Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Этап 7. Сделайте страхование квартиры.
Страхование при ипотеке – это защита банка и заемщика от повреждения недвижимости, утраты платежеспособности, права собственности, проблем со здоровьем и т. д. Есть комплексные пакеты, которые покрывают все риски одновременно. При наступлении страхового случая компания выплачивает деньги, которые направляются на погашение ипотечного кредита. Оставшаяся часть выплаты остается у заемщика.
В отдельную категорию входит защита титула. Эта страховка покрывает риск утраты права собственности. Утратить титул можно только при покупке недвижимости на вторичном рынке.
Советуем застраховать титул, если:
- Приобретаете квартиру у несовершеннолетнего.
- Недвижимость получена в дар или по наследству.
- Сомневаетесь в ее юридической чистоте.
- Банк отказывает в ипотеке без титульного страхования.
Важно! Если банк не выдает ипотеку без титульной страховки, значит квартира 100% не чистая. Так же, как если страховая фирма отказывает в своих услугах или устанавливает очень высокий платеж по страхованию титула. С такой недвижимостью лучше вообще не связываться, и найти другую.
Содержание:
Этап 9. Оформите закладную
Закладная – это именная ценная бумага, которая подтверждает, что заемщик передал квартиру в залог банку. Этот документ является подтверждением притязаний банка на недвижимость. Если заемщик не сможет выплачивать ипотеку, финансовая организация продаст квартиру, чтобы закрыть оставшийся долг.
Особенности соглашения купли продажи
Если человек, который принял решение воспользоваться ипотекой от кредитного учреждения, то ему стоит знать о том, что с продавцом недвижимости запрещено составлять устное соглашение.
Договор купли продажи квартиры через ипотеку сбербанка в обязательном порядке оформляется в письменной форме, которая будет иметь законную силу.
Если он составляется в устном формате, то это может повлечь за собой сложности в получении займа на покупку квартир.
Для того чтобы избежать сложностей, рекомендуется заключение предварительного договора купли продажи. Такое письменное соглашение будет служить гарантией того, что можно будет довести сделку до завершения.
Для его оформления имеется возможность использовать образец, с помощью которого производится составление договора установленного формата. Его имеется возможность скачать на официальном интернет портале банковского учреждения бесплатно.
Так во время покупки или продажи квартиры по ипотеке не появится сложностей.
Как только клиент, который решил воспользоваться ипотекой в Сбербанке, получил одобрение заявки, он начинает поиск жилого объекта.
В случае если квартира была продана другому лицу, то заемщику потребуется затратить дополнительное время на поиск нового объекта. Но важно уложиться в отведенное время для заключения сделки. Иначе договор будет расторгнут банком.
Но этого не случится, если между кредитополучателем и продавцом будет заключение договора купли продажи квартиры по ипотеке сбербанка.
Для чего нужен договор
Договоры для купли продажи недвижимости представляют собой документы, в которых закрепляются договоренности между продавцом и покупателем по следующим моментам:
- Стоимость жилого объекта, который будет куплен с использованием кредита;
- Способ оплаты;
- Перечисление денег на счет человека, который продает квартиру.
В договоре купли продажи указываются и многие другие параметры. Его вступление в законную силу производится после подписания контракта обеими сторонами по сделке.
Образец договора купли-продажи ипотеки от Сбербанка
Когда заключается основной ДКП?
Как только был подписан предварительный договор купли-продажи, его вместе с остальными документами направляют в банк на рассмотрение. По истечении 5-10 рабочих дней банк выдает решение об одобрении или неодобрении выдачи ипотеки. Если было выдано положительное решение, подписывается сначала ипотечный договор, а затем основной договор купли-продажи.
К документу предъявляются следующие требования:
- Он должен быть составлен в письменной форме; в договоре должны присутствовать подписи собственников жилья, покупателя и уполномоченных сотрудников банка.
- В документе обязательно должна быть указана настоящая дата его подписания.
- Должна содержаться информация, в каком населенном пункте происходит сделка с участием банка.
- Вся форма договора должна соответствовать регламенту банка-кредитора. В некоторых случаях при несоответствии регламенту банк или предлагает помощь от штатных юристов, или вовсе приостанавливает сделку.
