Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Как правильно оформить «долевую» ипотеку.
Для того, чтобы оформить ипотеку на покупку доли жилья, потенциальный заемщик должен убедиться, что соответствует всем требованиям банка-кредитора, и может подтвердить свой доход. Только на таких условиях будет подписан ипотечный договор. Также следует обратить внимание на то, что не каждый банк готов дать деньги на такую сделку, потому предварительно стоит убедиться в том, что выбранное учреждение готово предоставить кредит на обозначенную цель.
После сбора всех необходимых документов, можно спокойно подавать заявку, и банк в течении утвержденного периода времени примет окончательное решение. Однако не стоит забывать о некоторых нюансах такой сделки:
- Обойтись без первоначального взноса будет невозможно. В разных банках он будет составлять от 10 до 25%.
- Ставка по кредиту будет несколько выше, чем при покупке жилья на первичном или вторичном рынке (в среднем от 12 до 15%).
Содержание:
Ипотека под залог доли в квартире, как это возможно
Ипотека под залог доли в квартире весьма распространена в современном мире. Дело в том, что банки стараются обезопасить себя от возможных потерь, и потому более охотно сотрудничают с клиентами, готовыми использовать залоговое имущество в качестве гаранта исполнения условий кредитного договора.
Впрочем, в случае с залогом доли квартиры банки выдвигают особые требования. Учитывая тот факт, что ипотеку на покупку доли недвижимости готовы выдать только крупные финансовые организации, они предпочитают заключать с пользователями кредитные соглашения в тех ситуациях, когда после покупки части, вся квартира переходит в собственность заемщика. Благодаря такому подходу банки избавляют себя от возможных рисков. Ни для кого не секрет, что продать долю значительно сложнее, чем квартиру в целом.
В целом, данный вопрос зависит от внутренней политики банков и конкретных кредитных программ. Так, если заемщик имеет весьма высокий доход, то в его случае получить ипотеку будет проще.
Некоторые банки выдвигают условие, при котором при ипотеке под залог доли жилья в обязательном порядке необходимо будет внести первоначальный взнос, или же для таких клиентов будут установлены более высокие процентные ставки.
Отвечает судебный юрист отдела «Адвокатские услуги» юридической компании Urvista Рената Кашина:
Как мы понимаем, под «гражданским» браком Вы подразумеваете совместное проживание без регистрации брака в ЗАГС. При таких отношениях отсутствуют права и обязанности супругов, отсутствует режим совместного имущества супругов. Поэтому разделить на доли ипотечную квартиру не получится ни во время совместного проживания, ни в случае распада Ваших отношений, так как она всегда будет принадлежать только Вашему «гражданскому» супругу, даже если Вы внесете из своих средств первоначальный взнос и будете вместе платить кредит.
Для определения долей в квартире Вам необходимо либо регистрировать официальный брак и после заключения брака покупать квартиру в ипотеку — тогда имущество, зарегистрированное на одного из супругов, будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов и его можно будет разделить по ½ доле в случае расторжения брака — либо не регистрировать брак в органах ЗАГС, но выступать в кредитном договоре в качестве созаемщика вместе с гражданским супругом. Таким образом, вы вместе будете платить кредит, а также вместе с неофициальным мужем Вы лично будете выступать в качестве покупателя в договоре купли-продажи квартиры и сможете зарегистрировать право собственности на квартиру по ½ доле на каждого.
Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:
Приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка, поэтому различного рода действия, связанные с объектом недвижимости, подразумевают получение согласия от кредитного учреждения-залогодержателя. По сути решение вопроса переходит в рамки доверительных отношений — гражданский муж может наделить долями в квартире после погашения ипотеки.
Какие документы необходимо собрать
Для ипотеки необходимо предоставить:
- Паспорт Российской Федерации с регистрационной отметкой.
- Второй документ (удостоверение водителя, СНИЛС, ИНН, загранпаспорт).
- Свидетельство о брачном союзе, рождении детей.
- Справку по форме банка или 2-НДФЛ за последние полгода.
- Копию трудовой книжки, заверенную работодателем.
В каких случаях долевая собственность на объект становится предметом залога:
- Когда участники долевой собственности добровольно заключают такой договор. Это может быть и «договорная» и «законная» ипотека;
- Когда закладывается квартира в многоквартирном доме и вместе с ней и доля в праве владельца квартиры на все совместное имущество дома. Особенности:
- не всегда прописывается такая доля в договоре залога, но это и не обязательно: общее имущество всегда следует «паровозом» за квартирой. Это ипотека в силу закона;
- если брать землю под домом, то она должна быть сформирована (проведен кадастровый учет и присвоен номер в кадастре), только после этого земельный надел относится к общему имуществу;
- на долю в праве в общем имуществе нельзя обратить взыскание отдельно, поэтому на нее не распространяются правила преимущественной покупки.
- Косвенно можно отнести и ипотеку на землю при заключении сделки долевого участия, в рамках закона № 214. Хотя у дольщиков на этом этапе нет еще прав на землю, долевая собственность на общее имущество возникнет только после окончания стройки. Залогодержателем выступает застройщик, а с другой стороны залогодатели – все дольщики. Поэтому данный залог в силу закона можно отнести к ипотеке долевой собственности. Особенности:
- отдельный договор не заключается;
- условия о залоге прописываются в договоре долевого участия;
- погашается без заявлений сторон после регистрации права дольщика на помещение.
Как это происходит
На практике, как правило, в суде предоставляются доказательства того, что оплата проводилась за счет общесупружеского имущества. Суд с учетом доводов сторон и имеющихся в деле материалов принимает решение о возмещении (выплате) другому супругу части стоимости недвижимости либо о выделе доли в квартире.
Общесупружеское имущество
Доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты.
Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Если несовершеннолетний собственник
На совершение сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему лицу, требуется разрешение органа опеки и попечительства.
Квартира куплена с привлечением материнского капитала
Материнский капитал имеет специальное целевое назначение, следовательно, не является совместно нажитым имуществом. Эти средства не могут быть разделены между супругами.
Оформление права собственности на квартиру в новостройке
Один вроде на встречу пошел, но потребовал документы с согласием от вторых собственник, что они не будут в случае чего против продажи (те, естестно отказали, вдруг говорят продадите десятерым и жить в комуналке и ты пы)… да и знаете спец говорил, что вроде залог на половину дома, но потом вторым продавать вторую половину гемор еще тот…
Строительство жилых комплексов – это не только прибыльное, но и затратное дело, поэтому большинство застройщиков заранее привлекают инвесторов, в том числе и частных лиц, вкладывающих в возведение дома деньги взамен на право собственности на квартиру.
Приняв документы и составив заявление, регистратор оставит на втором экземпляре соответствующую отметку. На этом первую часть миссии можно считать оконченной, остается только ждать. Это необходимо для получения нормального налогового вычета у меня по месту работы (расчет показывает, что практически весь возможный налоговый вычет будет использоваться).