Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Как рассчитать налог с продажи квартиры.
На наш взгляд, подобные требования противоречат закону, а также не способствуют повышению привлекательности нотариальной формы сделок и будут препятствовать дальнейшему расширению полномочий нотариусов в сфере гражданского оборота.
Во всех остальных случаях (купля-продажа, строительство, долевое строительство и так далее) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. По истечении этого срока доходы от продажи будут полностью освобождены от налогов.
Срок, после которого при продаже квартиры собственник освобождается от 13% налога, увеличился до пяти лет. При этом, чтобы избежать фиктивного занижения суммы сделки, стоимость квартиры, с которой начисляется налог, должна быть не менее 70% от кадастровой стоимости.
Пример: в 2017 году вы получили в наследство квартиру и продали ее в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 000 000 руб. однако. Кадастровая стоимость квартиры составляет 10 000 000 руб. Поскольку вы продали квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете стандартного налога с продажи ее доход составит 7 000 000 руб. (10 000 000 × 70%).
Содержание:
Налог за покупку/продажу недвижимости
Любой доход, который имеет гражданин, облагается налогом. Деньги, которые этот гражданин получает от продажи собственной недвижимости – тоже доход. Соответственно, будь то проданные участок, дача, дом, комната или квартира, согласно законодательству РФ это всё объекты, с которых необходимо платить налог.
При наличии законных оснований в виде льгот, продавец может освобождаться от выплаты налогов или начисляемая сумма может быть снижена
Для физлиц налогообложение от продажи квартиры (как и любой другой недвижимой собственности) составляет 13 % – НДФЛ. Его выплата является обязанностью продавца – бывшего собственника. Условием, обязывающим к выплате – владение ею менее 3 или 5 лет (данный срок зависит от времени покупки) и продажа по цене выше 1 млн. руб.
Налог платится не с фактической суммы, за которую был продан объект (его рыночной цены), а с суммы, зафиксированной в Кадастре. Финансовая нестабильность и другие факторы влияют таким образом, что КС может быть выше той цены, за которую реально продать собственность (и эта ситуация встречается повсеместно). Это означает, что продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости, приводит к тому, что продавец платит налог не с той суммы, которую он получил на руки, а с той, что определило государство. Где справедливость?
Если продать объект по цене ниже кадастровой стоимости нет возможности, то, следует предпринять шаги по пересмотру показателя КС и её снижению до уровня рыночной.
Можно ли продать собственность ниже кадастровой стоимости
На практике продажа ниже кадастровой стоимости не приносит выгоды ни одной из сторон – ни продавцу, ни покупателю. Снижение суммы договора не влияет на налоговую нагрузку, так как независимо от того, о какой сумме договорились будущий и нынешний владелец объекта недвижимости, вычет налога осуществляется с кадастровой оценки, умноженной на коэффициент 0,7.
Реализация жилого имущества по стоимости ниже кадастровой, приводит к финансовым убыткам
Внесенные в налоговое обложение поправки коснулись и продажи земельных участков. Минимальная сумма, подлежащая налогообложению, составляет 70% от КС продаваемого объекта. В связи с этим продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости, становится актуальной для собственников. Это объясняется несовершенством кадастровой оценки, приводящей в ряде случаев к завышению КС продаваемого участка и превышения ею его рыночной цены, что в свою очередь делает невыгодным продавцу его реализацию.
Добиться пересмотра КС можно подав заявление в спецкомиссию, специализирующуюся на рассмотрении спорных кадастровых оценок. Другим способом оспорить завышенный показатель КС – ее рассмотрение в судебном порядке. Добиться его снижения на законных основаниях вполне возможно, если представив документы, подтверждающие его завышение. Попытка же продать участок ниже кадастровой стоимости приведёт к тому, что при обнаружении данного факта налоговым инспектором, продавцу всё равно необходимо будет оплатить налог в полном объеме вместе с пеней.
При покупке квартиры в новостройке
Если гражданин (или хозяйствующий субъект) решил купить квартиру в строящейся многоэтажке, то стороны подписывают договор долевого участия (ДДУ). Процедура его государственной регистрации будет стоить для физического лица – 350 руб., для субъектов экономической деятельности – 6 тыс. руб.
Что такое госпошлина
Понятие государственной пошлины установлено ст. 333.16 Налогового кодекса РФ. Согласно данному предписанию, это — денежный сбор, взимаемый органами госорганами и уполномоченными службами за исполнение юридически значимых действий.
Размеры и особенности совершения необходимых платежей установлены гл. 25.3 вышеупомянутого кодекса. Любое отступление должностного лица или органа от законодательных положений является серьезным нарушением и может быть обжаловано в судебном или ином установленном для этого порядке.
Кто оплачивает госпошлину при покупке, продаже квартиры: продавец или покупатель
Пошлина за совершение нотариальных действий возлагается на всех заявителей. В данном случае — на покупателя и продавца.
