Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обременение может сильно ограничить права землевладельцев». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Обременение земельного участка: основные виды, проверка и снятие обременения.
Обременение любого объекта недвижимости, как и права на него, подлежат регистрации в Росреестре. Поэтому если земельный участок поставлен на кадастровый учет, то среди информации о нем будут также и сведения о том, есть ли обременение у данного надела.
Виды обременений на земельный участок.
Самыми частыми видами обременений ЗУ являются:
- аренда земельного участка;
- публичный или частный сервитут;
- концессия;
- земельная ипотека;
- оформление закладной на земельный надел;
- арест земельного участка;
- наличие у земельного участка статуса охранной или защитной зоны.
Содержание:
Обременение залогом
Залог является формой обременения, накладываемый на земельный участок до исполнения собственником своих обязательств. Залоговая закладная оформляется не только в банках, но и в других организациях, например, налоговых органах. Это возможно, в случае если налогоплательщик должен большую сумму и налоговики идут навстречу, разрешая выплату долга в рассрочку.
Нормативная база
Сделки, касающиеся земельных участков, регулируются нормативно-правовыми актами:
- Земельный Кодекс, ст.11.8 (гл.I);
- Федеральный Закон 122;
- Гражданский Кодекс;
- В некоторых случаях – региональные документы.
Земельный Кодекс разъясняет, что такое обременение, в каких случаях оно возникает, как устанавливается и как снимается.
Ограничение может применяться:
- по отношению к собственнику и его долгам – тогда под обременение попадают не только земельные наделы, но и прочие объекты собственности;
- в отношении права собственности – тогда владелец не может получить документы о регистрации, пока не закончится обременение;
- в отношении права использования – тогда собственник может распоряжаться наделом, но участок останется под ограничением.
Залог
Если при покупке надела привлекались средства заёмщика, земля будет оставаться под обременением до конца кредитных выплат.
Обременение в этом случае становится гарантом возврата долга кредитору. Если выплаты по договору прекращаются, кредитор может выставить обременённую землю на торги и вернуть средства.
Как снять
Обременение по залогу всегда ограничено сроком окончания выплат. Накладывается ограничение по инициативе кредитора. Снимается одним из способов:
- сам кредитор снимает после погашения долга или реализации на торгах;
- собственник, полностью выплативший кредит, получает справку об отсутствии задолженностей и предъявляет её в Росреестр.
Это вариант происходит чаще, так как кредиторами выступают крупные финансовые организации, которые не занимаются вопросами снятия обременения. Это ответственность нового владельца.
Арест
Наложенное обременение не даст возможности оформить право собственности на участок, и реализовать его в дальнейшем. Чтобы снять арест, нужно ликвидировать его причину: удовлетворить ходатайство судебного пристава. Это может происходить разными путями.
Если обременение связано с долгами умершего перед государством, обязанность их погасить возлагается на всех, кто вступил в наследство.
Принял наследство – принимаешь и долги.
В этом случае остаётся действовать так же, как при погашении собственных задолженностей.
Если умерший был злостным алиментонеплательщиком, достаточно предоставить приставам свидетельство о смерти, чтобы земельный надел был избавлен от обременения.
Долг перед иждивенцами (чаще всего, детьми) не переходит по наследству.
Сервитут
Сервитут – это ограниченное право пользования в отношении чужого земельного участка. Оно приобретается вместе с приобретением конкретного земельного участка, а данное ограниченное пользование может быть выражено в:
- Праве прокладки коммуникаций, водопровода и других необходимых каналов для обеспечения собственного участка газом, светом, электричеством, водопроводом, канализацией и т.д.;
- Праве прохода или проезда через участок;
- Праве использования с целью мелиорации собственного участка.
Причем, сервитут может быть как для одного конкретного лица, владельца участка (частный сервитут), так и в отношении нескольких собственников (публичный сервитут). При публичном сервитуте неограниченное количество лиц имеет право пересекать участок, косить там сено, прогонять скот и т. д.
Информация!
Принятие сервитута публичного типа производится исключительно с помощью нормативного акта, выданного местными или федеральными органами власти. Наложение частного может быть произведено как с помощью отдельного договора, так и по решению суда в случае возникновения конфликта.
Доверительное управление
Доверительное управление – это передача имущества другому лицу по договору доверительного управления на неопределенный срок. Лицо, которому дается данное управление, обязано управлять вверенным имуществом, придерживаясь интересов учредителя (доверившего) или выгодоприобретателя.
