Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как меняют квартиры через агентство». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Документы на срочный обмен квартир.
Общий комплект документов при мене квартиры выглядит следующим образом.
- Паспорта сторон.
- Договор мены.
- Если недвижимость приобретена в браке, нотариальное согласие мужа и жены.
- Паспорт помещения – кадастровый.
- Свидетельство о регистрации права.
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
В дополнение к основным документам может потребоваться
- дополнительная справка о задолженности по коммуналке;
- документ, который подтверждает законность планировки;
- справка о составе семьи.
Хотите быстро поменять недвижимость на выгодных условиях? Значит, вам обязательно нужно обратиться в надежное агентство. Эксперты точно оценят стоимость и помогут в проведении сделки. АН МИЭЛЬ предлагает следующие варианты.
Содержание:
Мена без доплаты
Стороны подписывают договор, регистрируют его, обмениваются документами, переезжают по новым адресам, каждая сторона новое жилье регистрирует в собственность.
В таком договоре может быть только две стороны.
Однокомнатные квартиры современной постройки зачастую за счет комфортных просторных подсобных помещений имеют общую площадь больше чем двух- и даже трехкомнатные стандартные квартиры советского периода.
Кухня в такой квартире вполне может быть размером с зал и, по сути, являться столовой; вместо тесной прихожей, где можно было разве что снять обувь, мы имеем просторный холл, в котором умещается мебельный гарнитур.
Сама жилая комната по размерам вполне допускает строительство перегородки, делающей из нее две. Просторная лоджия (иногда две, в комнате и кухне) дополняют картину.
Мена без доплаты
С чего начать?
Комната должна быть подготовлена соответствующим образом перед тем, как ее обменять, и речь идет далеко не о внешнем виде. Обратитесь к остальным собственникам за письменным согласием на бартер. Тоже должен сделать и ваш супруг. После этого если в помещении прописаны другие люди, кроме непосредственных владельцев, постарайтесь их выписать.
После этого можно обратиться в риелторское агентство или самостоятельно заняться поиском.
Правда в последнем случае, он может затянуться, так как вы не имеете соответствующей базы данных для того, чтобы быстро подобрать вариант.
После того как клиент найден, надо решить с ним организационные вопросы.
Показываете друг другу объекты недвижимости, ищите компромиссы, договариваетесь обменяться с доплатой или без.
После этого наступает время составления договора и его подписания. Можете сделать это самостоятельно, а можете – обратиться к нотариусу.
Последний вариант надежнее, если вы не совсем уверены в добрых намерениях своего оппонента.
Как обменять? Итак, на семейном совете было принято решение о преобразовании вашего жилья. Следующим вашим действием должен быть поиск предложения. Сделать это можно различными способами:
- искать покупателя с подходящим вариантом самостоятельно, при помощи подачи объявлений;
- обратиться за помощью к частным риелторам и агентствам.
Подача документов
Что нужно для обмена квартирами? Для подготовки договора мены приватизированной недвижимости необходимо собрать пакет бумаг, в который обязательно войдут:
свидетельства о праве собственности с обеих сторон;
технические паспорта квартир;
доверенности, если участники действуют не самостоятельно;
разрешения органов опеки и попечительства, если квартира в собственности несовершеннолетнего;
справки об отсутствии долгов по оплате налога на недвижимость и услуг ЖКХ;
согласие на сделку банка, если недвижимость еще находится в залоге по ипотечному кредиту;
Для заключения соглашения потребуется:
- заявление в муниципалитет на обмен, подписанное всеми зарегистрированными членами семьи нанимателя в подтверждение их одобрения;
Способы обмена недвижимости
В современных условиях наиболее актуальны три варианта проведения сделок обмена недвижимости:
- Обмен посредством купли/продажи. Собственник квартиры находит покупателя на свою недвижимость и одновременно подбирает жилплощадь, которую он хотел бы приобрести.
