Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить договор купли-продажи квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Можно ли продать квартиру без риэлтора.
Продавать квартиру можно самостоятельно или с привлечением специалиста — риэлтора, нотариуса. В каждом способе есть свои плюсы и минусы.
Продажа посредством обращения к нотариусу.
Продажа через нотариуса не предполагает помощь в поиске покупателя, но гарантирует наличие юридической поддержки. Основная задача нотариуса — заверить договор, проверить сопроводительную документацию.
За дополнительную плату нотариус поможет составить договор купли-продажи, проконсультирует, какие риски ожидают при заключении сделки.
Содержание:
Проверка состояния квартиры
Накануне покупки недостаточно провести визуальный осмотр жилья. Следует удостовериться в следующем:
- Соответствует ли квадратура квартиры по документам фактическому размеру.
- Все ли несущие стены и перегородки на месте. Если в жилье не узаконена перепланировка, задача покупателя — выявить изменения. В противном случае оспаривание сделки будет стоить нервов и времени, а узаконивание изменений выльется в сумму от 10 тыс. руб. При нарушении целостности несущих стен потребуется все вернуть до первоначального состояния, и затраты могут вырасти в разы.
- В каком состоянии коммуникации.
- Благоприятно ли соседство.
После осмотра недвижимости, проверки техпараметров, выявления скрытых дефектов, необходимо приступить к проверке юридической чистоты сделки. Не обойтись без проверки документации.
Для продавца
Продавец обязуется:
- подготовить совместно с покупателем договор о купли-продаже квартиры. Это можно сделать, как самостоятельно, так и при помощи юриста, нотариусу или агента по недвижимости.
- Собрать пакет документов, который необходим для проведения регистрации прав собственности при покупке жилья новым владельцем.
- Подписать договор совместно с покупателем.
- Принять оплату за наличный расчет от покупателя.
Если продавец – это юридическое лицо, то существуют определенные ограничению по внесению размеров наличных оплат.
Для покупателя
Покупатель в свою очередь обязуется:
- Выбрать жилье, осмотреть его.
- Проверить на достоверность правоустанавливающие документы. Попросить продавца сделать выписку из ЕГРН для подтверждения факт прав собственности заявленным хозяином квартиры.
- В случае, если купля-продажа квартиры осуществляется через посредника, то нужно проверить доверенность на его лицо.
- Покупателю необходимо убедиться, что все проживающие и не проживающие на территории квартиры, выписаны с нее. Расширенная выписка из домовой книги поможет в этом убедиться.
- Проверить на задолженность оплаты по коммунальным услугам. Также стоит прописать в договоре, что в случае, если за квартиру придут долг новому владельцу, то продавец обязуется их выплатить.
Может понадобиться и более детальная проверка на юридическую чистоту квартиры.
Как обойти ограничения
Существуют также и методы, как обойти данное Постановление Правительства.
Во-первых, данный лимит не распространяется на иностранную валюту, поэтому можно провести расчет наличными в другой, не национальной валюте.
Дробление на части
Вторым способом, как обойти Постановление об ограничениях сумм, является дробление суммы. Что это значит? В этом случае обычно используют следующий алгоритм:
- Первый взнос передают в качестве аванса об оплате за квартиру.
- Второй платеж происходит при передаче документов в Росреестр или Многофункциональный центр для оформления прав собственности.
- Третий платеж происходит при получении прав собственности новым владельцем квартиры.
Такой способ используется, если квартира недорогая и ее стоимость можно разбить на три части, которые не превышают 600 000 рублей разового платежа.
Недостатком является то, что если продавцу деньги нужны срочно, он их не сможет получить разовым платежом, как хотел.
Условия договора и особенности отдельных сделок
Договор купли-продажи должен иметь направленность на обеспечение перехода права собственности. Исключение составляют только случаи, когда унитарные предприятия продают друг другу имущество, собственником которого в любом случае является государство. Тогда объективная сторона перехода прав более касается управления вещью.
Субъектами договора могут быть любые лица, но необходимо учитывать их правоспособность и дееспособность. Первое свойство более важно для продавца. Неправоспособным он станет в том случае, если попытается распорядиться вещью, что находится под арестом, выставлена в качестве залога, которой обладает на спорных основаниях, и ещё не завершено какое-то судебное делопроизводство, направленное на решение вопроса о том, кто является правообладателем вещи. Второе важно и для продавца и для покупателя. Они оба должны быть совершеннолетними, и оба не могут быть недееспособными по решению суда.
