Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление договора задатка при покупке квартиры между физическими лицами». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
После внесения задатка.
После передачи и получения задатка стороны возвращаются к обыкновенной процедуре купли-продажи квартиры. Они:
- подписывают основной договор в срок, указанный в Соглашении о задатке;
- проводят окончательные расчеты;
- переходят к заключительному этапу – перерегистрации права собственности в Росреестре и актуализации сведений в базе данных ЕГРН.
Соглашение о задатке и Расписку о получении денег каждый участник сделки оставляет у себя на руках. Важно сохранить эти документы, ведь они могут пригодиться сторонам в случае возможного возникновения судебных разбирательств в отношении квартиры.
Содержание:
Этап №1 – переговоры
Чтобы продуктивнее обсудить задаток и будущую сделку на переговорах должны присутствовать все покупатели и продавцы, их риэлторы/юристы, если они есть. За несовершеннолетних переговоры ведут их родители (опекуны/попечители).
Если я провожу задаток, то обычно обсуждаю такие моменты:
- Размер задатка. Как и писала выше, о сумме должны договориться сами покупатели и продавцы. Обычно в районе 50 — 100 тыс.руб.
- В каком виде будет передан задаток – наличным или безналичным способом.
- Ответственность сторон после передачи задатка.
Обычно договариваемся так: если продавцы откажутся продать квартиру, задаток возвращают покупателям в двойном размере + срок возврата. Если покупатели, то задаток остается у продавцов.
Очень важно: Заранее обговорите причины и форс-мажоры, по которым наступает или не наступает ответственность. Например, если продавец не сможет выйти на сделку из-за внезапной болезни, то он может вернуть сумму задатка, но не в двойном размере. Или когда покупатели с ипотекой — будет ли у них ответственность, если им банк откажет в ипотеке. Остается ли задаток у продавца в этом случае или нет.
- Дополнительные моменты.
Кроме самого задатка, можно обсудить различные моменты. Например, это может быть список документов, которые продавцы обязаны предоставить покупателям. Или условие, что продавцы должны выписаться из квартиры до сделки купли-продажи. И так далее.
Важно все заранее обсудить, потому что все моменты нужно перечислить в документах ниже.
Этап №2 – после переговоров составляем и подписываем документы
Чтобы деньги считались именно задатком, обязательно подписывайте 2 документа — предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Эти два документа дополняют друг друга.
Если подписать только один из этих документов, то на суде в большинстве случаев задаток могут признать авансом. Если конечно стороны будут судиться. Главное отличие аванса от задатка — при авансе нет никакой ответственности. Даже если кто-то из сторон просто не захочет выйти на сделку, продавец не имеет право оставлять аванс себе. Он должен вернуть его покупателю, и не в двойном размере.
В доказательство своих слов ниже я перечислила свежие судебные решения в спорах о задатке. Обязательно их прочтите.
Какая должна быть сумма задатка при покупке-продаже квартиры
Его размер не обозначен в действующих нормативно-правовых актах и обычно самостоятельно согласовывается участниками предстоящей сделки.
Однако сумма должна быть такой, чтобы продавец не решился нарушить договор и передал свою собственность «тихонько» другому человеку. Поэтому следует исходить из того, что вручаемые деньги должны заинтересовать владельца недвижимости совершить предстоящую сделку.
Из практики деятельности риэлтерских компаний, величина его обычно составляет не менее 50 тыс. рублей, но иногда бывает более 100.
По предварительным оценкам она может колебаться от 1 до 5% от стоимости жилого помещения, в зависимости от области и населенного пункта, где происходит купля-продажа, ведь цены далеко не везде одинаковы.
Основные правила передачи
- Внесение осуществляться с оформлением специальных документов.
- Этапами внесения являются:
- составление договора и согласование его пунктов
- составление расписки, подтверждающей передачу денежных средств
- В договоре (предварительном договоре купли-продажи) обязательно указывается сумма переданных денежных средств, а также условия и дата внесения остальной суммы и заключения основного договора.
- Продавец должен предоставить на обозрение оригиналы документов, подтверждающих его право собственности на квартиру.
- На заключении сделки должны присутствовать все собственники продаваемой недвижимости (в случае, если их несколько).
- Если собственник у квартиры один, но при этом у него есть официальная жена/муж, супруг тоже должен быть участником сделки.
