Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформить договор аренды жилья». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Перечень необходимой документации для для найма жилья физическим лицом:.
- паспорт либо иной документ, правомочный удостоверять личность нанимателя (и копия, и оригинал);
- ксерокопия паспорта (-ов) или свидетельств о рождении всех граждан, которые предполагают жить в снятой квартире;
- контактная информация нанимателя.
Содержание:
Обязательные пункты договора аренды:
- описание жилого помещения, которое сдается в аренду (если сдается только одна комната, то должен быть приложен план ее расположения в квартире);
- фактический адрес жилого помещения;
- срок аренды\найма жилища (если сроки не указаны, то аренда считается бессрочной, а наем — заключенным на максимальный, пятилетний, период);
- размеры ежемесячных арендных выплат, указание сроков возможного пересмотра выплачиваемой суммы;
- информация о собственнике (-ках) квартиры;
- условия прекращения\досрочного расторжения соглашения;
- указание сроков сдачи квартиры, после прекращения договора;
- фиксация прав и обязанностей субъектов сделки;
- порядок и условия оплаты услуг ЖКХ;
- перечисление лиц, намеренных проживать в арендуемой квартире;
- опись имущества, передаваемого в пользование арендатору\нанимателю;
- указание паспортных данных и реквизитов обеих сторон.
Арендатору\нанимателю принадлежит право преимущественного переподписания соглашения на следующий срок, если он неукоснительно соблюдал условия соглашения, принимает пункты предложенной сделки и если он заведомо, до окончания действующего соглашения, уведомил арендодателя о своих намерениях
Согласно нормам существующего законодательства договора о квартирной аренде в обязательном порядке подлежат государственной регистрации, если они были заключены на период от года и более. Сделка приобретает статус заключенной со дня оформления госрегистрации.
Для договора о найме госрегистрация не предусматривается.
Кто имеет право сдавать квартиру
Правом распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение, в том числе предоставлять во временное пользование третьим лицам, может только собственник этой недвижимости. Данный факт должен быть подтвержден соответствующим документом: договором купли-продажи, свидетельством о регистрации, кадастровым паспортом.
Также имеет значение, кто прописан в квартире, которую предполагается сдавать, и есть ли другие собственники. Если право собственности есть у нескольких человек, то либо в договоре должны участвовать все владельцы, либо необходимо оформить и нотариально заверить доверенность на заключение сделок на одного человека.
В случае наличия зарегистрированных жильцов в квартире, потребуется письменное согласие каждого. А если в числе прописанных есть несовершеннолетние дети, согласие должны дать органы опеки. Нельзя обойтись без согласия остальных жильцов коммунальной квартиры, где в собственности одна или несколько комнат, так как есть зоны общего пользования: ванная, кухня и туалет. Обязательно нужно заверить документы у нотариуса, иначе заявка на регистрацию договора аренды будет отклонена.
Риски собственника при отсутствии действительного договора
Большинство владельцев жилой недвижимости не стремится официально сдавать свои квартиры, объясняя это нежеланием платить налоги с полученной прибыли. Но, не имея никакого юридически оформленного подтверждения сделки, собственник абсолютно не защищен от противоправных действий квартиросъемщиков, их безответственности и халатности.
Отсутствие договора создает риски:
- Не получать своевременно плату за проживание.
- Понести материальный ущерб в результате порчи или хищения имущества (отделки, предметов мебели, техники) и не иметь возможности взыскать компенсацию.
- Столкнуться с мошенниками, которые пересдают квартиру третьим лицам с целью получения личной выгоды благодаря обману.
- Под видом одного квартиросъемщика получить бригаду жителей ближнего зарубежья.
- Стать жертвой незаконного использования съемного жилья для организации места оказания интимных и других услуг, как следствие быть невольным участником разбирательств с правоохранительными органами.
- Проблемы с соседями из-за неуважительного отношения арендаторов, пренебрегающих правами других жильцов дома.
- Штрафы и другие меры наказаний, предусмотренных российским законодательством за уклонение от уплаты налогов.
Необходимая документация
Для законного оформления аренды стороны обязаны заключить договор. Основной его смысл в том, что одна из сторон передает другой стороне жилплощадь во временное пользование за определенную плату (ст. 606 ГК РФ). Стандартный образец договора включает следующие сведения:
- данные паспортов, ИНН обоих участников сделки, реквизиты организации (для юридического лица);
- местоположение жилплощади с указанием точного адреса;
- дата составления документа и продолжительность его действия;
- техническое состояние объекта;
- способ оплаты (наличный или безналичный расчет). При необходимости указать обязательство предоставлять расписку о получении денег;
- точные сроки оплаты;
- прописать, кто из сторон и в каком размере будет оплачивать коммунальные услуги, электричество, вносить оплату за телефон, интернет или домофон;
- особенности проведения ремонтных работ, при этом отметить, что капитальный ремонт – право и обязанность собственника квартиры;
- форс-мажорные ситуации;
- указать, что съемщик не может свободно распоряжаться арендованным имуществом, он не вправе передавать квартиру третьим лицам или подселять кого-либо без разрешения владельца;
- прописать действия обеих сторон при повышении стоимости коммунальных услуг;
- отметить, будет ли повышаться арендная плата за квартиру во время действия договора;
- основания для досрочного прекращения договора и порядок действий в подобной ситуации;
- внесение залога, если это необходимо, способ его оплаты и особенности возврата.
