Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права участников долевого строительства многоквартирного дома». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа и неустойки.
В соответствии со ст.6 и ст.7 ФЗ № 214, на застройщика возлагается обязательство по уплате неустойки, если:
- он не передал дольщику объект в установленный срок и не согласовал корректировку ДДУ;
- он не устранил недостатки объекта, обнаруженные в гарантийный период, в установленный срок.
В первом случае размер неустойки составит 1/300 ставки рефинансирования от цены договора умноженную на два. Неустойка начисляется за каждый день просрочки. То есть, если срок сдачи прошел месяц назад, размер пени составит:
Цена договора х 30 дней х 9,25 / 100/ 150.
Во втором случае размер неустойки будет составлять 1 % от расходов на устранение выявленного недостатка или от цены жилья (если дефект является причиной, по которой жилплощадь не может быть использована для проживания).
Если требования дольщика будут удовлетворены в судебном порядке, а не по мирному соглашению с застройщиком, то с последнего будет взыскан штраф в пользу участника ДДУ в половинном размере от присужденной суммы (ст. 13 Закона о защите прав потребителей, Постановление ВС РФ № 17 от 28 июня 2012 года).
Потребовать компенсацию морального ущерба дольщик может при нарушении его прав (ст. 15 Закона о защите прав потребителей). Убытки, возникшие в результате невыполнения застройщиком своих обязательств (к примеру, если гражданин был вынужден арендовать жилье), возмещаются сверх неустойки и штрафных санкций.
Содержание:
Заявление требований в процессе дела о банкротстве
Если застройщик объявляется банкротом, дольщики вправе предъявлять финансовые требования или требование о передачи жилья в арбитражный суд. Однако при этом следует принять во внимание, что суд может признать застройщиком не только юридическое лицо, фигурирующее в ДДУ, но и компанию, которая аккумулирует финансы по факту (к примеру, владельца земли под строящимся домом).
Механизмы защиты прав дольщиков
К сожалению, даже государственная регистрация ДДУ не может обеспечить соответствующее исполнение условий застройщиком.
Когда происходит нарушение, приобретателю следует выбрать оптимальный, наиболее соответствующий его интересам способ защиты своих прав.
Признание имущественных прав
Способ защиты применяется, если строительная компания после завершения строительства не вводит дом в эксплуатацию, не передаёт имущество в собственность приобретателей, или если здание не достроено в срок.
Дольщики могут заявить следующие требования:
- признание права собственности на жилое помещение;
- признать права на недостроенное здание;
- право на долю в общем имуществе (например, если дольщики не могут адекватно воспользоваться квартирами, и просто хотят вернуть свои деньги).
Требования предъявляются в суде по гражданско-правовому иску к компании-застройщику.
Что делать участнику долевого строительства-долгостроя
Защита прав дольщика при долгострое возможна даже в том случае, если застройщик принудил подписать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта.
Основные условия защиты интересов в рамках законодательства:
- юридически грамотный договор долевого участия;
- наличие у строительной компании государственной лицензии;
- серьезная юридическая поддержка.
Право граждан обратиться в суд установлено Гражданским кодексом РФ и закреплено в ФЗ №2300-1 (ст. 17).
4. Как взыскать штраф и неустойку по ДДУ
Начать взыскание стоит с написания претензии в адрес застройщика. В тексте претензии нужно указать:
- в чем состоит нарушение интересов истца;
- требования, адресованные застройщику;
- суммы, которые дольщик хотел бы получить в качестве неустойки, штрафа, компенсации убытков и т.п., а также их расчет.
Если строительная компания не ответит на претензию в течение 30 дней, дольщик может обратиться в суд с иском. Предварительное направление претензии не является обязательным, направить в суд исковое заявление можно и без него. Но существует шанс, что застройщик, получив претензию, погасит хотя бы некоторые требования добровольно.
Долевое строительство в 2019 году: изменения в законодательстве
Одним из главных событий прошлого года стало принятие Федерального закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Согласно новым положениям для возможности осуществлять данную строительную деятельность компания должна соответствовать довольно жестким требованиям и к организационно-правовой форме, и к уставному капиталу, и к опыту участия в строительстве жилых объектов, и ко многим другим аспектам.
Защита прав дольщиков
Гарантии защиты прав и законных интересов граждан и организаций, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства, закреплены в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).
Закон ставит застройщиков в довольно жесткие рамки и нацелен на эффективную защиту прав лиц, приобретающих недвижимое имущество на основании договоров долевого участия. Об этом свидетельствуют и вступившие в силу с 1 января 2017 года поправки к Закону № 214-ФЗ.
К основным гарантиям защиты прав и законных интересов дольщиков можно отнести следующие:
1. Механизм исключения мошенничества, при котором недобросовестные застройщики собирают деньги на строительство несуществующих объектов.
Закон запрещает застройщикам привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости до совершения следующих действий:
За нарушение порядка привлечения денежных средств граждан для строительства жилья установлена административная, а с мая 2016 года — и уголовная ответственность.
2. Механизм защиты дольщиков от риска «двойных продаж».
Закон регламентирует, что договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме, подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и только с момента такой регистрации считается заключенным.
Регистрация двух договоров ДДУ на один и тот же объект долевого строительства недопустима.
Признание недействительной сделки по привлечению денежных средств в строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости
При строительстве многоквартирных домов привлекать денежные средства в строительство возможно только способами, перечисленные в законе №214-ФЗ.
Существует только 3 законных способа привлечения денег в строительство:
1 способ
Заключение договоров участия в долевом строительстве.
2 способ
Выпуск жилищных сертификатов владельцем земельного участка, получившего разрешение на строительство дома.
3 способ
Участие в жилищно-строительных или жилищно-накопительных кооперативах.
Следует избегать вкладывать деньги в строительство путем оформления:
- Предварительного договора купли-продажи.
- Предварительного договора долевого строительства.
- Инвестиционного договора.
- Договора бронирования определенной квартиры.
- Договора купли-продажи векселя, который будет погашен впоследствии путем предоставления квартиры
- Договора займа.
- Внесения денежных средств на депозитный счет строительной организации в банке без договора.
Обстоятельства и риски
В зависимости от фактических причин, по которым не завершено строительство, будет различной и ответственность строительной компании. А дольщикам могут быть предоставлены различные права.
На недостроенный объект дольщику может быть выдано право собственности при следующих обстоятельствах:
- Отказ одного или нескольких государственных органов в оформлении разрешения на ввод построенного здания в эксплуатацию.
- Прекращение деятельности строительной компании по определенным причинам.
- Прекращение строительства помещения на продолжительный период по различным обстоятельствам.
В этом случае дольщики получат права на недостроенный строительный объект. Остальные претензии они могут предъявить в судебном порядке либо в процессе конкурсного производства при банкротстве.
Дольщики могут получить право собственности на:
- Построенную фактически квартиру, но без разрешения на использование дома.
- Долю в общедолевой собственности построенного помещения.
- Недостроенный объект строительства.
Чтобы оформить документы владения на эти виды имущества, обязательно нужно обратиться в суд с иском. На основании решения судьи новый собственник сможет получить правоустанавливающие бумаги.