Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ООО продаёт другому ООО здание ниже кадастровой стоимости.». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Продажа земли ниже кадастровой стоимости налоговые последствия юридическим лицом.
Новые правила обложения НДФЛ доходов от реализации недвижимости относятся только к тем объектам, которые оказались собственностью физлица не ранее 2016 года.
Если ее величина окажется меньше значения кадастровой стоимости, установленной для объекта на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности, то налог начислят от дохода физлица, рассчитанного как кадастровая стоимость, скорректированная на коэффициент 0,7, если в регионе не введен иной коэффициент.
Земельный участок и здание, в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, квалифицируются в качестве объектов недвижимого имущества. Соответственно, указанные объекты являются имуществом и для целей налогообложения (п. 2 ст. 38 НК РФ).
Зачастую при покупке и продаже недвижимости всегда ориентируются именно на рыночную цену, но дело в том, что она очень часто отличается от кадастровой.
На деле же оказалось, что в большинстве случаев кадастровая стоимость квартиры является завышенной. Этому есть несколько объяснений: во-первых, увеличивая кадастровую стоимость, увеличивается налоговое бремя на продавцов квартир, домов, участков и их долей.
Содержание:
Возможна ли продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости: последствия
В рассматриваемой ситуации стороны договора могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости, для целей налогообложения эта цена будет признаваться рыночной. Фактическое несоответствие такой цены рыночному уровню (остаточной стоимости) не является самостоятельным основанием для ее корректировки налоговым органом. При рассмотрении судами дел о признании сделок притворными по достаточно схожим на первый взгляд делам могут выноситься противоречащие друг другу решения. Постановлением от 4 июня 2003 г. N А23-3854-02Г-16-171 ФАС Центрального округа признал притворным договор купли-продажи здания, поскольку цена, установленная сторонами в договоре, по сравнению с рыночной была занижена в семь раз.
В затратах можно будет учесть расходы как на приобретение полученного, так и освобожденного при переселении жилья.
На каждую единицу объекта, будь то земля или дом, производственные помещения, заводится документ, доступный на сайте Росреестра. В паспорте недвижимости подробно описываются: Характер и назначение земельного участка.
Кадастровая стоимость: способ расчета
Кадастровая стоимость — это сумма оценки земли, которая проводится сертифицированными организациями. Стоимость по кадастру зависит сразу от нескольких факторов:
- вид и предназначение земли,
- наличие социальной инфраструктуры,
- площадь участка,
- его расположение,
- количество участков на определенной территории.
Владельцу необходимо знать кадастровую стоимость своего участка земли, чтобы в дальнейшем перепродать его по адекватной цене. При выставлении земли на аукцион начальная стоимость равна кадастровой.
Для оформления документов, с помощью которых проводятся юридические сделки, необходим кадастровый паспорт с указанной стоимостью оценки. После благоустройства и облагораживания участка повысится кадастровая стоимость, а значит, и рыночная.
Если кадастровая стоимость ниже цены продажи, никаких последствий со стороны налоговой инспекции не последует.
Узнать кадастровую стоимость собственного участка можно на специализированных сайтах. Например, такую возможность предоставляет Росреестр, вносящий каждый участок в книгу учета и публичную карту. Справка о стоимости по кадастру выдается в течение 5 дней.
Продажа недвижимости и земли ниже кадастровой стоимости
Продажа земли ниже кадастровой стоимости теоретически возможна. Государство не ограничивает собственников в установлении цены при реализации собственного имущества, и сумму в договоре купли-продажи можно проставить любую.
Но государство требует неукоснительного соблюдения некоторых правил, в том числе и уплаты налога на доходы физических лиц в полном объеме. Изменения в Налоговом кодексе, вступившие в силу с 2016 года, устанавливают минимальную сумму, облагаемую налогом, в 70% от кадастровой стоимости объекта.
Если попробовать продать квартиру ниже кадастровой стоимости, то такая сделка может привлечь внимание налоговой полиции. Если махинации с налогами будут раскрыты, их придется оплатить в полной сумме вместе с пенями. Риск налоговой проверки увеличивается, если покупка недвижимости совершается за счет заемных средств банка.
В этом случае налоговые инспекторы после изучения кредитного договора смогут определить кадастровую и рыночную цену объекта для начисления налога на доходы.
