Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка земельного участка — на что обратить внимание?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Корректность информации в документах.
До заключения договора продавец должен предоставить все документы на земельный участок для проверки. С 2017 года кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности заменяет выписка из ЕГРН.
Но покупателю рекомендуется дополнительно запросить:
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи с предыдущим собственником, договор дарения и т.д.);
- тех.паспорт;
- технический и кадастровый план.
Продавец может предоставить также старые документы — кадастровый паспорт, оформленный до 2017 года и свидетельство собственности. Но они являются побочными. Справку из ЕГРН заказывает продавец.
Содержание:
Необходимые коммуникации
Рекомендуется покупать участок, к которому уже проведены коммуникации:
- вода;
- газ;
- электричество;
- канализация;
- интернет и т.д.
Подключить коммуникации можно и самостоятельно после покупки, но в таком случае стоит уточнить стоимость работ. Сделать это можно в местном управляющем органе.
Но предварительно нужно расспросить соседей о возможности подведения необходимых служб. Например, подключение коммуникаций к дому в коттеджном поселке может обойтись в несколько сотен тысяч рублей.
Где приобрести участок
В коттеджном поселке «Октава» клиенты могут купить понравившуюся территорию для ведения дачного хозяйства. Продавец гарантирует полную юридическую чистоту участков, наличие грамотно оформленной сопроводительной документации и помощь в оформлении права собственности на приобретенную недвижимость.
Центральные правила сделки
Перед тем как оформить сделку по приобретению земли, следует проверить, соответствуют ли все параметры, озвученные продавцом, реальным данным.
Если документы на землю у её владельца в порядке, то нужно удостовериться в том, не происходит ли нарушение прав какой-нибудь третьей стороны при совершении сделки.
Для этого необходимо знать, к какой категории принадлежит участок. Если он предназначен для ведения аграрного хозяйства, то следует уточнить, нет ли на землю каких-либо прав со стороны администрации местного самоуправления.
В случае если земля предназначается для поселения, нужно узнать, не может ли на неё претендовать бывший супруг или супруга землевладельца.
При приобретении «голого» участка в большинстве случаев для покупателя очень важным является вопрос, можно ли на нём возводить строения. Поэтому если такой вопрос актуален, то необходимо удостовериться, что у продавца есть разрешительные документы на жилищное либо дачное строительство.
Также следует учесть, что в некоторых случаях на строительство может налагаться ограничение, если земля находится там, где оно не разрешено (к примеру, на территории, где проходит газопровод).
Необходимо иметь в виду, что строительство дома возможно в следующих случаях:
- если земля предназначена для ИЖС;
- в случае, если участок располагается в границах земель, предназначаемых для поселений;
- на землях для дачного строительства;
- на участке фермерского хозяйства (где разрешается постройка фермерского дома).
Главные параметры
Уточнения по документации
Как уже было упомянуто выше, перед оформлением сделки в первую очередь покупатель должен проверить наличие документов на участок.
Основополагающими правоустанавливающими бумагами при этом являются:
- свидетельство на собственность;
- документ, явившийся основанием для выдачи свидетельства (соглашение о купле-продаже, дарении, свидетельство о наследстве, акт передачи земли в уставный капитал, решение суда либо органов власти и пр.);
- кадастровый паспорт.
Дополнительными документами, которые можно запросить у продавца, могут быть:
- отчёт об оценочной стоимости;
- справка, подтверждающая отсутствие ареста собственности и других ограничений;
- справка о том, что на участке нет никаких сооружений.
Скачать выписку об обременении
Если сделка совершается с физическим лицом, то нужно проверить у него паспорт, если же с юридическим – проверяются учредительные документы, а также свидетельство о регистрации.
Необходимо также учесть, что если продавец-физическое лицо находится в браке либо имеет совладельцев, не достигших совершеннолетнего возраста, то у него должно быть на руках согласие супруга и разрешение попечительских органов соответственно.