- В случае развода, право получить долю в совместно нажитом имуществе, сохраняется на протяжении трех лет. Поэтом, чтобы обезопасить себя как покупателя, до передачи денег потребуйте оформления согласия супруга продавца на продажу недвижимости.
- До передачи денег проверьте соответствие квартиры ее плану, представленному в документах. Любые виды перепланировок должны быть согласованы и утверждены соответствующими органами. Согласование перепланировки должно подтверждаться документально. В противном случае все расходы на оформление разрешительных документов лягут на покупателя.
- Закон разрешает осуществлять передачу денег при участии в сделке только двух сторон. Однако, рекомендуется привлечение третьих лиц, например сотрудников агентства недвижимости, юристов или нотариуса. В случае возникновения спорных вопросов, эти лица смогут выступать в качестве свидетелей, подтверждающих факт передачи денежных средств.
Для чего оформлять договор
Исполняет три функции:
-
- Обеспечительная. Внесение предоплаты становится для продавца гарантией того, что покупатель не станет рисковать своими деньгами и исполнит свои обязательства. В то же время, и покупатель получает обеспечение того, что продавец не передумает и сделка состоится. Согласно законодательству, при ненадлежащем исполнении обязательств продавец должен вернуть покупателю сумму задатка, увеличенную вдвое. Кроме этого, сторона, нарушающая условия договора, возмещает второй стороне все убытки, нанесенные своими действиями.
- Платежная. Когда обязательства продавца выполнены в полном объеме, общая сумма долга за жилье уменьшается на сумму внесенного ранее.
- Доказательная. При возникновении спорных ситуаций, передача денег произведенная в присутствии свидетелей, становится доказательством вступления сторон в договорные отношения.
Договора задатка при продаже квартиры: правила составления
- В верхней части указывается место и время заключения договора, то есть название город и дата.
- Далее определяется, кто является сторонами договора. Указываются данные продавца и покупателя (ФИО, адрес, данные паспорта, номер телефона)
- Вносится информация о продаваемой квартире — объекте договора (адрес, общая площадь, жилая площадь), а также стоимость недвижимости и сроки заключения основного договора.
- Указывается размер внесенной суммы, она должна быть написана цифрами и прописью.
- Отдельным пунктом определяется порядок передачи денежных средств.
- Далее описываются права и обязанности сторон договора. Санкции за неисполнение договорных обязательств закреплены законодательно и содержатся в 381 статье Гражданского Кодекса России. К обязанностям продавца относится, например, передача квартиры новому владельцу в том виде, в котором она была при осмотре. К обязанностям покупателя относится, например, своевременное внесение оставшейся суммы за квартиру.
- В отдельном пункте прописывается, что договор действителен с момента его подписания.
- Обязательно расписываются форс-можорные обстоятельства и их влияние на действие договора.
- В заключении прописываются реквизиты сторон, и ставятся подписи.
При каких обстоятельствах покупателю квартиры возвращается задаток?
Если субъект, выступающий продавцом жилья, не исполнил свои договорные обязательства, внесенный задаток на законных основаниях возвращается покупателю в двойном размере. Кроме того, сторона, которая нарушила соглашение, компенсирует убытки другой стороне, учитывая при этом сумму внесенного задатка. Такие требования четко предусматриваются 381 статьей ГК (второй пункт).
Невыполнение продавцом жилья обязательств по сделке купли-продажи чаще всего выражается в следующих типичных ситуациях:
- отказался продавать жилплощадь (по любой причине);
- в указанное время не явился для оформления основного соглашения купли-продажи жилья;
- нарушил требования, обозначенные в предварительном соглашении (к примеру, не подготовил документацию, необходимую для совершения сделки);
- когда оформлялся предварительный договор, продавец намеренно предоставил недостоверную информацию (к примеру, скрыл тот факт, что у продаваемой жилплощади имеется несколько законных владельцев);
- по оплате услуг ЖКХ у стороны, выступающей продавцом, имеется непогашенная задолженность (речь идет о долгах по квартире, являющейся предметом купли-продажи), что является препятствием для совершения намеченной сделки;
- жилплощадь пребывает под обременением, поскольку на её территории до сих пор числятся зарегистрированные жильцы, своевременно не выписанные продавцом и, соответственно, законно там проживающие.
