Договор купли-продажи будущей вещи.
В пункте 4 Постановления № 54 указано, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции, судам следует оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное. Для такой квалификации в договоре должны содержаться условия, согласно которым инвестор принимает на себя обязательство уплатить застройщику денежную сумму, а застройщик обязуется передать в собственность инвестору недвижимое имущество.
Основным недостатком данного варианта оформления отношений застройщика и инвестора является то, что права на земельный участок, на котором будет возводиться объект инвестиций, принадлежат застройщику. А это означает, что право собственности на построенный объект сначала возникнет у застройщика и только после регистрации этого права за застройщиком право собственности на часть помещений может перейти к инвестору.
Соответственно, у инвестора имеются следующие риски:
-
инвестор не во всех случаях сможет удовлетворить свои требования в натуре (получить право собственности на объект). Например, если фактически объект построен, но не введен в эксплуатацию, а значит, является объектом незавершенного строительства (см. Определение ВАС РФ от 09.04.2013 № ВАС-3556/13 по делу № А07-19288/2011). Как уже отмечалось, если объект отсутствует у застройщика в натуре и право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН, у инвестора имеется только право потребовать возврата внесенной суммы и возмещения убытков (см., например, постановления АС Поволжского округа от 13.06.2017 № Ф06-21347/2017 по делу № А65-26303/2015, АС Московского округа от 18.07.2017 № Ф05-9871/2017 по делу № А41-76123/16);