По желанию стороны могут добавить и дополнительные пункты. Приложением к документу станет акт приема-передачи, согласованный обоими участниками, расписка о получении оплаты и залога. Если договор напечатан на нескольких листах, то все листы должны быть пронумерованы и заверены подписями.
Какие виды аренды существуют?
В зависимости от длительности проживания арендатора в квартире выделяют несколько видов аренды. Если квартира сдается на срок до 11 месяцев включительно, то такой вид аренды называется краткосрочным. Соответственно, владелец жилья может сдавать его посуточно или на несколько часов. В этом случае рекомендуют составить опись имущества, в остальном текст договора схож со стандартным вариантом. Оформлять подобный договор разрешается только с физическими лицами, регистрировать соглашение не нужно.
Если квартиру сдают на длительный срок (от 1 года и более), то необходимо зарегистрировать договор в Росреестре. Если в тексте договора срок не указан, то он автоматически приравнивается к 5 годам. Сведения также передаются в налоговую службу, наймодатель обязан будет заплатить налог. Чаще всего оформляют договор на период менее 1 года, оговаривая возможность его продления в тексте соглашения.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .
Особенности договора аренды квартиры
Договор аренды квартиры заключается между двумя сторонами: собственником жилого помещения, а также арендатором. Первая сторона в рамках соглашения обязана передать арендатору квартиру в пользование на определенный срок. Вторая сторона, в свою очередь, должна передать в пользу собственника оговоренную денежную сумму.
Следует отметить, что договор аренды квартиры относится к соглашению аренды жилого помещения, который может предполагать в качестве арендуемого объекта изолированную жилплощадь, подходящую для постоянного жительства (например, жилой дом, квартира, либо же определенная часть от дома или квартиры). При этом сама пригодность жилплощади для возможности проживания обозначена нормами, предусмотренными первым пунктом 673 ст. ГК России.
✔ Если арендодатель ИП.
В данном случае сдающее жилплощадь лицо должно предоставить:
- Паспорт.
- Документ, удостоверяющий право сдачи недвижимости в аренду (свидетельство права собственности, договор первичной аренды либо договор купли-продажи).
- Удостоверение об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг (для этого нужно взять выписку из Росреестра или УК).
- Свид-во о государственной регистрации физического лица в качестве ИП (нотариально заверенная копия).
- Свид-во о постановке на учет в ФНС (нотариально заверенная копия).
- Выписка из ЕГРИП (оригинал документа, дата выдачи не раньше, чем за 7 дней до заключения сделки).
- Реквизиты банковского счета (в виде документа, заверенного печатью и подписью ИП).
- Приказ о назначении лица, ответственного за пожарную и электрическую безопасность (заверенная печатью и подписью ИП копия с указанием контактов ответственного лица).
Также при заключении сделки следует подготовить:
- Акт приема-передачи недвижимости (документ в двух экземплярах, подписанных сторонами и с печатью ИП).
- Опись имущества — подробное перечисление всех находящихся на жилплощади предметов, передаваемых во временное пользование с обязательным указанием их количества (2 экземпляра, подписи сторон и печать ИП).
- Расписка – выступающая свидетельством получения ИП финансовых средств за аренду в указанном размере (составляется в свобоной форме и подписывается сторонами).
○ Советы юриста:
✔ Сдача по устной договоренности.
Этот вариант съема жилья является популярным, потому что не требует временных и финансовых затрат. Вместе с тем, устная договоренность повышает риск неприятных последствий заключения сделки, потому что в данном случае ни одна из сторон не несет юридической ответственности за несоблюдение условий соглашения.
Что могут счесть предпринимательством
Регистрация ИП для сдачи квартиры в аренду рекомендуется, но, как уже было сказано, в обязательном порядке становиться предпринимателем не нужно. Правда, спать спокойно у собственника жилья не получится. Его могут обвинить в незаконной предпринимательской деятельности.
Обычно за ведение бизнеса без регистрации в ФНС принимают:
- сдачу нежилых помещений и офисов в аренду;
- многократное перезаключение договора об аренде;
- заключение соглашений о сдаче недвижимости на долгий срок;
- сдачу имущества юридическим лицам;
- покупку собственности специально для ее сдачи.
Нужно ли ИП для сдачи квартиры? Скорее желательно. Это избавит от проблем с налоговыми органами.
Тем не менее, если у гражданина есть «лишнее» имущество, оно может сдаваться без постановки на учет в качестве предпринимателя. Доказать и подтвердить подобный факт в современных реалиях проблематично.
Чем грозит незаконное предпринимательство
Создание ИП для сдачи квартиры в России — это выгодное и безопасное решение, хоть оно и вызывает у населения немало вопросов. Чтобы не было сомнений в том, что нужно вставать на учет в ФНС РФ, стоит разобраться в последствиях незаконной предпринимательской деятельности.
За подобное нарушение, как правило, с собственника жилья взимают налог за весь период получения незаконной прибыли, а также начисляют пени (порядка 8 %). Штраф тоже положен. Он составляет 20 % от не поступивших от гражданина денежных средств.