Вторая трудность
Задаток при покупке квартиры вносят по агентскому договору. Перед началом работы с клиентом риелтор предлагает подписать агентский договор, по которому определяются его комиссионные. При этом, самые настойчивые умудряются взять с неопытных клиентов задаток за квартиру, которую еще надо найти. Размер задатка здесь будет фиксированной суммой или рассчитывается на основании данных о предпочтительном варианте недвижимости. Надо учитывать, что то, что в этом случае объявлено задатком, на самом деле им не является. Эту сумму даже авансом не назовешь, так как деньги предназначены посреднику, а не продавцу или уполномоченному лицу. По сути, эту сумму можно считать обогащением и требовать ее возврата через суд в свою пользу (согласно гл. 60 ГК РФ).
С такими риелторами лучше дела не иметь и агентские договоры с ними не заключать. В рамках агентского договора соглашение о задатке целесообразно, когда он вносится в счет оплаты услуг риелтора.
Можно ли приобретать имущество без задатка?
Вместо задатка во время приобретения недвижимого имущества иногда оформляют аванс. Он подлежит обязательному возврату, если сделка по какой-либо причине отменяется. Также иногда люди продают квартиры вообще без всяких обеспечений тем, кому доверяют, но это исключение из правил. При заключении сделки с незнакомыми лицами всегда нужно подстраховываться.
Условия соглашения (или договора) о задатке
Передача задатка за квартиру всегда оформляется в письменном виде. Документ можно озаглавить как «Соглашение о задатке» или «Договор о задатке». Юридической разницы между ними нет, главное, чтобы само слово «задаток» обязательно присутствовало в заголовке и в самом документе. Это сразу определяет законодательную основу договора. Условия и правила применения задатка указаны в законе – в статьях 380 и 381 ГК РФ. Если слова «задаток» в договоре нет, то сумма признается авансом (об этом ниже).
Законодательный смысл задатка сводится к тому, что если сделка купли-продажи квартиры не состоится по вине Покупателя, внесшего деньги, то сумма задатка остается у Продавца. Если же сделка срывается по вине Продавца, то он должен вернуть Покупателю эту сумму в двойном размере. Такая взаимная финансовая ответственность заставляет стороны договора серьезно относиться к своим обещаниям.
Условия внесения задатка при покупке-продаже квартиры обязательно должны содержать следующие пункты в соглашении:
- указание ФИО и паспортных данных сторон сделки – Продавца и Покупателя;
- указание за что именно или в обеспечение чего вносится задаток (квартира, адрес), в том числе суть будущей сделки (покупка, основные условия сделки);
- указание суммы задатка;
- указание общей стоимости квартиры;
- указание, что сумма задатка входит в стоимость квартиры;
- указание срока, на который вносится задаток;
- указание, что в соответствии со статьями 380 и 381 ГК РФ задаток остается у Продавца (если Покупатель не купит квартиру в течение заданного срока), и задаток возвращается Покупателю в двойном размере (если Продавец откажется от продажи квартиры);
Оформление договора задатка при покупке квартиры между физическими лицами
Приобретение квартиры – это важный шаг, требующий повышенного внимания со стороны покупателя. Выбрать подходящую квартиру нелегко, но после выбора необходимо еще и проверить выбранный объект на «чистоту», чтобы не попасть в неприятную ситуацию с каким-либо обманом. Если же квартира выбрана и проверена, то тогда можно приступать к оформлению сделки.
Но бывают ситуации, когда совершение такой сделки невозможно осуществить в течение нескольких дней, по разным причинам. Это может быть не полностью подготовленные документы, недостаточная сумма и т. п.
И тогда между сторонами вступает в силу соглашение о заключении договора купли-продажи, подкрепленное предоплатой со стороны покупателя, или, если сказать иначе, задатком.
Аванс 
Внесение Покупателем аванса не накладывает на Продавца практически никаких обязательств:
- Приняв аванс, он может продолжать показы объекта продажи другим покупателям.
- Продавец не обязан продавать объект именно тому лицу, которое внесло за него авансовую плату.
- Он должен вернуть аванс, внесшему его Покупателю, в случае если сделка купли-продажи объекта не состоялась.
Таким образом, залог представляет наибольшую выгоду для Покупателя, а аванс для Продавца. И, казалось бы, для покупателей недвижимости было бы наиболее выгодно внесение залога, а не аванса. Но на практике сделать это не так легко.