Таким образом, можно сказать, что продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости фактически невозможна и невыгодна, так как налоговая инспекция все равно рассчитает НДФЛ по ставке в 70% от кадастровой стоимости. Однако есть законные способы снизить налоговое бремя после продажи собственного имущества.
Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры?
НК РФ предполагает выявление налоговым органом фактов отклонения более чем на 20% цен, применяемых самим налогоплательщиком, при реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) по различным сделкам в пределах непродолжительного периода времени. Согласно п. 3 ст.
40 НК РФ в случаях, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пеней, рассчитанных таким образом, как если бы результаты сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.
Что такое кадастровая стоимость
Понятие, сущность и методика определения КС подробно описаны в Федеральном законе от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Согласно определению, кадастровая стоимость объекта — это величина, отражающая представление о ценности и полезности недвижимого объекта. Кадастровая оценка необходима, прежде всего, для расчета этой величины.
В РФ принято рассчитывать налог на квартиру, дом или участок по кадастровой стоимости.
Кроме того, КС используется для исчисления других платежей:
- связанных со сделками с недвижимостью;
- арендной платы за пользование (на основании договора соцнайма);
- пошлины при оформлении наследования;
- кредитования покупок;
- стартовой цены для продажи.
В 2017 году Закон о кадастровой оценке претерпел изменения, вступили в силу изменения к Федеральному закону, регламентирующему оценочную деятельность (№ 135-ФЗ от 29.07.1998). Суть нововведений сводится к утверждению новых значений КС и созданию специализированных бюджетных учреждений.
Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость
Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: Пример: Иванов в 2015 году получил в наследство квартиру от бабушки, кадастровой стоимостью 10 млн.
руб. В 2020 году Иванов продал квартиру. В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб.
Иванову не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб., который полностью покроется стандартным вычетом (см. )Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре.
Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.Пример: В 2020 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн.руб.
Порядок и учет при продаже основных средств
Сначала необходимо произвести важную учетную операцию: перевести продаваемое ОС в соответствующий раздел баланса, то есть в необоротные активы, предназначенные к продаже.
ПБУ приводит условия, каждое из которых должно быть выполнено для осуществления перевода:
- перевод осуществляется под конкретный договор купли-продажи или в рамках плана реализации, принятого фирмой.
- условия продажи не противоречат актуальным нормативным актам;
- основное средство полностью подготовлено к реализации, в каких-либо дополнительных операциях с ним надобности нет;
- прибыль планируется получить именно от реализации, а не от применения ОС;
- ОС будет продано после перевода не позже, чем в течение года, если иное не предусмотрено планом реализации;
Переведенные для реализации основные средства должны быть оценены на определенную дату сведения баланса.
Для оценки выбирается та из величин, которая составляет меньшее значение:
Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость
При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить налог на доходы . Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре (тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов). Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. В данной статье мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.
На какой момент берется кадастровая стоимость (Если кадастровая стоимость была изменена)?
Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).
Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн.руб., в июле 2018 года кадастровая стоимость была обновлена и составила 10 млн.руб. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн.руб. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн.руб. (5 млн.руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2018 г.) х 70%).
Как узнать кадастровую стоимость?
Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:
- Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
- Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
- Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
- Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказаввыписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.
Продажа земельного участка юридическим лицом
Или же рядом с жилым домом начинается крупномасштабное строительство, которое существенно уменьшает стоимость объекта. Причины неадекватной оценки могут быть разными. Переоценка объектов кадастра проходит раз в 3 года, поэтому если вы планируете продавать недвижимость или землю и заплатить налог на доходы не по завышенной ставке, можно прибегнуть к нескольким способам:
- обратиться в специальную комиссию, которая рассматривает спорные случаи кадастровой оценки,
- подать иск в суд.
Заявитель сам выбирает удобную ему форму обращения.
При поступлении заявления в комиссию оно рассматривается в течение месяца.
Уплата госпошлины при этом не требуется, оплачивать услуги членов комиссии не нужно.
Понятие кадастровой оценки
Кадастровой стоимостью именуется оценочная сумма земельной территории, которую определяют уполномоченные государственные представители. Такие процессуальные правила были приняты 1 января 2016 года в Налоговом Кодексе РФ.
Утвержденная в бумагах кадастровая стоимость требуется для проведения многих операций с участком, как формой недвижимого имущества. Во время начала торгов на аукционах, стартовая цена равняется оценке в государственном реестре.