Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Необходимые документы.
В Росреестр предоставляют заведомо подготовленные документы, в их числе:
- паспорта сторон;
- правоустанавливающий документ на помещение;
- свидетельство на собственность нежилого помещения;
- составленный в тёх экземплярах договор купли продажи (иной сделки);
- разрешение от остальных собственников на продажу;
- разрешение от супруга, если имущество нажито в браке;
- для поверенных – нотариально удостоверенная доверенность.
Если имущество приобреталось с торгов – пакет документации подготавливается организаторами аукциона, с приложением договора.
Содержание:
Заключение
Отношения, регулирующие права жильцов, могут в соразмерной степени использоваться владельцами нежилых помещений. При этом допускаются корректировки, опирающиеся на арбитражные прецеденты или решения, принятые общим собранием правообладателей.
Надеемся, что благодаря нашей статье вы теперь знаете, кто такие собственники нежилых помещений в многоквартирном доме, их права и обязанности, а также, как происходит оформление нежилого помещения в собственность.
Ответственность собственников нежилых помещений многоквартирного дома
Собственники помещений несут ответственное управление не только принадлежащими им площадями, но и территорией объекта, которая относится к общему владению (ст. 289 ГК РФ).
На этом основании в круг обязанностей данных лиц входит:
- оплата коммунальных услуг;
- материальная ответственность собственника нежилого помещения за установленное оборудование;
- косметическое и техническое состояние совместно использующейся площади;
- участие в поддержании порядка;
- участие в проведении текущего и капитального ремонта;
- восстановление нарушений в системах коммуникаций;
- уход за придомовой территорией.
Свидетельство
Свидетельство на нежилое помещение — это второй по значимости документ, удостоверяющий право собственности на нежилое помещение.
В нём указано:
- место расположения объекта;
- его кадастровый номер;
- объём доли в праве;
- технические и кадастровые характеристики объекта;
- сведения о собственнике.
Что говорит закон?
Правовой статус нежилого помещения в МКД регламентируется нормативными актами:
Справка. На нежилое помещение необходимо оформление свидетельства регистрации права собственности.
Права
Учитывая ст. 217 ГК РФ, собственник имеет следующие права:
- владение имуществом;
- распоряжение помещением;
- пользование объектом.
Подчеркнем, что необходимо всегда учитывать интересы соседей по дому.
Если рассмотреть подробнее права владельца недвижимостью, то окажется, что субъект вправе:
- продавать, обменивать, сдавать в аренду помещение;
- завещать имущество другим субъектам;
- проводить текущий и капитальный ремонт нежилого помещения;
- осуществлять реконструкцию объекта.
Важно! Проводить реконструкцию помещения следует только после разрешения соответствующих государственных органов, заполнения положенной документации.
Хозяин нежилого объекта в МКД имеет право принимать участие в общих собраниях жильцов дома по поводу разрешения таких вопросов:
- выбор и смена управляющей компании, ТСЖ;
- косметический и капитальный ремонт дома;
- благоустройство территории, прилегающей к дому;
- установка шлагбаума при въезде во двор.
Опираясь на жилищный кодекс РФ, можно отметить, что субъект имеет законодательное право и юридическую обязанность на распоряжение общей собственностью дома, как и владелец квартиры.
Отдельно нужно рассматривать варианты долевого владения нежилой недвижимостью. Эту форму собственности мы подробно разбирали тут.
Владельцы нежилого помещения обязаны содержать общее имущество
На прошлой неделе редакция «Ч!Г» погрузилась в кипу законов и судебных решений. Поводом стал звонок от одной из горожанок, которая спросила, какие обязанности у владельцев коммерческой
недвижимости на первых этажах жилых домов.
«Например, сейчас мы собираемся устанавливать общедомовые счетчики, — рассказала Любовь Ивановна. — На первом этаже нашего дома на ул. Северо-Западной, 163 — много нежилых
помещений. Организации используют те же инженерные сети, что и жильцы, они — собственники помещений.
