Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка стоимости земельного участка: кадастровой и рыночной». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
2. Определение коэффициента капитализации..
В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.
Подхода к расчету коэффициента капитализации:
Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска.
Содержание:
Метод выделения
Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:
- Определяются сравнительные элементы объектов;
- Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
- По каждому элементу рассчитывается корректировка;
- Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
- Рассчитывается стоимость улучшений;
- Определяется стоимость ЗУ.
Этот метод актуален для ЗУ, на которых есть небольшие постройки (вклад улучшений в общую стоимость невелик), например – дачных, а так же если отсутствуют какие-либо данные об аналогичных продажах в заданном районе.
Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.
Как формируется рыночная стоимость
Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.
Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с походим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.
Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:
- сравнительный;
- доходный;
- затратный.
Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.
Доходный метод
Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива. Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог. Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов. Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.
Рыночная стоимость используется
- При проведении сделок по купле – продаже недвижимости,
- При установлении арендной платы на пользование земельным участком,
- При расчете вознаграждения нотариусу в делах о наследовании,
- При разрешении судебных споров.
Разница в 30% между рыночной стоимостью и кадастровой является достаточно условной и может варьировать в ту или иную сторону в зависимости от решения собственника. Но увеличение стоимости более чем на 30% влечет за собой большие сложности в реализации земельного участка и должна быть юридически обоснованной, то есть иметь подтверждение независимого эксперта.
Законодательное регулирование вопроса
В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.
Порядок проведения процедуры
Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр. Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная). Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.
Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).
В каких случаях необходима оценка?
Основания для проведения оценки ЗУ могут быть различные. Самыми распространенными являются следующие обстоятельства, связанные с территориальным объектом:
-
покупка, продажа или аренда;
-
участие в торгах;
-
разделение имущества при разводе супругов;
-
оформление наследства;
-
внесение земли в уставный фонд организации;
-
оформление в качестве залога для получения кредита;
-
реализация инвестиционных и строительных проектов;
-
пересмотр кадастровой стоимости для уменьшения налога.
Установить стоимость важно не только собственнику ЗУ, но и государству, так как определяется ценность не только природных ресурсов, но и отдельно взятых территорий.
Факторы, влияющие на стоимость
Помимо принадлежности ЗУ к определенной категории, его стоимость формируется, в зависимости от следующих групп факторов:
-
расположения;
-
внешней среды;
-
спроса и предложения на рынках недвижимости;
-
эквивалентная полезность с аналогичными территориями.
В течение процесса оценки земельного участка также учитывается возможность подключения к коммуникациям, если на его месте предполагается строительство дома.
К тому же, важными составляющими факторами в определении стоимости ЗУ считаются инженерно-геодезические и инженерно-геологические исследования.
На основании их результатов рассматривается вопрос дальнейшего использования земли в пределах разрешенной деятельности.
Подходы, применяемые при определении ценности участка
Чтобы процедура оценки была качественно выполнена, специалист всесторонне исследует ЗУ, не упуская ни малейшей детали. Для точного определения стоимости конкретного объекта, опытный оценщик применяет ни один, а несколько подходов, включающих различные методы:
-
Доходный. Прогнозируется чистая прибыль, которую можно получить при использовании ЗУ.
-
Сравнительный. Изучается стоимость участков с аналогичными характеристиками.
-
Затратный. Учитываются будущие затраты, которые будет необходимо вложить на улучшение ЗУ.
Как показывает практика, чаще всего для ОЗУ используют сравнительный подход, так как он в большей степени ориентирован на рынок.
Однако при этом не учитываются некоторые аспекты исследуемого объекта, поэтому для получения достоверной информации о ценности территории применяются все три подхода.
Назначение и способы осуществления
Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.
Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при , для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.
Выделяют три вида оценки земель:
- Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
- Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
- Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.
Существует три разновидности стоимости земельного объекта : рыночная, кадастровая и нормативная.
Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.
Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.
Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.