Общая величина сбора распределяется между сторонами поровну, и даже, если кто-либо из них освобождается от уплаты, другой будет обязан оплатить только свою часть госпошлины.
Что касается расходов на регистрацию перехода права собственности, ответственность за их погашение по умолчанию возлагается на покупателя (нового собственника).
Однако стороны сделки могут заранее обговорить этот момент в договоре и поделить абсолютно все траты поровну либо возложить их на кого-то одного — только на покупателя или на продавца. Главное, чтобы в уполномоченный госорган или к должностному лицу поступили данные об оплате госпошлины.
Особенности уплаты госпошлины
Тарифы и порядок погашения государственной пошлины может меняться в зависимости от особенностей совершения сделки: типа жилья, формы исполнения обязательств по договору и правового статуса продавца.
На первичном рынке
Приобретение жилья на первичном рынке подразумевает взаимодействие юридического и физического лица в формате продавец–покупатель. Собственником жилья выступает застройщик, покупателем — гражданин, будущий первый владелец квартиры в новостройке.
Пример расчета
В 2017 г. Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей.
Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.
При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а
НДФЛ= (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) x 13%=260 000 руб.
Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей: НДФЛ= (3 000 000 руб. –2 500 000 руб.) х 13% = 65 000 руб.
Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости
С 01.01.2016 вступили в силу поправки в НК РФ, внесенные законом «О внесении изменений…» от 29.11.2014 № 382-ФЗ (п. 2 ст. 4), в отношении условий освобождения от НДФЛ доходов, возникающих при продаже имущества:
- Изменен текст п. 17.1 ст. 217, содержавшего единые условия освобождения от налога доходов от реализации имущества, принадлежащего физлицу: наличие его в собственности не менее чем в течение 3 лет. Эти условия относились как к строениям жилого назначения, так и к земле, а также к иным объектам собственности. Исключение предусматривалось для ценных бумаг и имущества, задействованного у ИП в предпринимательской деятельности. Новый текст этого пункта в части продажи недвижимости адресует к отдельной статье НК РФ.
- Введена новая ст. 217.1, отразившая порядок освобождения от НДФЛ доходов от реализации недвижимости, которая ограничила круг лиц, получающих право на освобождение дохода по истечении 3 лет владения, установив обычный общий срок для нахождения в собственности, равный 5 годам. В этой же статье появилось условие об обложении налогом дохода, определяемого от кадастровой стоимости (умножением на коэффициент 0,7), если продажа осуществлена по цене более низкой, чем кадастровая. Регионы получили право на уменьшение 5-летнего срока собственности и коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости при определении налогооблагаемого дохода.
Нововведения применимы только к тем объектам недвижимости, которые оказались в собственности у физлица после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ).
Итоги
Изменения, сделанные в НК РФ в правилах обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, не относятся к объектам, оказавшимся в собственности до 2016 года. Их налогообложение осуществляется по старым правилам, не учитывавшим сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью. Значение такое сравнение приобретает только при обложении налогом недвижимых объектов, приобретенных не ранее 2016 года и продаваемых до истечения срока владения ими, дающего право на освобождение от обложения НДФЛ.
Уплата налога с уменьшенной стоимости квартиры
Если у гражданина нет права на полное освобождение от уплаты налога, то он может уменьшить свои доходы от продажи квартиры на сумму расходов, связанных с приобретением данной квартиры.
Как это происходит?
Доход от продажи квартиры можно уменьшить на фактически произведенные расходы по приобретению данной квартиры. В расходы можно включить не только стоимость купленной квартиры, но и расходы на риэлторские услуги, расходы на проценты по кредиту и т.п. Главное, чтобы стоимость квартиры и все расходы были документально подтверждены.
При продаже квартиры, полученной по реновации, гражданин может вычесть из дохода расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры.
Для получения вычета, связанного с уменьшением дохода от проданной квартиры, гражданин должен подать налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по окончании года, в котором он получил доход от продажи квартиры.
Налог при продажной цене ниже кадастровой стоимости квартиры
Если при продаже квартиры, купленной после 01 января 2016 года, сумма дохода от её продажи меньше, чем её кадастровая стоимость на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на продаваемую квартиру, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи в целях налогообложения составляет величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.
Рассмотрим два примера расчета НДФЛ после продажи квартиры ниже кадастровой стоимости.
Налог с продажи квартиры: правила и примеры
Новая кадастровая оценка изменила правила расчета сумм для уплаты НДФЛ при продаже квартиры раньше установленного минимального срока владения. Разобраться в новых правилах помогает заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек.
Какой налог собственник платит с продажи квартиры? Когда владелец освобождается от уплаты налога на доход? Ответ зависит от двух основных факторов: срока владения квартирой или домом и цены, которая указана в договоре отчуждения.