Если продаётся доля участка, то покупатель должен убедиться в том, что не были нарушены права других дольщиков, которые по закону являются преимущественными. Со стороны них должно иметься письменное свидетельство о том, что они не возражают относительно продажи земли третьему лицу.
Юридическая история участка
Покупателю можно самостоятельно проверить юридическую историю участка, спросив у продавца о том, кто был собственником до него. Если, например, участок достался в пользование в результате наследования еще лет 10 назад, то и вопросов больше никаких нет. Если же покупке участка предшествовала цепочка смены собственников, лучше заказать более глубокую юридическую проверку.
В ходе проверки юридической чистоты сделки собираются все сведения о предыдущих собственниках; какие сделки проводились с землей и насколько они были законны, анализируется законность возникновения права у настоящего собственника. Кроме этого, проверка выявит наличие претензий и притязаний третьих лиц и судебных споров относительно земли.
Главное правило при покупке участка – не спешите. Рассмотрите разные варианты, проверьте все документы, прикиньте примерные расходы в будущем на компенсацию возможных трудностей. Потраченная неделя на этапе проверки может сэкономить месяцы, а порой и годы в дальнейшем, не говоря уже о финансовых потерях.
Внутренний осмотр здания
Хороший дом определяется не только удобной планировкой, но и качеством выполненных работ и материалов, применявшихся при строительстве. Профессиональное техническое заключение о его состоянии смогут дать только специалисты. И лучше всего по этому вопросу обратиться в компанию по экспертной оценке недвижимости. В ней работают специалисты, занимающиеся этими вопросами уже много лет.
Но на первом этапе общий технический осмотр можно сделать самостоятельно. При этом дом необходимо осматривать не только внутри, но и по фасадам, в подвале, на чердаке. Прежде всего, обратите внимание на внутреннюю планировку и подумайте, будет ли вам и вашим родным удобно и есть ли в нем место для каждого члена семьи.
Находясь во внутренних помещениях, проверьте, как открываются створки окон и дверные полотна.
Если они открываются очень туго, то возможно имеет место усадка фундамента, а это в дальнейшем приведет к образованию трещин и нарушению целостности строительных конструкций.
Проверьте наличие влаги внутри стеклопакетов и отсутствие сквозняков из-под подоконников. Внимательно осмотрите полы. Они должны быть ровными и соответствовать горизонту.
Попросите продавца открыть воду, включить отопление, зажечь газовую плиту. Зайдите в туалет и проверьте насколько быстро уходит вода в унитазе и ванной.
Если хозяйственные стоки уходят в септик или выгребную яму не побрезгуйте заглянуть туда и посмотреть состояние места сбора стоков.
Если септик заполнен более чем на две трети, то это говорит о недостаточном дренаже в грунт и проблемах с частой откачкой в будущем.
Посмотрите на толщину наружных стен. Они обеспечат сохранение тепла зимой, а летом защитят от жары. Кроме того несущие конструкции — это основа здания, которая держит на себе перекрытия и кровлю.
Несущая каменная стена не может быть тоньше 380 мм (полтора кирпича).
Документы, оформляемые при купле-продаже
Проверку комплекта представляемых при сделке документов лучше всего поручить специалисту, имеющему опыт купли-продажи жилых и дачных строений. При заключении сделки на продажу жилого дома продавец обязан предоставить в нотариальной конторе следующие документы:
- технический паспорт с планами каждого этажа и схемой участка с нанесением всех хозяйственных построек;
- акт комиссии по приемке законченного строительного объекта в эксплуатацию;
- выписку из реестра БТИ;
- документы о праве собственника на построенное здание;
- личный паспорт и идентификационный код;
- государственный приватизационный акт на землю;
- документы по экспертной оценке дома и продаваемого участка;
Документы, которые не являются обязательными, но их наличие желательно при покупке дома:
- справки от коммунальных и энергоснабжающих служб об отсутствии задолженности по текущим платежам;
- справка о прописанных в доме людях;
- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов за пользование землей.
