Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, купленную в ипотеку?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Кто и зачем продает квартиры в ипотеке.
Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:
- Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
- Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
- Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).
Содержание:
Досрочная уплата ипотеки
Этот способ – самый простой с точки зрения понимания, и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с наличкой. Схема сделки такова: вы берете у покупателя задаток, оплачиваете им остаток кредита, снимаете обременение и продаете квартиру уже как свободную от притязаний банка.
Покупка залоговой квартиры за наличные
Если у залоговой квартиры нет несовершеннолетних совладельцев, и покупатель платит всю сумму наличными, то стороны могут оформить сделку сами, не прибегая к помощи риэлтора, юриста или нотариуса. Как пояснила юрист Ксения Шашкова, такая сделка может проходить по одной из двух схем.
Схема 1. Покупатель передаёт продавцу (владельцу заложенной квартиры) сумму в размере остатка долга по кредиту. Сумма оформляется как аванс по договору купли-продажи. Продавец в расписке за аванс пишет, что получил деньги для погашения своего долга. Сразу подписывается договор купли-продажи, в котором указывается, что продавцу был передан аванс на погашения задолженности по ипотеке. Продавец гасит остаток кредита, банк снимает залог с квартиры, после чего договор кули-продажи отдаётся на регистрацию в МФЦ.
Схема 2. Как и в первом случае, покупатель даёт продавцу деньги на погашение ипотечного долга, подписывается договор купли-продажи, который СРАЗУ отправляется в МФЦ. Когда договор попадает в Росреестр, тот приостанавливает регистрацию перехода прав на квартиру на том основании, что квартира находится в залоге. Но когда продавец погасит долг и банк снимет залог, Росреестр зарегистрирует сделку. Эта схема более безопасна с точки зрения покупателя залоговой квартиры. Ведь пока идёт погашение долга и снятие залога, договор уже находится в Росреестре, а значит, продавец не сможет передумать и сорвать сделку.
Покупка залоговой квартиры в ипотеку «внутри» одного банка
Если в ипотеку приобретается залоговая квартира с большим долгом, то решить такую задачу «в лоб» не получится. Скорее всего, придётся воспользоваться специальной программой, которую предлагают некоторые банки. Например, в Сбербанке с недавних пор можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, которая находится в залоге у самого Сбербанка. То есть эта квартира ранее была приобретена на кредит, полученный в Сбербанке и этот кредит ещё не погашен. А Сбербанк даёт кредит покупателю, чтобы тот купил эту квартиру. По сути, банк, таким образом, меняет одного заемщика на другого.
Аналогичную программу покупки залоговой квартиры «внутри» одного банка сравнительно недавно также предложил ВТБ.
Плюсы и минусы приобретения
Прежде чем решиться на покупку ипотечной недвижимости, следует детально изучить этот вопрос, взвесив все «за» и «против» предстоящей сделки. Не стоит бросаться в омут с головой и наспех принимать такое ответственное решение. Итак, какие плюсы и минусы содержит сделка с приобретением квартиры, находящейся в ипотеке?
Минусы продажи квартиры в ипотеку
Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.
- Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
- Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
- Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
- Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
- По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
- Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
- Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
- Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.
Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку
Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.
- Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
- Заёмщик вносит аванс продавцу.
- Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
- Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
- Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
- Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
- После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
- Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.
Шаг №1: Собираем документы для продажи квартиры
Пакет документов, необходимых для продажи квартиры, которая находится в залоге у банка, точно такой же, как для «неипотечной» квартиры:
- свидетельство о праве собственности либо выписка ЕГРН;
- договор купли-продажи;
- техническая документация (либо техпаспорт, либо кадастровый паспорт либо план-оценка);
- справка из домуправления о составе прописанных в квартире гражданах на данный период времени;
- паспорт собственника.
Шаг №4. Регистрация права собственности на квартиру
Переход права собственности на объект регистрируется в Росреестре в период от трех до семи рабочих дней. Обременение снимается банком за три рабочих дня.
Обе этих процедуры можно проводить одновременно, если позволяет схема сделки. Либо (если в схеме участвуют разные банки) сначала снять обременение, а затем одобрить квартиру в банке, как предмет залога. После этого можно выходить на сделку. Ведь бывает так, что обременение на квартиру уже снято, а банк покупателя по какой-либо причине не одобрил «его» объект, потому что квартира как залог его не устроила.
Сроки
Учитывая тот факт, что к «общему знаменателю» должны прийти все три стороны сделки, больше всего времени обычно отнимает процедура согласования договора и его условий. Сбор документов редко затягивается на срок более 1 недели, а саму сделку купли-продажи, при желании и наличии согласия всех сторон, можно совершить всего за несколько часов.
Переоформление права собственности на новую квартиру занимает от 3 дней и более.
Покупка ипотеки
При таком варианте происходит смена заёмщика, то есть долг не гасится полностью, а переходит на покупателя. При этом оформляется переход ипотечных обязательств перед банком на покупателя.
Как только решение о смене заёмщика одобрено, между банком, продавцом и покупателем подписывается соглашение о переводе долга. В соглашении устанавливается обязанность нового заёмщика погасить ипотеку и исполнение всех условий первоначального договора. Обременение при этом не снимается до полного погашения.
Оформление новой ипотеки
Покупка ипотечной квартиры через переоформление кредита — более надежный способ оформления сделки для покупателя. Также он выбирается в случае, если всей суммы для погашения кредита не имеется, а заработка достаточно для покрытия ежемесячных выплат.
Способы покупки квартиры, которая находится в ипотеке
Купить ипотечное жилье можно несколькими способами:
- Приобрести жилье у продавца, который погасил всю задолженность по ипотеке перед банком, а тот снял с недвижимости обременение.
- Приобрести квартиру с долгом, погасить задолженность продавцу наличными средствами.
- Получить ипотечный заем от продавца недвижимости (заемщика) и начать выполнять взятые по ипотечному договору обязательства, связанные с погашением задолженности.
Как купить квартиру, которая находится в ипотеке за наличные? Порядок действий
Чтобы получить заветное жилье, обремененное ипотекой, потенциальному покупателю нужно сделать следующее:
Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением по ипотеке
Основное преимущество покупки ипотечной квартиры с обременением – возможность покупки по заниженной цене. Так, бывшему владельцу квартиры хочется быстрей продать такое жилье. А если банк выставляет такую квартиру на торги, то он ставит цену не выше рыночной.