Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора аренды земельного участка: основания». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Через суд.
Иск в суд подаётся после проведения досудебной попытки к урегулированию вопроса путём компромиссного решения.
Поэтому истец обязан собрать и представить доказательства, отправленного ответчику, уведомления и другие материалы, связанные с попыткой прийти к соглашению сторон.
Также нужно подготовить документы, подтверждающие неправомерность действий ответчика.
Для подачи искового заявления нужно оплатить государственную пошлину. Для физического лица она составляет 200 рублей, а для юридического – 4000 рублей. Если, кроме признания расторжения договора аренды, планируется подать иск имущественного характера, то размер пошлины будет зависеть от размера взыскиваемой суммы.
Содержание:
Оформление искового заявления
При невыполнении обязательств по передаче земли допускается новое обращение в суд.
В запросе указывается название судебного органа, ФИО мирового судьи, сведения об истце и ответчике (верхний правый угол).
Основная часть иска — суть вопроса и просьба его удовлетворить. Следует изложить пункты договора, нарушенные ответчиком, привести факты, дать характеристику земельному наделу.
В конце иска дается перечень прилагаемых документов, ставится дата и подпись. На рассмотрение иска отводится 2 месяца. В случае если есть потребность в дополнительных доказательствах, процесс может затянуться.
Суд предоставляет выписку с изложением решения, которое приобретает силу через 10 дней. В случае несогласия с постановлением суда можно обратиться с заявлением о пересмотре дела.
Подача искового заявления
Если в течение месяца с момента отправки почтового письма или личной передачи претензии-уведомления прошёл месяц, а ответ не был получен или имел отрицательный, неконструктивный характер, можно обратиться в районный суд по месту расположения ответчика. В роли такового может выступить как арендатор, так и арендодатель – контрагент истца.
В заявлении о расторжении договора аренды земельного участка указываются:
- наименование суда;
- сведения о мировом судье;
- данные истца и ответчика.
Основная часть лаконично включает следующие положения:
- Сведения о договоре, с описанием обстоятельств его заключения.
- Пункты, которые он содержит как требование к обязательному ответственному исполнению, но не исполненные контрагентом.
- Подтверждение и ссылка на документальные доказательства того, что они не исполнялись.
- Иные нарушения, которые допустил ответчик во время действия контракта о найме ЗУ.
- Сведения об отправке претензии и реакция на неё со стороны ответчика.
- Просьба о признании иска полностью, разрешение на расторжение договора.
- Опираться следует только на такие положения, которые истец может подтвердить документально.
Скачать образец заявления иска в суд о расторжении аренды ЗУ вы можете в конце статьи.
В каких случаях соглашение может расторгнуть арендатор
Основания для договорных отношений по поводу аренды земли перечислены в ст. 450 и ст. 620 ГК РФ. В частности, процедуру расторжения соглашения можно инициировать если:
- земля, касательно которой был заключен договор, не была передана в пользование арендатору;
- арендодатель создает препятствия в пользовании земельным наделом;
- землю нельзя использовать по назначению, так как этому препятствуют существенные недостатки. При этом арендатор не был уведомлен об их наличии;
- объект аренды по независящим от арендатора причинам нельзя использовать по целевому назначению.
Следует отметить, что арендатор, инициировавший расторжение сделки по основаниям, предусмотренным непосредственно существующим договором аренды, в силу п. 4 ст. 450 ГК РФ, должен действовать разумно и справедливо согласно законодательству РФ.
Резюме
Сдача в аренду земельных участков является достаточно распространенной сделкой, поэтому стороны перед подписанием договора аренды могут включить в документ условия, на основании которых возможно его досрочное расторжение.
Если же один из контрагентов против прекращения договорных отношений, то данный вопрос будет решаться в судебном порядке. После того как судебный акт вступит в силу, арендатор уже не сможет использовать землю, он должен будет вернуть ее собственнику.
Кроме того, после расторжения аренды необходимо будет внести соответствующие изменения в государственный реестр, в связи с чем сторонам для снятия арендного обременения с земли следует подать заявление в Росреестр.
Порядок действий
Порядок расторжения опирается на определённую последовательность.
Не зависимо от того, какая из сторон инициирует расторжение, она обязана в письменной форме уведомить о намерении расторгнуть договор.
Уведомление составляется на основании тех пунктов договора, которые подлежали выполнению, но не были выполнены.
При этом необходимо ссылаться на факты, которые подтверждают нарушение договорённости. Уведомление лучше передать по почте заказным письмом, с вложенной описью и с уведомлением о получении.
Законные основания
Договор аренды земельного участка, как и любой другой юридический документ, оформляется на возмездной основе. Сторонами соглашения могут являться как физические, так и юридические лица.
Предмет сделки — земельный участок, который передается арендатору во временное пользование за определенную плату. В свою очередь арендодатель не должен препятствовать использованию имущества по назначению.
Таким образом, стороны заключают договор, на основании которого обязуются следовать предписанным условиям до истечения действия соглашения.