- Прямой обмен. Суть способа заключается в следующем: одна недвижимость меняется на другую. Несмотря на кажущуюся простоту данная операция достаточно сложная, поскольку число собственников, которые планируют совершить обмен, в разы меньше количества людей, которые хотят просто продать квартиру. Цель риелтора – предложить такие условия, которые бы устроили обе стороны сделки. Прямой обмен подходит как для приватизированной, так и для неприватизированной недвижимости.
- Альтернативная сделка (скрытый обмен). Данный тип операций позволяет снизить финансовые риски участников сделки. Альтернативный обмен предполагает следующее: покупатель квартиры выдает продавцу аванс, который последний вносит за выбранное жилье. Это дает возможность зафиксировать цену и подтвердить намерение завершить сделку. Существуют риски для собственников, которые планируют продать квартиру и сразу же приобрести новое жилье. Резкий скачок цен может привести к тому, что владелец выбранной жилплощади передумает ее продавать. В результате покупатель остается и без своей квартиры, и без «квартиры мечты». Эти опасности и позволяет обойти альтернативный обмен.
Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?
Это актуальный для современности вопрос, поскольку большая часть недвижимости приобретается именно с привлечением кредитных средств. Если Вы решили обменять квартиру в ипотеке, то будьте готовы к тому, что в данной следке участвуют три стороны: Вы, банк и собственник другой квартиры.
Операция включает следующие этапы:
- Вы сообщаете банку о намерении обменять ипотечное жилье.
- Заключаются два договора – продажи недвижимости и купли.
- Покупатель в качестве задатка выплачивает продавцу сумму, равную его долгу перед банком.
- Банк снимает обременение с недвижимости.
- Продавец получает оставшуюся часть суммы.
Преимущества решения поменять свою квартиру на дом
Заключение договора обмена дает владельцу квартиры следующие преимущества:
- Минимальные риски. Если сделка не состоится, то собственник просто вернет себе обратно свою квартиру;
- Увеличение жилой площади без значительных расходов. Возможность без дополнительных затрат и кредитов получить более просторное жилье и «лишние» квадратные метры;
- Получение в собственность земельного участка. Согласно закону, при передаче прав собственности на дом, автоматически передаются все права на земельный участок, на котором он находится;
- Возможность переехать в более тихое место, где нет соседей. В своем доме, как правило, более высокий уровень приватности, нет чужих взглядов и сплетен, никто не пожалуется на шум сверху или снизу, или на затопление;
- Возможность получить гараж, новые помещения для своего хобби или бизнеса. К дому можно пристроить доп. пристройки, гараж, второй этаж, мансарду, подвал и все что угодно;
- Экономия на жилье, капремонте и других расходах. Стоимость услуг ЖКХ и расходов на эксплуатацию при проживании в частном доме, обычно ниже, чем в квартире.
3. Оценка выбранного объекта
Чаще всего объект, выбранный для обмена, имеет более высокую цену, чем собственное жилье. Здесь играет свою роль психологический фактор — люди, обычно, хотят поменять свою квартиру на что-то более комфортное в плане проживания: увеличить жилплощадь и количество комнат, иметь свой гараж или участок земли и пр.
Поэтому сделок по неравноценному обмену всегда больше. В этой ситуации рекомендуется привлечь оценщика, для проведения правильной и точной оценки стоимости и суммы доплаты.
Основные правила
Можно ли разменять неприватизированную квартиру? Закон разрешает участвовать в обмене при выполнении ряда условий. Главным условием является получение официального согласия от жилищного отдела муниципалитета. Далее должно строго выполняться требование: обмену подлежат жилплощади одного юридического статуса. Другими словами, невозможно выбрать объектами сделки приватизированное и муниципальное жилье одновременно.
К одинаковой форме собственности можно прийти законными путями, то есть приватизировать социальный объект или расприватизировать вторую квартиру. При приватизации могут возникнуть непреодолимые препятствия, например, со стороны одного из жильцов не будет оформлено согласие или отказ. Поэтому жители одной квартиры стараются разменять жилплощадь на независимы социальные объекты, затем провести приватизацию.