Подобный вид ограничения тоже вносится в данные Росреестра, благодаря чему Вы всегда можете запросить информацию по доверительному управлению конкретным участком и получить ее.
Договор обременения
Так как наложение обременений подлежит обязательной госрегистрации, то стороны должны оформить свои правоотношения в договорной форме. В зависимости от вида обременения они заключают:
- договор аренды или концессии;
- договор доверительного управления;
- ипотечный договор.
Такие договоры должны четко идентифицировать стороны отношений: заемщика и банка, собственника и арендатора, владельца и концессионера.
Они должны содержать подробные сведения о земельном участке: его площадь, кадастровый номер, разрешенное использование и пр.
Помимо общих стандартных пунктов в указанные договоры вносят информацию о сроках действия обременения и порядка его снятия (например, после внесения последнего платежа по кредиту). В договоре обременения должны быть также прописаны основания для его наложения.
Если обременения накладываются по решению суда (например, речь идет об исполнительном производстве или сервитуте), то заключение договора не требуется.
Самые часто встречаемые разновидности обременения
Относительно земельного участка ограничения могут быть установлены на:
- Право передавать его кому-то, включая арендные отношения;
- Осуществление сделки купли-продажи;
- Работы по освоению надела;
- Передачу территории в наследство.
Соответственно, выделяют несколько типов обременений.
Аренда участка и сервитут
Сервитутом называют право одного человека (не собственника) использовать участок, принадлежащий другому человеку (целиком или только его часть). Сервитут предполагает оплату или же может быть бесплатным.
Такое явление наблюдается, если на участке одного человека находится проход или проезд на участок другого, так что последний не может свободно пройти к цели, кроме как через землю другого собственника.
В таком случае на второй участок может быть наложен сервитут, дающий второму человеку право использовать часть территории. Стороны могут договориться между собой мирным путём и заключить договор, а могут решить проблему через суд.
Статистика показывает, что шансов на отмену уже наложенного сервитута мало, однако, право оспаривать подобные ограничения у владельца есть всегда.
Если третья сторона решит купить подобный участок, в процессе его эксплуатации покупатель неизменно столкнётся с рядом неудобств. Поэтому о подобных обременениях заинтересованное лицо нужно предупреждать заранее.
Аренда участка – это передача части территории или всей её площади арендатору на условиях платности (допускается безвозмездная аренда) и возвратности.
При этом собственник и арендатор заключают между собой соглашение, в котором подробно описываются все условия использования земли. Аренда бывает краткосрочной (на период до года) и долгосрочной (от года и больше), во втором случае уже идёт речь об обременении. Стороны не только подписывают договор, но и обязаны зарегистрировать его в Росреестре.
Следующие документы следует проверить тщательно:
- Документы права собственности.
- Соглашения и договоры с банковскими организациями или другими третьими лицами.
- Выписку из банка. В ней может быть указан остаток долга по ипотеке.
- Личные документы собственника: паспорт, свидетельство о браке или его расторжении, чтобы убедиться в отсутствии других владельцев имущества.
- Кадастровые бумаги – справка-выписка на земельный участок и кадастровый план.
Перечислим нормативные акты, которые помогут вам разобраться с некоторыми вопросами:
- Статьи расскажут об образовании участков, о появлении прав на землю.
- Статья 11.8 обоснует правовые полномочия собственников при обременениях. Отметим, что в пункте 2 можно узнать о бессрочном пользовании земли, в пункте 4 указываются права при аренде имущества, а в пункте 5 о правах при сервитуте.
- Федеральный закон под номером 122, утвержденный 21 июля 1997 года, но пересмотренный 2 июня 2019 года, – это документ, позволяющий регистрировать обременение на участки земли. Согласно ему ограничение можно зарегистрировать на недвижимое имущество.
Пожалуй, это — главные документы, помогающие контролировать права собственников на свою землю с обременением.
Долгосрочная аренда
По земельному участку можно заключить договор долгосрочной аренды — от одного года до весьма длительного срока. Подобный договор не является препятствием для продажи и наследования, и при продаже не происходит расторжения договора. После совершения сделки новый владелец просто обнаружит на своей собственности другого человека. Неожиданное знакомство с арендатором будет не самым приятным итогом покупки понравившегося участка.
Если Вы попали в такую ситуацию, с договором необходимо подробно ознакомиться, изучить все пункты в присутствии или с помощью квалифицированного юриста.