Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры через агентство недвижимости — что нужно знать». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Как выбрать.
Чтобы правильно выбрать риелторское агентство, нужно обратить внимание на несколько ключевых позиций:
- является ли фирма членом СРО Российской гильдии риелторов (СРО – это саморегулируемая организация). Сертификат РГР гарантирует, что специалисты проходят регулярную переподготовку и аттестацию;
- сколько лет работает на рынке;
- какие отзывы имеет;
- какие договора и на каких условиях предлагает клиентам.
Содержание:
Составление договора
Договор между клиентом и риелтором (агентством) – это основной документ, который регулирует все нюансы их отношений. В нем должны быть прописаны обязанности и права специалиста, а также условия взаимодействия между сторонами.
Поскольку речь идет о крупной сумме денег, важно изучить каждый пункт соглашения внимательно и уточнить, если есть какие-то шероховатости.
Единой унифицированной формы для договора нет, у каждого агентства она своя. Чтобы иметь представление о том, каким должен быть этот документ, можно изучить образец договорного бланка любого серьезного агентства с хорошей репутацией.
Оплата услуг риэлтора
Когда нужно оплатить услуги риэлтора?
Вопрос не праздный. Ведь многие риэлторы хотят получить комиссионное вознаграждение сразу после подписания договора купли-продажи участниками сделки.
А ведь впереди еще, как минимум два, напряженных момента — передача денежных средств или оплата за счет кредитных средств или средств сертификатов и субсидий, и регистрация права собственности на покупателя.
Моё мнение, а я практикующий риэлтор, оплата услуги должна быть тогда, когда выполнен полный объем работы.
Если риэлтор сопровождает сделку со стороны продавца — оплата услуг производится после получения продавцом расчета ( денежных средств) от покупателя в соответствии с условиями договора. Ведь только в этом случае сделка для продавца считается завершенной.
Если риэлтор сопровождает сделку со стороны покупателя — оплата его работы производится после получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности за покупателем, из Росреестра.
Конечно риэлтор должен сопроводить и фактическую передачу квартиры покупателю.
Впрочем. Условия оплаты услуги и порядок расчетов должны быть прописаны в договоре оказания услуг.
Как в любом деле, заказчик должен контролировать качество выполненной работы.
Но, для этого необходимо знать этапы сделки.
Познакомьтесь с правильным алгоритмом покупки и продажи:
На что обратить внимание?
При выборе агента очень важно следовать нескольким простым правилам, описанным ниже:
- Размер задатка или аванса должен быть минимальным.
Как гласит законодательство, агентства недвижимости не вправе требовать стопроцентной оплаты до подписания договора купли-продажи. Сумма аванса не может превышать 100 тысяч рублей.
Как правило, порядочные риэлторы берут минимум – это 50 тысяч рублей. Оставшаяся часть вознаграждения выплачивается только после совершения сделки с недвижимостью;
- Клиент должен рассчитаться только после ознакомления с квартирой и документами.
Что входит в стоимость услуг риэлтора при продаже недвижимости
В стоимость оказанных услуг риэлтором входят различные функции. Прежде всего необходимо понимать, что сделки по продаже и покупке недвижимости и их полное или частичное сопровождение разительно отличаются. Компетентное агентство берет на себя все проблемы, связанные с приобретением или отчуждением квартиры. А именно:
- Проверка правоустанавливающих документов
- Контроль юридической чистоты предстоящей сделки
- Консультативные вопросы
- Поиск потенциальных покупателей
Недобросовестный подход к предстоящей сделки риэлтором, может повлечь за собой большие неприятности. Клиент может потерять не только денежную сумму, но и всю имеющуюся недвижимость. Если агенты предлагают заниженную стоимость своих услуг, это должно крайне насторожить клиента. Существуют некоторые причины для беспокойства:
- Риэлтор, имеет слишком большой опыт работы и запросто может обмануть вас, получив скрытую комиссию
- Риэлтор скорее всего не имеет опыта на рынке жилья, своей клиентской базы и берется за любую низкооплачиваемою предложенную работу
По статистике, на рынке недвижимости столицы, из заключенных сделок всего лишь одна из 20 прошла без помощи АН. На сделке по недвижимости профессиональный риэлтор также является ее участником. От его компетентности напрямую зависит успех мероприятия.
От чего зависит комиссия за риэлтерское сопровождение
Комиссия за риэлтерское сопровождение формируется из расчета суммы, которую покупатель выплачивает на сделке продавцу.
В АН обращаются как продавцы, так и потенциальные покупатели. Собственники жилья желают поскорее от него избавиться, покупатели при помощи риелторов хотят купить квартиру с юридической прозрачностью.
Также стоимость риэлтерских услуг зависит от статуса агентства. Это может быть частный агент, компания или мелкое агентство. Необходимо помнить, что частное лицо иногда бывает не в состоянии осуществить поставленные задачи.
