Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право собственности: процесс перехода к покупателю». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Документы для оформления в собственность.
Вообще могут быть два варианта оформления квартиры в собственность:
- в общем порядке, когда застройщик способствует оформлению собственности;
- в судебном, если застройщик или препятствует или бездействует в сборе необходимых документов и оформления права собственности.
Если застройщик не предоставляет документы?
В случае если застройщик не сдает дом в эксплуатацию, не передает квартиру дольщику и срок сдачи жилья по договору участия в строительстве истек, то покупатель квартиры может:
- Досудебное решение спора — в начале застройщику направляется правильно оформленная претензия (частная или коллективная – одним или несколькими дольщиками). После получение отказа можно обращаться непосредственно в суд.
- Обращение в суд — указываются причины невозможности регистрации собственности в виду вины застройщика. В основном суд становится на стороне дольщиков и, как правило, застройщики совсем не против разрешения проблемы таким путем.
Судебная практика такова, что решения зачастую выносятся в пользу дольщиков, и, имея в руках постановление суда, можно оформить жилье в новостройке в свою личную собственность. Далее следует:
- подготовить пакет необходимых документов
- квартира ставится на кадастровый учет
- регистрация права собственности в Регпалате
Содержание:
Не стоит откладывать регистрацию
Даже если вы уже подписали передаточный акт, получили ключи и въехали в новую квартиру, собственником ее вы еще не являетесь. Не стоит затягивать с регистраций права собственности, это создает определенные трудности.
- Невозможность зарегистрироваться по месту жительства. И как следствие этого – проблемы с трудоустройством, получением места для детей в детском саду или школе, оказанием медицинской помощи и т.д..
- Нельзя совершить какую-либо сделку с новым жильем – оформить продажу, дарение, завещать, сдавать в аренду и т.д..
- Увеличивается срок выплаты НДФЛ в случае продажи такой квартиры в течение первых трех лет владения ею. Этот срок начнет отсчитываться только с момента оформления жилья в собственность.
- Не получится оформить льготы и дотации, положенные некоторым категориям граждан при оплате коммунальных услуг.
- Невозможность реализации материнского капитала — в пенсионный фонд требуется предоставление свидетельства о собственности на объект, приобретенный за счет материнского капитала.
Документы для оформления новостройки в собственность
Приобретение жилья в новостройке может осуществляться двумя способами – заключением договора долевого участия в строительстве и куплей-продажей уже готового объекта. В первом случае, заключая договор с застройщиком, граждане приобретают право требования доли в многоквартирном здании. После ввода дома в эксплуатацию происходит передача готовой квартиры, соответствующей размеру указанной доли. При покупке квартиры в фактически построенном доме заключается договор купли-продажи.
Обмер фактической площади в квартире и составление кадастрового паспорта с экспликацией
Данная процедура обязательна, так как фактическая площадь квартир в новостройке обычно отличается от той, что была задекларирована в момент заключения соглашения с компанией-застройщиком, даже если это сантиметры. Замер в сданном доме проводится сотрудниками БТИ.
Регистрация права собственности на квартиру
Потенциальный владелец квадратных метров для окончательного оформления своего права собственности может:
- своими силами или с помощью квалифицированного юриста зарегистрировать жилье;
- воспользоваться помощью застройщика;
- обратиться в суд.
В некоторых случаях сама компания занимается оформлением юридических документов за фиксированную сумму или определенный процент. Если договариваться с ней нет желания, можно нанять юриста для помощи.
При самостоятельной регистрации покупателю стоит учесть, что процедура оформления прав собственника в новом доме может оказаться достаточно сложной.
Процесс оформления квартиры в собственность в новостройке
Для самостоятельного оформления права собственности сначала необходимо получить пакет документов для регистрации от застройщика. Помимо этого понадобится собрать следующие бумаги:
- заявление о регистрации квартиры в новостройке;
- паспорт каждого собственника жилья и свидетельства о рождении детей до 14 лет с ксерокопиями всех страниц;
- договор с застройщиком со всеми дополнительными соглашениями: договор долевого участия, инвестирования, соинвестирования. Их копии в 2-х экземплярах;
- кредитный договор и закладная, если недвижимость приобреталась по ипотеке;
- акт приема-передачи жилья, подписанный с застройщиком, с копией в двух экземплярах;
- кадастровый паспорт и экспликация жилплощади, оформленные в БТИ, с копиями;
- разрешение органов опеки, если один из собственников несовершеннолетний;
- квитанция об уплате госпошлины.
Этапы регистрации
Часто застройщик предлагает будущим жильцам услугу регистрации права за дополнительную плату. Эта заманчивая перспектива может обернуться проблемой в случае его банкротства. Поэтому процедурой лучше заниматься самостоятельно и начать ее лучше пораньше.
Порядок регистрации права
Когда дом, или отдельная квартира уже зарегистрированы в Кадастровой палате, и этот вопрос не стоит перед собственником, процедура регистрации права на жилплощадь предполагает несколько последовательных этапов.
Инструкция:
1. Сбор документов. Прежде всего, необходим правоустанавливающий документ на имя собственника. Он служит доказательством регистрируемого права. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения и т. п. Для будущих жильцов нового дома доказательством правомочий служит договор с застройщиком. Но это не обязательное правило. Кроме этого, застройщик обязан передать жильцу ряд дополнительных бумаг.
2. Подача заявки в Росреестр любым удобным способом (через сайт госуслуг, МФЦ, отделение госоргана). При виртуальном обращении инициатор отправляет на проверку электронные копии документов. Оригиналы все же придется предоставить лично с участием всех необходимых лиц. На процедуре обязательно должны присутствовать собственники (их законные представители) и сотрудник строительной компании. Перечисленные лица должны согласовать между собой дату регистрации.
3. Оплата госпошлины. Это можно сделать через любой банк. Часто касса по приему платежей находится в здании регистрирующего органа. Сумма фиксирована и не зависит от количества собственников. Квитанция выдается специалистом принимающего документы органа, а чек сдается вместе с общим пакетом.
Когда приступать к регистрации?
Начало регистрации зависит от того, как быстро соберет необходимые документы застройщик:
- проектная декларация;
- технический паспорт на дом;
- акт о выделении земли под строительство;
- разрешение на строительство;
- договор страхования деятельности застройщика;
- акт о вводе новостройки в эксплуатацию;
- протокол распределения площадей квартир по участникам долевого строительства;
- акт реализации инвестиционного контракта;
- акт приема-передачи квартиры.
После того, как пакет документов пройдет экспертизу в Росреестре, происходит открытие регистрационного адреса. Для этого Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии вносит в ЕГРН сведения о первой зарегистрированной в доме квартире, после чего остальные дольщики вправе также оформить право собственности.
Регистрация квартиры в собственность в новостройке — что требуется от застройщика?
Для того чтобы регистрация квартиры в собственность в новостройке состоялась, застройщик должен выполнить ряд обязательств, а именно:
- подготовить протокол на распределение коммерческой и жилой недвижимости;
- оформить техпаспорт на дом в БТИ;
- подписать передаточный акт, который выдала архитектурно-строительная организация;
- получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию от местных органов власти;
- поставить здание на кадастровый учет в Росреестре;
- присвоить дому почтовый адрес.
Основные понятия
Свободно пользоваться и распоряжаться жильем владелец может только тогда, когда его права будут зафиксированы в госреестре недвижимости – ЕГРН. Данные в информационную базу вносят сотрудники Росреестра после проверки законности сделки. Полное название уполномоченного органа — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.