность за недобросовестного продавца, но полностью отвечает за собственные действия.
Возмещение материального ущерба, причиненного покупателю, возможно при наличии у риэлторской компании гражданского договора страхования. Сумма, в которую страховщик оценивает ущерб, обычно сразу указывается в договоре. На большую компенсацию клиенту можно не рассчитывать.
4. Популярные способы покупки квартиры
Итак, как купить квартиру? Чем лучше расплатиться за будущее жильё – наличными деньгами сразу, банковскими переводами ежемесячно?
Каждый способ имеет свои сильные и слабые стороны.
1) За наличные
Прямая покупка за наличные – с одной стороны, наиболее простой способ, с другой – наиболее нервный. Делая такое приобретение, человек часто совершает самую дорогую покупку в своей жизни. Вопрос безопасности финансов в таких сделках имеет первостепенное значение.
Прежде чем расплачиваться, покупателю следует тщательно проверить состояние жилплощади, юридическую чистоту жилья, согласовать с продавцом наиболее приемлемый способ передачи денег.
Статистика свидетельствует, что 90% расчетов (в первую очередь, при покупке «вторички») производится за наличные средства. Формально переход к покупателю права собственности осуществляется в момент государственной регистрации сделки. Однако регистрация происходит через 10 суток после предоставления документов. Когда же платить хозяину?
Есть 2 варианта:
- Передать средства перед оформлением документов, составив расписку в получении денег в счет сделки купли-продажи недвижимости.
- Сделать оплату после регистрации права новых владельцев на жильё.
Второй способ более рискованный, и обычно все сделки осуществляются через составление расписки.
Свести риски к минимуму помогают: юридически оформленные расписки, наличие свидетелей сделки, передача денег в людном месте (в идеале — с камерами наблюдения), использование банковской ячейки.
2) Через ипотеку
Ипотека является хорошим вариантом для людей со стабильным доходом, но не располагающих всей суммой для приобретения недвижимости.
Покупка квартиры без денег — это популярный вопрос среди наших граждан. Обычно они решаются оформлением ипотеки в банке.
Осмотр жилплощади
Подходящее помещение выбрано. Дальнейший порядок действий гласит, что необходимо произвести осмотр квартиры перед покупкой. Посмотреть объект рекомендуется очень внимательно. Важно, чтобы квадратные метры соответствовали описанию заявленным требованиям, а также фотографиям, если такие были опубликованы в объявлении.
Обратите внимание, что смотреть квартиру перед покупкой – это стандартная процедура, не требующая дополнительных капиталовложений. Если при просмотре жилья у вас требуют за это дополнительные деньги – будьте уверены, вы попали на мошенников. Хозяину объекта не менее важно, смотрите вы помещение или нет, ведь он заинтересован, его реализовать. Согласитесь, мало кто хочет совершать покупку, предварительно её не видя, особенно когда речь идёт о таком дорогостоящем приобретении.
Страхование вторичного жилья
Страхование жилой недвижимости при оформлении покупки является надежной гарантией того, что в случае срыва сделки по каким-либо причинам человек получит денежную выплату, размер которой указывается в страховом договоре. Это позволяет снизить любые категории рисков при совершении операций с недвижимостью, поэтому подобные услуги пользуются большой популярностью.
Оформление страховки будет актуальным в следующих случаях:
- Если сделка совершается не с владельцем квартиры, а с доверенным лицом.
- Одним из участников сделки является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста. Если продажа жилья в значительной степени ухудшит условия проживания детей, то органы опеки имеют законные основания для юридической отмены сделки даже после официального оформления покупки.
- Заниженная стоимость жилой площади. Чаще всего цену занижают с целью снижения размера налоговых отчислений. В этом случае покупатель одну часть суммы передает продавцу официально, а другую в конверте, поэтому если сделка по каким-либо причинам будет отменена, то покупатель сможет вернуть только ту часть, которая указана в документах.
Стоит отметить, что если осуществляется покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке, то оформление страховки также является обязательным условием. Все дело в том, что это требование присуще большинству банков при оформлении ипотечного кредита.
Льготы на приобретение вторичного жилья
В наши дни государство оказывает поддержку малообеспеченной категории граждан, выдавая материнский капитал.
Покупка квартиры на вторичном рынке в этом случае возможна только тогда, если недвижимость соответствует следующим требованиям:
- Жилье переходит в полную собственность семьи.
- Недвижимость находится на территории России.
- Санитарное состояние соответствует всем требованиям.
- Оформление сделки осуществляется в полном соответствии с законодательством.
- Право собственности на квартиру будет у всех членов семьи, в том числе и у несовершеннолетних.
Покупка объекта жилой недвижимости в этом случае может осуществляться как за наличный расчет, так и в кредит.
Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами?
Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры?
Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.
Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.
Как быть?
Для начала рекомендуем осмотреть квартиру самым внимательным образом: некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. Для сравнения можно ознакомиться с аналогичной жилплощадью соседей.
В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.