Должны ли они вкладывать свои средства, заключать договор с управляющей компанией? Как при
установке счетчиков, так и вообще, на ремонт дома? Нас обслуживает „Свой дом“, там говорят, что договоров нет и брать деньги с организаций они не могут ни за что.
Коммунальные услуги они
оплачивают напрямую поставщикам, а в расходах дома не участвуют».
Как оформить нежилое помещение в собственность?
Приобретение недвижимости, относящейся к нежилому фонду, допускается несколькими путями:
- Участие в долевом строительстве, с приобретением нижних этажей многоэтажного дома под коммерческие цели.
- Переход права собственности от предшествующего владельца в результате имущественной сделки.
- Приобретение недвижимости на торгах, при банкротстве компании или при передаче таковой в качестве залога банку.
- Перевод помещения из жилого фонда в нежилой.
При участии в долевом строительстве и оформлении ДДУ, получение объекта от застройщика происходит на общих основаниях. В процессе строительства здания, до его ввода в эксплуатацию возможна переуступка прав на участие в ДДУ, оформлением договора цессии.
Перевод из жилого фонда допускается на основании перерегистрации, с приложением пакета документов, удостоверяющих правомочие процедуры.
По преимуществу недвижимость оформляется в собственность путём отчуждения от предшествующего правообладателя, которым может выступить так же застройщик. Переход права собственности на объект допускается только после ввода здания в эксплуатацию.
Основой сделки является оформление гражданско-правового договора, на основании которого допускается передача права собственности. В последующем этот документ будет выполнять функцию правоустанавливающего – базового документа.
Свидетельство
Свидетельство на нежилое помещение — это второй по значимости документ, удостоверяющий право собственности на нежилое помещение.
В нём указано:
- место расположения объекта;
- его кадастровый номер;
- объём доли в праве;
- технические и кадастровые характеристики объекта;
- сведения о собственнике.
Предусмотренные законом наказания
Многие интересуются, что будет, если жить в нежилом помещении. Ни одном нормативно-правовом акте не прописано наказание за проживание граждан в нежилых помещениях. Но сам факт правонарушения рассматривается.
В судебных процессах применяются пункты статьи 6.4 Кодекса об административных правонарушениях и статьях о санитарных и эпидемиологических нормах проживания.
Граждане, нарушившие закон о проживании в нежилых помещениях, должны доказывать только то, что помещение соответствует регламенту, нахождение в нем не нарушает санитарно-эпидемиологических норм и не мешает окружающим людям.
На практике доказать возможность проживания в нежилом помещении или получить официальное разрешение у государственных органов очень сложно. Ситуация может разрешиться, если нежилая площадь находится в большом здании.
Если поступил сигнал о факте проживания в нежилом помещении в Роспотребнадзор или Федеральную миграционную службу, был доказан факт проживания, предусмотрены следующие штрафы:
- для обычных граждан, иностранцев — от 500 до 1000 руб.;
- для предпринимателей — от 1000 до 2000 руб.;
- для предприятий и организаций — от 10 до 20 тыс. руб.
Требования к использованию незаселенных квадратов в многоквартирных домах
Рассматриваемое помещение в многоквартирном доме стоит отличать от места общего пользования. Ключевой точкой разграничения понятий является наличие у рассматриваемого объекта законного владельца.
Обычно они образуются при помощи трансформации обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое, поэтому они относятся к коммерческим помещениями: расположены в жилых домах или в непосредственной близости от них. Там запрещается любая деятельность, которая наносит вред жильцам, или производство, чья работа нарушает санитарные нормативы по уровню загрязнения или превышает допустимый уровень шума.
На законодательном уровне РФ установлен ряд правил, которых должны придерживаться владельцы:
- Необходимость оформления отдельного входа.
Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 году, запрещает использовать в качестве входа тот же вариант или те же помещения, которые используются для доступа к квартирам.
Помещения, которые были переведены в нежилой фонд до вступления в силу нового правила, могут использоваться в прежнем формате и дальше. Но для современных объектов наличие отдельного входа – обязательное условие, даже если указанное помещение располагается на втором этаже и выше.