Однако в процессе совершения сделки, жизненные обстоятельства могут измениться, в связи с чем одна из сторон может потребовать расторжения соглашения. Основания для этого могут быть следующими:
- не внесение своевременной оплаты за использование земельного надела;
- нарушение правил эксплуатации земли (если участок используется не по назначению);
- за время аренды, состояние почвы значительно ухудшилось;
- если арендатор не использует землю по назначению более 3 лет подряд;
- существенное нарушение условий сделки;
- препятствие пользования земельным наделом со стороны арендодателя;
- если земельный участок пришел в негодность из-за совершения умышленного вреда.
В этих и других случаях контракт аренды расторгается незамедлительно, а виновник привлекается к административной ответственности и штрафным взысканиям.
Расторжение договора аренды земельного участка по инициативе одной из сторон
Как и любой другой докумет, соглашение об аренде земельного участка может быть расторгнуто:
- по инициативе арендодателя;
- по желанию арендатора;
- по соглашению сторон;
- в судебном порядке.
Соглашение может быть расторгнуто в досудебном порядке по инициативе одной из сторон, если в тексте договора прописано такое условие. Причины расторжения могут быть следующими:
- если предоставленный земельный надел не соответствует типу назначения, который указан в договоре;
- арендодатель скрыл существенные недостатки почвы, в связи с чем, арендатор не может использовать землю по назначению;
- вмешательство в деятельность арендатора, препятствие пользования имуществом и др.
Для того чтобы расторгнуть соглашение необходимо следовать порядку действий:
- Уведомить контрагента в письменном виде о желании расторгнуть договор аренды;
- Прийти к взаимопониманию и составить соглашение о досрочном расторжении сделки;
- В случае, если стороны не могут прийти к консенсусу, расторгать договор придется в суде.
Порядок расторжения договора аренды земельного участка
Одна сторона расторгнуть сделку раньше времени может лишь при соблюдении определенных законом условий. Действовать при этом придется в установленном ГК порядке.
Итак, какие существуют основания для расторжения договора аренды земельного участка?
Как прекратить договор аренды по взаимному согласию
Сторонами может быть заключено добровольное согласие о прекращении принятого ранее договора, в этом случае нет потребности обращаться в судебный орган. Такое решение проблемы будет оптимальным вариантом. Перед подачей иска инициатору расторжения сделки следует поинтересоваться мнением противоположной стороны по данной проблеме. Предупреждение имеет форму претензии, в которой указывается на недобросовестное выполнение контрагентом обязательств, называются статьи сделки, что нарушаются. Документ имеет официальный характер и передается персонально под подпись, почтовым отправлением с уведомительным письмом.
Стороны могут совместно или через представителей составить регламент о прекращении договора. В нем указываются:
- сведения о сторонах и предмете договора;
- мотивы и условия расторжения договора;
- констатация факта о материальном возмещении или компенсации ущерба;
- подписи и реквизиты сторон.
Нужно обратить внимание на существование дополнительных условий. В случае разрыва договора нужно будет основываться на них.
Оформление акта по передаче участка
После прекращения договора (при наличии судебного постановления) обязанностью нанимателя является возвращение участка в прежнем состоянии, оформив акт сдачи-приемки. Этот документ подтверждает, что права переходят от одной особы к другой. Происходит сверка имущества в соответствии с прежним актом, по которому оно передавалось. Необходимо составить список передаваемых предметов (постройки, деревья, кусты и прочие насаждения). Предметы и объекты, которые возведены без согласования с владельцем, не возмещаются, если это не указано в договоре. Собственник может их снести или вырубить. После данной процедуры арендные платежи не выплачиваются.
В ситуации когда арендодатель значительно улучшил качества участка, владелец при согласии с ценностью вклад, должен компенсировать затраченные средства.
Что говорит Земельный кодекс
Правила расторжения всех видов договоров прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Однако более подробные рекомендации, а также дополнительные условия, при которых возможно расторжение договора аренды земельного участка, находятся в Земельном кодексе (ЗК). Здесь им посвящена 46 статья. В ней поданы причины, по которым одна из сторон может настоять на прекращении аренды.
- Решение о досрочном разрыве договора, в котором владельцем надела является муниципалитет, а арендатором – частное лицо, принимает суд.
- Когда инициатором расторжения выступает одна из сторон, дело разрешается в арбитражном суде. Как правило, в ходе подобных процессов избежать споров удается крайне редко.
Если же стороны заключают соглашение о расторжении ранее заключенного ими договора, в суд обращаться не приходится. Перед тем, как подавать иск, сторона, решившая расторгнуть договор, должна узнать мнение противоположной стороны на этот счет. Лишь в случае отказа дело будет рассмотрено в суде.
Следует также учитывать, что в тексте договора могут быть прописаны дополнительные требования к его расторжению. В таком случае, опираться нужно будет, в первую очередь, на них.
Далее мы расскажем о том, как расторгнуть договор аренды земельного участка.