Обмен муниципальной квартиры сложнее, чем действия со своей собственностью. Это более длительный процесс, требующий согласования. Кроме того, база обменного фонда гораздо меньше, чем по приватизированным объектам. Процедура обмена квартиры, занимаемой по договору социального найма, всегда сложнее и требует исполнения обязательных требований. Первоначально следует заручиться согласием всех зарегистрированных в квартире членов семьи.
Ответственный квартиросъемщик получает два согласия и начинает подбирать альтернативные варианты. Второй участник сделки должен выполнить аналогичные действия. Если обе квартиры расположены в одном муниципальном подразделении, то есть имеют одного юридического владельца, то процедура обмена значительно упростится. При обмене жилплощади в различных населенных пунктах длительность обмена увеличивается.
Последовательность действий в 2019
Решив сменить место жительства, следует представлять себе все необходимые шаги. Рекомендуется проконсультироваться со специалистами, понять свои перспективы и выстроить схему действия:
- подобрать реальный вариант обмена;
- достигнуть договоренности с нанимателем второй квартиры;
- получить муниципальное разрешение обеим сторонам сделки;
- согласовать вопрос с опекой, при наличии несовершеннолетних;
- предоставить необходимый пакет документов, включая письменное согласие зарегистрированных лиц;
- заключить и подписать каждому участнику договор мены;
- подписанный сторонами документ отсылается на утверждение наймодателям;
- при подписании муниципалитетом договора мены, стороны фактически переезжают в установленные сроки;
- заключается договор социального найма с новым наймодателем.
Ограничения касаются возможности получения доплаты, это является нарушением закона, ведь квартира принадлежит администрации. На практике практически невозможно подобрать равнозначное жилье, люди выстраивают незаконные схемы и рискуют остаться без крыши над головой. Процесс контролируется чиновниками, имеет длительное течение и существуют риски не довести дело до завершения. Одна из сторон может передумать, выдвинуть дополнительные требования, или чиновники не дадут добро, потребуется искать новый вариант.
Довольно часто в семье ответственных квартиросъемщиков возникают споры и отказы в переезде. Открывается судебный процесс, это также требует времени и нервов. Иногда обмен муниципальной квартиры длится годами, движется вперед с переменным успехом и часто приходится все начинать с начала.
Возможность отказа в 2019
Возможность обмена муниципального объекта разрешена законом. Если жилищный отдел необоснованно отказывает заявителю, то последний может подать судебный иск. Заявитель получает официальное уведомление от администрации, в котором должны быть указаны причины отказа и даны ссылки на выявленные нарушения закона. К объективным причинам можно отнести:
- отсутствие согласия от каждого прописанного лица;
- отсутствие разрешения органа опеки;
- несоразмерность меняемых объектов;
- неграмотно составленный договор мены;
- очевидное ущемление интересов несовершеннолетних, недееспособных граждан;
- разный юридический статус меняемых квартир;
- отзыв социального договора одного из участников в связи с нарушениями правил пользования;
- просроченные личные документы и справки по жилплощади.
Как обменять квартиру
Это остается на усмотрение сторон. Но, скажу, дело это весьма затратное и если вы боитесь самостоятельно заключать данную сделку, обратитесь лучше к высококвалифицированным риэлторам или юристам. Обязательным документом к договору мены будет являться передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт передачи квартиры.
Его обычно подписывают после получения свидетельства о праве собственности, но во всех субъектах РФ ситуация складывается по разному, где-то его пописывают одновременно с договором мены. Право собственности, у нового владельца, возникнет с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре, даже если у второй стороны это право еще не зарегистрировано.
О порядке регистрации права собственности вы можете прочитать в нашей статье 5 простых способов оформить квартиру в собственность.