Самостоятельно
Самостоятельный образ проведения сделки купли-продажи квартиры имеет ряд преимуществ. Подобным образом можно легко контролировать такой процесс, а также существенно сберечь средства на услугах нотариуса либо прочего посредника. Вместе с тем, чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно, требуется иметь некоторые знание в этой сфере, придётся подробно вникнуть в нормативы, что может существенно затянуть данную процедуру.
Купля-продажа доли в квартире
Правила отчуждения доли помещения гласят, что если подобная часть продаётся в долевой собственности, то обязательно нотариальное удостоверение сделки. Если же помещение пребывает в единоличной или общей собственности, подойдёт и простая форма соглашения. Исключением послужит выделение доли супругу из единоличной собственности.
Покупка квартиры через агентство недвижимости
Плата за капремонт — обязательна или добровольна? Обязаны ли собственники жилья платить в фонд капитального ремонта многоквартирного дома?
Риэлтор также может отказаться от сотрудничества, если выяснится, что клиент предоставил недействительные документы, не является собственником квартиры или уклоняется от показов и общения с покупателями.
Кроме того, крупные агентства по продажам квартир имеют большую внутреннюю базу клиентов, которые также как Вы продают или покупают недвижимость, а значит, всегда есть шанс найти покупателя внутри агентства, сэкономив и время, и средства.
Осматривая квартиры, не ленитесь поговорить с соседями, от них можно узнать об особенностях двора, о наличии шумных компаний у подъезда или о неблагополучных соседях, традиционно устраивающих посиделки по ночам.
Как происходит сделка купли-продажи квартиры?
Если есть возможность, проконсультируйтесь с юристом, хорошо разбирающимся в жилищных вопросах.
- Укажите в договоре размер вознаграждения посредника. Обычно это 1-4% от суммы сделки, хотя тут многое зависит от города, самой недвижимости, загруженности маклера. Также можно договориться о вознаграждении в фиксированной сумме.
- Указывайте срок действия договора. В противном случае маклер может затягивать поиск покупателя, и формально это не будет считаться нарушением.
- Пропишите условия расторжения договора без штрафных санкций. Например, вы самостоятельно нашли покупателя и больше не нуждаетесь в услугах риэлтора. В таком случае он может потребовать компенсацию за уже проделанную работу.
- Перечислите все обязательства посредника. К примеру, маклер может сказать, что давать рекламу в газеты должен продавец, если обратное не указано в договоре.
Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.
Продавец, желающий самостоятельно продать квартиру, должен организовать получение недостающих документов, провести предпродажную подготовку квартиры, разместить объявления на тематических ресурсах, вести работу с покупателями, заключить предварительный и основной договор.
Кто оплачивает услуги риэлтора продавец или покупатель
Ни в одном законе нет четкого указания на то, как распределяются расходы по оформлению сделок купли-продажи квартир. В частности, стороны сделки волнует вопрос, кто платит риэлтору продавец или покупатель. Фактически сами стороны заключаемой сделки должны прийти к какому-либо соглашению по этому вопросу.
В каждом конкретном случае он может решаться по-разному. На практике все же сложились определенные обычно применяемые правила. Чаще всего, все затраты на оформление сделки, регистрацию в Росреестре, возлагаются на покупателей.
Однако следует иметь в виду, что по закону должен платить риэлтору тот, кто заключает договор с такой конторой.
Прибегнуть к услугам риэлторов может как продавец, так и покупатель. Следовательно, и вариантов распределения расходов может быть несколько:
- возлагаются на продавца;
- на покупателя;
- разделяются между ними.
Если помощь риэлтерских компаний заключалась только в поиске покупателя или подходящего варианта жилья, то логично, что оплачивать эту услугу должен сам клиент. Другое дело, когда им поручается полное сопровождение заключенной сделки.
Как оплачиваются услуги риэлтора
Все расчеты с риэлторами должны происходить на основании заключенных с ними договоров. Поскольку это частные коммерческие фирмы, то цену за свои услуги они выставляют самостоятельно. Обычно цена устанавливается в процентах от стоимости продаваемого жилья.
Когда следует уплачиватькомиссию риэлтору? Этот вопрос также решается при заключении договоров с риэлтерскими конторами. Вариантов может быть несколько. Во-первых, расплатиться с агентом можно сразу при подписании договора.
Во-вторых, это можно сделать, когда сделка состоялась не только на бумаге, но и квартира фактически освобождении и готова принять новых хозяев. В-третьих, передачу денег можно осуществить после того, как соблюдены все юридические формальности.
Это касается и заключения сделки, и регистрации в Росреестре.
При покупке квартиры
Вопрос о том, сколько платить риэлтору покупателю, зависит от нескольких моментов. Во-первых, важно выяснить, кто является заказчиком этой услуги, т.е.
с кем заключал договор риэлтор. Во-вторых, нужно знать, как участники сделки решили распределить расходы по ней.
Поэтому фактически покупатель может оплатить процент от всей сделки или его часть.