Технический паспорт — это комплект документов в который входят: план участка земли с указанием общей площади, список и планы всех построенных сооружений, их стоимость и техническое состояние на момент регистрации.
Документы, устанавливающие права на участок земли, должны подтверждать законность частного владения. Права на постоянное или бессрочное использование не могут быть переданы другому лицу при купле-продаже дома.
Поэтому необходимо наличие постановления местной администрации о предоставлении земельного участка в собственность и подтверждающее свидетельство. Без этих документов вы сможете купить только строения, но не землю.
Какие подводные камни при покупке дома с земельным участком
Прежде чем окончательно оформить сделку и приобрести себе новый дом, вам необходимо провести его тщательное обследование на предмет обнаружения различных дефектов, как явных, так и скрытых.
Помните, что продавцы крайне редко предоставляют полную информацию о тех недостатках, которые имеются в продаваемом ими объекте, поэтому вам необходимо самостоятельно проверить дом на предмет выявление различных проблем.
Подчеркнем, что если при осмотре дома вы будете уделять внимание только отделке и дизайну интерьера, то в самом ближайшем будущем рискуете столкнуться с целым рядом серьезных проблем, начиная с неработающих инженерных сетей и заканчивая обрушением стен.
Осматривая дом, который вы планируете приобрести, особое внимание уделите следующим деталям:
- в каком состоянии находится крыша и чердачные помещения;
- каково состояние подвала;
- как функционируют различные системы и коммуникации;
- работоспособность и расположение системы;
- проверьте уровни пола и стен, их параллельность и выравнивание;
- насколько качественно была осуществлена просушка, огнезащитная обработка деревянных конструкций;
- каково состояния сети электропитания.
Отметим, что оптимальным временем для проведения обследования дома являются март и апрель. Это объясняется тем, что обычно именно на эти весенние месяцы приходится период паводков, когда особенно хорошо проявляются все изъяны, которые допущены в системе влагоизоляции продаваемого дома.
В случае, когда вы обнаружите в подвале воду или просто сырые углы, из этого следует сделать один единственный вывод — фундамент данного строения пропускает воду.
Изучаем дом перед покупкой
1. Месторасположение
Есть люди, которые специально покупают дом подальше от города. Но если в семье есть дети, то следует подумать о расстоянии до школы или детского садика. Если их нет поблизости, то в семье обязательно должен быть автомобиль. Кроме этого обратите внимание на наличие в районе застройки общественного транспорта и продовольственного магазина. Важным моментом является наличие асфальтового или другого покрытия улицы или подъездной дороги, а так же ее освещения в ночное время.
6. Документы
Здесь все зависит от того, кто продает земельный участок. Если продавцом выступает юридическое лицо необходимо удостовериться в наличие следующих документов:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю;
- документ-основание для регистрации права (это может быть договор или акт приема-передачи земельного участка в уставной капитал);
- справка о нормативной стоимости;
- справка об отсутствии зданий и сооружений на участке;
- учредительные документы юридического лица.
Если же продавцом выступает физическое лицо, то помимо документов, удостоверяющих владение участком, желательно ознакомиться со следующими документами:
- свидетельство о праве на наследство;
- нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;
- разрешение органов опеки и попечительства, если совладельцем земельного участка является несовершеннолетний;
- справка о психической вменяемости продавца.
7. «Подводные камни»
Не лишним будет знать и о «подводных камнях», которые могут возникнуть при покупке земельного участка и затруднить этот процесс. А это может произойти в случае, если земельный участок:
- находится в долевой собственности;
- входит в состав особо охраняемых природных территорий;
- на праве бессрочного пользования;
- подпадает под изъятие для нужд государства.
Самое главное, что нужно знать при покупке земельного участка — это тщательно проверять документы и не бояться быть дотошным. Ведь деньги тратятся не малые.
Поделиться статьей с друзьями: