Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему выгодно заключать эксклюзивный договор на продажу». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Методы защиты.
Обычно решение таких спорных ситуаций происходит путём переговоров либо через суд. Вас защищает закон о защите прав потребителей и статья 907 гражданского кодекса Украины о расторжении договора на предоставление услуг. Если решить проблему путём переговоров не получается, то её можно решить в судебном порядке.
Обычно риэлторы не доводят до суда, а только шантажируют угрозой суда и пытаются торговаться по сумме компенсации. В суде можно признать договор полностью или частично не действительным согласно статье 18 закона Украины о защите прав потребителей. Эксклюзивный договор ущемляет ваши права как потребителя услуги и ставит в невыгодное положение. У вас одни обязанности и штрафы, а у риэлтора только информационные услуги.
Содержание:
Подставной покупатель
В один из дней Вам звонит риэлтор и говорит, что есть очень серьезные покупатели и по всем параметрам им подходит ваша квартира. Они с деньгами и им нужно срочно купить. Договаривается, в какое время можно посмотреть. На просмотр приходит подставное лицо. Это может быть подружка, друг, муж, знакомая или любой другой знакомый человек посредника, который сможет сыграть хорошо роль заинтересованного покупателя. Они смотрят квартиру и уходят.
Права и привилегии агентства
Поскольку право продавца на время действия договора предлагать другому агентству подобные права ограничено, агентство получает возможность осуществлять деятельность в условиях отсутствия конкуренции.
Продавец полностью доверяет агентству продажу своей собственности, а агентство получает права совершать определенные договором действия в пользу продавца в исключительном порядке:
- Полная проверка документов на недвижимость, документы хранятся в агентстве;
- Эффективная рекламная кампания;
- Реальная цена, которая приемлема для продавца и для агентства (предложена на основании изучения рынка недвижимости;
- Гарантия оплаты услуг либо неустойки в случае изменения обстоятельств у продавца;
- Консультации по всем вопросам.
Виды эксклюзивных договоров
Из-за того, что документы составляют разные фирмы, у каждого своё видение пунктов договора. В любом случае этот договор делают так, чтобы максимально прописать ваши обязанности и штрафные санкции, а риэлтора защитить и оградить от возможных проблем. Называться он может договором на оказание услуг, договором риэлторских услуг или договором поручения. В каждом из них с большой вероятностью будут признаки и условия эксклюзивных договоров.
Советы специалистов
Эксклюзивный договор рекомендуется к заключению непосредственно с агентством недвижимости, поскольку только оно в состоянии дать гарантии исполнения обязательств.
Со стороны агентства подпишется руководитель либо представитель по доверенности, имеющий на то право. Подписывать подобный договор с вольным агентом имеет смысл лишь в крайнем случае, и только при условии, что он имеет статус индивидуального предпринимателя. В противном случае надеяться на какие-либо гарантии не приходится.
Согласно ГК РФ стороны могут включать в текст договора любые пункты по своему усмотрению.
Агентство гарантирует, что в течение срока действия эксклюзивного договора на оказание риэлтерских услуг работу с использованием максимума возможностей, что называется по полной программе.
Договор с риэлтором: пункты важные и пункты опасные
Готовясь к покупке или продаже недвижимости, понимаешь, что рано или поздно придется иметь дело с риэлтором.
И не только потому, что напрямую найти вторую сторону для сделки довольно сложно, но и потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще сложнее.
Не сомневаться в надежности специалиста по недвижимости поможет договор. Как его составить и про какие пункты важно не забыть.
А зачем вообще договор?
Таким вопросом чаще всего задаются люди, уверенные, что функция риэлтора во время сделки — чисто посредническая, т.е. «свести» продавца и покупателя и за это получить вознаграждение. И не все знают, что добропорядочные риэлторы берут на себя гораздо больше — даже больше, чем за ними закреплено законом.
Требования к квалификации риэлторов не прописаны ни в одном нормативно-правовом акте. А их аттестация и сертификация — дело добровольное. При этом далеко не все идут на это. По словам адвоката Олега Сухова, в Москве аттестован только 451 риэлтор, а сделки проводят порядка 10 тысяч человек.
И для подтверждения своих благих намерений надежные риэлторы предлагают клиенту заключить договор. К тому же агентства оказывают услуги только на договорной основе.
Кирилл Брюлин, генеральный директор риэлторской компании Brulin&Partners:
Сделка через посредника: составляем договор с риэлтором и агентством недвижимости на продажу и покупку квартиры по образцу
Юрист в данном случае оказывает консультационные услуги, проверяет документы и оценивает риск сделки, рассказывает порядок покупки и продажи квартиры, сформирует пошаговую инструкцию в конкретном случае.
Агентство недвижимости же предоставляет более широкий перечень услуг. Но мало кому требуются просто посреднические услуги – найти покупателя можно хоть и медленнее, но самостоятельно. Какие услуги предоставляет агент?
- Продажа квартиры по агентскому договору значительно упрощается при обращении в агентство, ведь решение большинства сложных вопросов риэлтор берет на себя.
- Что нужно знать при покупке квартиры через агентство? После заключения договора клиент может рассчитывать на получение от посредника следующей помощи:
- консультирование клиента и оценка имеющихся у него документов;
- проведение процедуры оценки недвижимости;
- подготовка и проведение рекламной кампании;
- поиск покупателей квартиры;
- проведение переговоров с потенциальными покупателями;
- проведение показа недвижимости;
- сбор и подготовка необходимых для продажи документов;
- подготовка проекта договора купли-продажи;
- организация и проведение сделки (поиск нотариуса, подготовка места для подписания документов);
- подготовка заключительной документации.
Очевидно, что в обязанности риэлтора входит решение множества вопросов – клиенту пришлось бы обращаться за получением соответствующей помощи сразу к нескольким различным специалистам.
Договор с агентством недвижимости: 10 основных требований
какие именно услуги предоставляет вам организация. Как правило риелторские фирмы оказывают разнообразные услуги:
- проверка комплекта правоустанавливающих документов, представленных продавцом;
- подбор вариантов квартир;
- проведение сделки купли-продажи (подготовка и заключение );
- оформление ;
- изучение «истории» квартиры по всем собственникам;
- контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.
- подача документов на государственную и получение свидетельства о праве собственности;
- подготовка и заключение или договора аванса (задатка) и контроль его соблюдения;
- присутствие в качестве свидетеля при внесении денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу;
- сбор необходимых справок и документов;
В предмете договора обязательно должна быть формулировка о покупке или продаже квартиры, а не «об оказании риелторских, консультационных или информационных услуг».
Деятельность агентов по продаже недвижимости
Принято считать, что профессия риелтора — проста и не требует весомых навыков и усилий. Однако это предположение в корне не верно. Риелторские агентства — сложные профессиональные сообщества, разрабатывающие концепцию выгодной для продающей стороны стратегии продажи недвижимости.
Стандартная последовательность действий агента по продаже недвижимости при заключении эксклюзивного договора будет следующей:
- Проверка документов собственников;
- Юридическая консультация в отношении продаваемой недвижимости;
- Составление качественной характеристики продаваемой недвижимости (производится с выездом на рассматриваемый объект);
- Оценка недвижимости по рыночной стоимости.
После заключения эксклюзивного договора, риелтор приступает к привлечению покупателей. В его полномочиях:
- Рекламные акции;
- Встречи с потенциальными покупателями;
- Организация демонстраций недвижимости потенциальным покупателям;
- Получение первых взносов при реализации недвижимости;
- Осуществление переговоров и торгов с покупателями в отношении стоимости продаваемого объекта.
Таким образом, риелтор берёт на себя основную часть процедур по продаже недвижимого имущества.
Преимущества для собственников
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что оформление эксклюзивного договора с риелторским агентством в первую очередь выгодно собственникам продаваемых объектов недвижимого имущества. Основными преимуществами для владельцев недвижимого имущества является принцип работы риелторов — стремление продать порученный объект как можно дороже.
Другое преимущество — оперативность действий агентов. Представители агентства заинтересованы не только в финансово выгодной сделке, но и в максимально быстрой её реализации.
Третье преимущество — качество. Профессиональные риелторы дорожат своей репутацией и желают привлечения дополнительной клиентуры. По этой причине работать с собственниками они предпочитают добросовестно.