Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Этап 7. Сделайте страхование квартиры.
Страхование при ипотеке – это защита банка и заемщика от повреждения недвижимости, утраты платежеспособности, права собственности, проблем со здоровьем и т. д. Есть комплексные пакеты, которые покрывают все риски одновременно. При наступлении страхового случая компания выплачивает деньги, которые направляются на погашение ипотечного кредита. Оставшаяся часть выплаты остается у заемщика.
В отдельную категорию входит защита титула. Эта страховка покрывает риск утраты права собственности. Утратить титул можно только при покупке недвижимости на вторичном рынке.
Советуем застраховать титул, если:
- Приобретаете квартиру у несовершеннолетнего.
- Недвижимость получена в дар или по наследству.
- Сомневаетесь в ее юридической чистоте.
- Банк отказывает в ипотеке без титульного страхования.
Важно! Если банк не выдает ипотеку без титульной страховки, значит квартира 100% не чистая. Так же, как если страховая фирма отказывает в своих услугах или устанавливает очень высокий платеж по страхованию титула. С такой недвижимостью лучше вообще не связываться, и найти другую.
Содержание:
Этап 9. Оформите закладную
Закладная – это именная ценная бумага, которая подтверждает, что заемщик передал квартиру в залог банку. Этот документ является подтверждением притязаний банка на недвижимость. Если заемщик не сможет выплачивать ипотеку, финансовая организация продаст квартиру, чтобы закрыть оставшийся долг.
Риски продавца
Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.
Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.
Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.
В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?
- Перепланировки не узаконены;
- Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
- Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
- Значительный износ жилья;
- Квартира находится в деревянном доме;
- Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.
Необходимые документы
После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.
Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:
- выписка из ЕГРН;
- копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
- если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
- если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- кадастровый и/или технический паспорт помещения;
- справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости.
Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.
Кто и зачем продает квартиры в ипотеке
Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:
- Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
- Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
- Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).
Способы продажи квартиры в ипотеке
Как уже говорилось выше, продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с похода в банк.
Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности:
- Досрочная уплата ипотеки
- Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
- Продажа ипотечного жилья банком
Досрочная уплата ипотеки
Этот способ – самый простой с точки зрения понимания, и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с наличкой. Схема сделки такова: вы берете у покупателя задаток, оплачиваете им остаток кредита, снимаете обременение и продаете квартиру уже как свободную от притязаний банка.
Как осуществляется ипотечная сделка в Сбербанке
Ипотечное кредитование не обходится без предварительного одобрения займа на покупку квартиры. Как только заявка одобряется банком, менеджеры кредитного учреждения рассказывают ему о том, по какой схеме происходит оформление ипотеки на приобретение недвижимости.
Выбор жилья и оформление документов
Во время выбора квартиры для покупки в ипотеку, клиенты ориентируются на следующие вещи:
- Стоимость жилья, адекватность продавца, гибкость при оформлении сделки;
- Расположение жилого объекта. В частности, покупатели обращают внимание на удаленность от школ, детских садов, работы, транспортной развязки, объектов здравоохранения;
- Возможность последующей перепродажи недвижимости в случае необходимости;
- Цены на коммунальные услуги, обслуживание дома.
Перед тем, как заключать сделку по ипотеке на покупку жилья, важно убедиться, что выбранный объект недвижимости соответствует основным банковским критериям:
- Отсутствие незаконной перепланировки, деревянных перекрытий, изменений внешних границ;
- Обладает оптимальным техническим состоянием;
- Имеет все необходимые для проживания коммуникации, есть отдельный вход;
- Располагается в многоквартирном здании, износ которого на момент оформления договора по ипотечной сделке не превышает 70 процентов;
- Права собственности принадлежат продавцу.
Если жилье в ипотеку от Сбербанка приобретается на вторичном рынке, то важно убедиться, что в нем не прописаны недееспособные собственники или лица, находящиеся в тюрьме.
Квартира в ипотеку: риски для продавца
Банк, при отсутствии форс-мажора, гарантирует перевод денег на счет продавца (второй части, которая является ипотечным кредитом), исключая риск обмана со стороны покупателя.
В отличие от получения денег за квартиру наличными, при продаже квартиры под ипотеку риски продавца получить поддельные купюры Банка России стремятся к нулю, т.к. перевод осуществляется со счета на счет.
Особенности
Порядок, который должен соблюдаться при продаже недвижимости по ипотеке несколько отличается от обычного процесса продажи жилья, это связано с наличием некоторых обременений. Банк охотно идет на сотрудничество с продавцом, поскольку это позволяет провести проверку сделки на чистоту за короткие сроки. Для продавца такое сотрудничество также немаловажно.
Нередко собственники квартир остерегаются связываться с покупателями, берущими в банке ипотеку.
Распространенные опасения владельцев недвижимости:
- не поступят деньги на счет;
- клиент не сможет погасить задолженность перед банком и придется возвращать уплаченную за квартиру сумму;
- на оформление придется потратить очень много времени, а в результате сделка не состоится.
Продавец получает большие преимущества, прежде всего, он может быть уверен в том, что сделка будет осуществлена в соответствии с законом, а покупателя проверят на добросовестность.
Деньги перечисляются сразу же, после чего квартира находится в залоге у банка. Если по каким – либо причинам гражданин не может выплачивать ипотеку, возврат средств не осуществляется.
Согласие супруга, которое заверено нотариусом
Действующее законодательство диктует, что распоряжение на любое совместно нажитое имущество должно быть согласовано между супругами. Поэтому, на момент сделки необходимо предоставить справку-согласие, заверенное у нотариуса, которое оформляется на одного из супругов. Для оформления этого документа в нотариальной конторе потребуется свидетельство о заключении/расторжении брака.
В случае получения квартиры супругом в дар, по наследству или приватизации, то согласие второго супруга не требуется. Если один из супругов умер, потребуется предоставить свидетельство о смерти. Стоимость такого документа около 1500 рублей, а оформляется в течение одного часа.
Оценка рыночной стоимости
Является важным моментом в процессе оформления купли-продажи, так как оценка может оказать серьезное влияние на следующие моменты:
- Какая сумма будет выдана банком.
- Какая сумма первоначального взноса должна быть внесена заемщиком.
- Каким будет размер обязательного платежа с учетом страховки.
- Какими будут риски банка и самого заемщика, если случится изменение рыночной ситуации, в частности изменение (корректировки) цен на жилую недвижимость.
Поэтому, обязательное условие для оформления ипотеки является оценка независимым экспертом рыночной стоимости передаваемого в залог жилья.
Для формирования отчета оценки имущества можно обратиться к частному оценщику или в компанию.
Главным правилом при этом является то, что представитель компании или частный эксперт не должны иметь родственных уз с лицом, заказывающим оценку.
Предварительный договор
Оформление предварительного договора купли-продажи выгоден каждому участнику сделки. Для покупателя – это гарантия того, что недвижимость перейдет в его владение. Очень часто при совершении сделки покупателем выплачивается некая сумма задатка (аванса) продавцу.