Предметом договора может быть только вещь, какой-то объект материального мира, который можно использовать с пользой для удовлетворения материальных или иных потребностей. Одним из основных признаков объекта, выступающего в качестве предмета договора, является его ликвидность. Это тесно связано с тем, что договор является возмездным. Невозможно заключить сделку, если её предметом становится вещь, которая законодательство исключает из оборота. К примеру, в настоящее время изъят из оборота этилированный автомобильный бензин, поэтому и сделка купли-продажа такого товара будет признана недействительной, а товар конфискован у того лица, которое приобретёт его и будет являться фактическим собственником на момент выяснения обстоятельства.
Услуги риэлторов
Практика сложилась таким образом, что покупатель, как правило, оплачивает все услуги, связанные с оформлением сделки. Но, примерно с 2016 года, ситуация несколько изменилась. Активность на рынке недвижимости упала, жилье стало продаваться плохо. Передовые риэлторы этим начали пользоваться. Они стали брать деньги с продавцов за поиск покупателей. Сейчас встречаются разные варианты:
- оплату услуг специалиста, традиционно, осуществляет покупатель;
- деньги взимаются с продавца;
- расходы по оплате услуг риэлтора несут обе стороны договора.
Таким образом, отвечая на вопрос, кто оплачивает договор купли-продажи, можно говорить о том, что многое зависит от договоренностей сторон. При этом есть расходы, которые несет только продавец или только покупатель, в зависимости от того, какие правила установлены действующим законодательством.
Расходы и сроки
Помимо расходов на саму покупку квартиры, человек также понесет следующие расходы:
- Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
- Оценка жилья: от 1 тысячи рублей.
- Услуги агентства недвижимости: около 5% от стоимости квартиры.
- Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей на 1 нового владельца.
Сроки также не поддаются прогнозированию. В идеальных условиях, если все стороны будут действовать согласованно и точно в положенное время выполнять все необходимые действия, сделка может быть завершена буквально за несколько дней. Но на практике все это растягивается примерно на 3-4 месяца или даже полгода.
Нотариус
Обратившись к нотариусу, клиенты могут не принимать активное участие в процессе, всю работу сделает представитель.
Куда подаются документы?
Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).
После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав, а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.
Для чего проверяется жилой объект?
1. Недвижимость, взятая в ипотечный кредит. Если жилые метры были взяты в ипотеку и последний платеж прошел недавно, лучше не торопиться со сделкой, по кредиту может остаться задолженность, а информация в Единый Реестр еще не поступила.
2. Дарственная или наследство. Если с момента получения дарственной или вступления в наследство прошло меньше полутора лет, не торопитесь со сделкой.
3. Перепланировка.
Все жильцы добровольно должны быть выписаны, без добровольного согласия выписать можно только по решению суда.
Основные условия договора
Соглашение оформляется на простом и понятном для сторон языке, все нюансы прописываются отдельным пунктом. Если есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом.
В соглашении нужно прописать паспортные данные сторон, информацию о жилом объекте, сумме , и как будут передаваться денежные средства
Кем регистрируется договор?
Первоначально регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре/МФЦ
Кем регистрируется договор и как это выглядит на практике:
1. Обращение в банк для резервирования депозитных ячеек.
2. Обсуждение условия в комнате банка (как, какие условия получения денег).
3. Обращение в Росреестр/МФЦ.
Документы, необходимые для составления договора
Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.
С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.
Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?
Общие положения договоров купли-продажи
Договор купли-продажи можно назвать родовым понятием, включающим в себе еще и нормы договоров поставки, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости и предприятия. Общие положения купли-продажи применяются, если нормы, регулирующие заключение конкретных видов договоров, указанных в главе 30 ГК РФ, не предусматривают иное.
По договору купли-продажи, как самостоятельному договору, можно реализовывать любые вещи (с учетом норм об оборотоспособности, указанных в статье 129 ГК РФ), кроме электроэнергии, недвижимости и предприятий, для которых предусмотрены специальные виды договоров купли-продажи.
К существенным условиям договора купли-продажи в общем смысле относится только условие о реализуемой вещи (товаре). Это условие будет признано согласованным, если описание товара позволяет установить его наименование и количество. Чтобы избежать риска признания условия о товаре несогласованным, рекомендуется давать его подробное описание. Для этого можно брать формулировки из документации, прилагаемых к товару (инструкции, техпаспорт, гарантийный талон). Помимо наименования товара обязательно надо указать его количество, о чем статья 465 ГК РФ делает специальную оговорку, что «если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, то договор не считается заключенным».
Описание товара (наименование, количество, ассортимент) необязательно делать в тексте самого договора. Можно привести его в приложении, спецификации, счете, заявке покупателя, накладных, обязательно указав, что эти документы являются неотъемлемой частью договора.