В составлении и подписании договора участвуют на этот раз три стороны — покупатель, продавец и банк-кредитор. В связи с этим объем и юридическая сложность договора многократно возрастает, поэтому составителю документа рекомендуется обратиться за помощью к профессиональным юристам — это уменьшит вероятность сорванной сделки, увеличит финансовую безопасность сторон, а также позволит в будущем без проблем зарегистрировать данный документ в Росреестре.
Необходимые документы
После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.
Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:
- выписка из ЕГРН;
- копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
- если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
- если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- кадастровый и/или технический паспорт помещения;
- справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости.
Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.
Плюсы и минусы реализации жилья в кредит, риски для владельца
Преимущества реализации квартиры посредством оформления ипотеки:
- Риски продавца при продаже с помощью ипотечного займа снижаются, т.к. уменьшена вероятность мошеннических действий со стороны покупателя. Большую сумму оплаты за недвижимость перечислит банковская организация.
- На всех финансовых этапах сделки выполняется контроль сотрудниками банка. Специалисты обеспечивают юридическое соответствие договора стандартам и проверяют документацию покупателя.
- Сделку зарегистрируют в малые сроки (5 трудовых дней); при расчете наличными средствами процесс оформления сделки продлевается в некоторых случаях до 30 дней.
- Людей, приобретающих жилье с помощью ипотечных займов, на рынке недвижимости больше. При поиске покупателей, которые выплатят наличную сумму, потребуется длительное рассмотрение вариантов.
- Предусмотрены защитные меры от использования в процессе поддельных купюр, поэтому риски продавца квартиры получить фальшивые денежные средства снижены. Средства, которые перечисляются продавцу на счет, подлинные, т.к. проходят предварительную проверку в банке. Часть денег, которые покупатель передает наличными, можно проверить в финансовой организации на аппарате.
- Деньги зачисляют на банковский счет продавца; снять средства можно в удобный момент либо использовать в других финансовых операциях при безналичном расчете.
- При оформлении ипотеки риски покупателя снижены, т.к. объект недвижимости тщательно проверяется банковскими специалистами.
Пошаговая инструкция по действиям продавца
Рекомендуется ознакомиться, перед тем как продать квартиру по ипотеке, с пошаговой инструкцией, содержащей следующий порядок действий:
- Продавец подбирает покупателя самостоятельно либо перепоручает работу риелтору.
- При самостоятельном ведении — потребуется подробное обсуждение параметров финансовой сделки, обязательна встреча со специалистом банка (отдела ипотечного кредитования), покупателем.
- Владелец квартиры предоставляет потенциальному покупателю необходимую документацию на жилой объект для получения одобрения в финансовой организации.
- У продавца могут запросить дополнительные бумаги (о подтверждении дееспособности, семейном положении, составе семьи и т.д.).
- Для выполнения оценки продавец организует доступ в помещение для подготовки отчетности. Оплачивает услуги оценочной компании покупатель жилой недвижимости.
- Составляется предварительный договор. Покупатель выплачивает часть денежных средств в качестве задатка.
- После согласования юридических нюансов сделки подписывается соглашение о купле-продаже недвижимости, осуществляется регистрация сделки.
- Продавец получает денежные средства (наличными либо на счет в банке) и организует выписку из жилого помещения.
Расчет
Согласно закону, продавец получает денежные средства от банка после государственной регистрации недвижимости. В период оформления сделки денежные средства хранятся в индивидуальном банковском сейфе.
Регулирование действий, связанных с использованием банковской ячейки, прописано в соглашении об аренде ячейки. Эти условия также дублируются в итоговом соглашении о купле-продаже квартиры.
Завершается расчет между продавцом и покупателем подписанием расписки о получении полной обозначенной суммы.
Этап №2 – Оформить договор купли-продажи квартиры
Обременение снято, теперь квартиру можно продать. Для начала нужно оформить договор купли-продажи квартиры.
Некоторые сделки купли-продажи обязательно удостоверяются нотариально, т.е. придется обращаться к нотариусу удостоверять договор купли-продажи. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали потому, что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в некоторых случаях.
Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.
Можно ли продать квартиру в залоге
Можно. Квартира, купленная в ипотеку и/или находящаяся в залоге (это не всегда один и тот же объект недвижимости) находится под обременением. Как следствие, просто так продать такое жилье, без разрешения банка, невозможно. Однако существует 4 варианта, при помощи которых можно реализовать такое жилье. Часть из них требует вмешательства банка, а другие можно реализовать самостоятельно.