- Требования пожарной безопасности.
Наиболее трудными для выполнения считаются нормы пожарной безопасности из-за того, что некоторые из них просто физически невозможно выполнить (например, организация пожарного выхода, который иногда бывает просто негде оборудовать).
Крайне редко случается, когда пожаром причиняется ущерб лишь помещению, где он начался – страдают и соседние объекты. А отвечать за данный ущерб придётся собственнику того помещения, в котором возник очаг возгорания, если он не докажет, что им были соблюдены все меры пожарной безопасности.
Что это такое
В МКД общее имущество это все составные элементы здания, за исключением личных помещений.
Признак ОИ в том, что применяется таковое с целью обслуживания больше одного помещения, то есть не является чьей-то собственностью.
Доля в общем имуществе многоквартирного дома соразмерна объему принадлежащей площади в доме.
Появляется право совместной долевой собственности в МКД синхронно с обретением права владения помещением в доме.
Наряду с этим появляются и обусловленные обязанности относительно ОИ. Значит, право в ОИ не может выступать объектом сделок или передаваться от одного лица к другому.
Получение права на помещение в МКД автоматически делает владельца участником общей собственности, при этом от воли его эта норма абсолютно не зависит.
Общие сведения
В большинстве случаев к нежилым помещениям относят все те пространства в доме, которые заняты магазинами, салонами, службами обслуживания населения, их можно обозначить одним определением – что это площадь, где фактически не проживают люди.
В большом пространстве дома присутствуют много различных помещений – мест общего пользования, например, подъезды и лестничные марши, которые условно не относятся к жилому фонду, но их нельзя причислить к нежилым помещениям. Все они должны быть обозначены в документациях на многоквартирный дом, и не предназначаются для проживания, но их нельзя причислять к нежилым помещениям дома.
В основном, их предназначение в другом – они необходимы для обустройства коммуникаций, установки лифтовых шахт, пеших сообщений между этажами, организации подземных парковочным машиномест, и т.п., то есть ими пользуются все жильцы.
У действительно нежилых помещений присутствуют свои отличительные особенности:
- Это обособленная площадь, со своими стенами, потолком и полом, и имеющая отдельный проем для входа.
- Оно относится к недвижимости и является частью большого строения.
- Оформлено в собственность, но не входит в состав жилой площади квартиры.
- В технической документации на дом оно обозначено как нежилое, хотя по своим параметрам и характеристикам схоже с жилыми квартирами.
Подобные объекты недвижимости обычно расположены либо на первых этажах здания, либо в цоколе – это могут быть аптечные киоски, салоны красоты, медицинские учреждения, почта или офис. То есть они образованы для ведения коммерции или хозяйственной деятельности, и не приспособлены для фактического проживания людей.
Поставка коммунальных услуг
Правовое урегулирование вопроса снабжения коммунальными ресурсами владельцев нежилых помещений содержится в Правилах обеспечения ресурсами от 06.05. 2011 г № 354, исходя из п.16 настоящих Правил, владелец нежилой недвижимости обязан заключить договор поставки ресурсов с управляющей компанией или ТСЖ.
Поскольку нежилое помещение входит в состав всего дома, то оно в любом случае подключено к общедомовым коммуникациям: водопроводу, канализации, электро- и газоснабжению. Поэтому им наравне с другими собственниками, поставляются все основные ресурсы жизнеобеспечения.
Владелец обязан заключить договор на поставку услуг с управляющей компанией, а оплачивать расходы либо исходя из установленных норм потребления, либо по показаниям приборов учета.
Последний вариант предпочтительней, поскольку нормы для нежилых помещение значительно отличаются от потребления ресурсов жильцами дома.
У него также есть право на заключение договоров прямых поставок ресурсов напрямую от поставщика, минуя посредническую цепочку в виде управляющей компании.
Также предприниматель может заключить договор на размещение рекламных счетов и плакатов на стенах дома, прилегающих к своему помещению за оговоренную плату, которая может частично покрывать коммунальные платежи.
Похожие записи: