Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать, если предстоит расторжение ДДУ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Порядок обращения в суд.
Исковое заявление в суд должно быть грамотно составлено и правильно подано в суд, то есть соответствовать требованиям статей 131-132 Гражданского процессуального кодекса РФ.
В иске необходимо изложить обстоятельства, послужившие основанием для обращения в суд, четко изложить свои требования, произвести расчет взыскиваемых процентов, приложить все необходимые для рассмотрения спора документы.
Содержание:
Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?
Договор долевого участия в строительстве, в силу своей специфичности, подлежит расторжению только по основаниям, предусмотренным ст.
Расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке застройщиком
, установленному при одностороннем расторжении ДДУ.
Юрист по защите дольщиков в СПб Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону
Основания для прекращения договорных отношений через суд
Есть ряд причин, по которым расторжение договора участия в долевом строительстве по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями для этого являются более серьезные нарушения, устранить которые невозможно. Таковыми являются:
- Полная остановка строительства, при этом очевидно, что даже при его возобновлении, дом не будет построен в срок.
- Произошли значительные изменения в проектных документах и площади квартиры.
- Имущество и нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.
Основания для расторжения
Есть еще несколько оснований для расторжения, но обычно в таких случаях в одностороннем порядке дольщик может через суд попробовать расторгнуть договор долевого участия. Для этого нужны основания:
- Проектная декларация изменена существенна. Под существенными изменениями подразумеваются радикальное, более чем на 3%, увеличение или уменьшение площади квартиры.
- Приостановка работы на новостройке и ясное понимание, что в разумные сроки застройщик не сможет выполнить свои обязательства. К сожалению, этим часто пользуются недобропорядочные застройщики – дом возводится на 30-40%, а затем стройка останавливается. Поэтому дольщикам рекомендуется контролировать стройку на всех этапах, а не только с самого начала.
- Изменяется суть стройки – т.е. дом увеличивается на несколько этажей, меняется планировка квартир, меняется список нежилого имущества. Здесь на практике можно найти ситуации, когда застройщик пытается превратить первые 3-4 этажа новостройки в торговый центр. Для дольщика же обычно есть разница, жить в обычной новостройке или с массой торговых помещений и проблемами с парковкой и шумом.
- Меняется система водоснабжения и прочие ресурсные проблемы. Например, застройщик обещал, что отопление и водоснабжение будет идти от собственной домовой котельной, и поменял это. Или отказался от строительства собственной электроподстанции.
- Изменения в количестве парковок, степени озеленения и обеспеченности детскими площадками.
Если договор расторгается в одностороннем порядке дольщиком, то застройщику придется возвращать всю стоимость договора по ДДУ и проценты за пользование чужими деньгами – здесь дольщику на помощь приходит ч.2 ст.9 ФЗ-214.
Договорные обязанности застройщика
Договором долевого участия считается юридический документ, обеспечивающий договорные гарантии, права дольщиков и застройщика. Такое соглашение призвано исключить мошенничество в сфере долевого строительства.
Поскольку целью вложенных денег всеми дольщиками на возведение многоэтажки является получение пригодного к целевому использованию жилья, обязательства после поступления денег на расчетный счет застройщика несет только он. На его плечи ложится обязанность окончить в установленные договором сроки строительство и передать конкретную квартиру в построенном доме конкретному дольщику. Поэтому, как правило инициатором расторжения ДДУ выступает дольщик, если застройщик начинает нарушать его условия.
Прекращение договора по желанию одной из сторон
Другое дело порядок расторжения в одностороннем порядке (как правило, по инициативе дольщика). Такой способ прекращения соглашения между сторонами часто вызывает сложности.
Такая мера становится необходимой если застройщик:
- Существенно (более 2 месяцев) нарушает сроки сдачи жилья.
- Не устраняет существенные недостатки, выявленные в строении.
- Нарушает требования к качеству объекта недвижимости.
- Нарушает другие условия, согласованные договором.
Необходимо помнить! В споре с застройщиком не всегда удаётся добиться желаемого результата, если документальное сопровождение расторжения договора долевого строительства выполнено не специалистом или лицом, не обладающим достаточным опытом практики правоприменения в этой сфере.
Порядок расторжения ДДУ по соглашению сторон
Если стороны сумели договориться и решить все вопросы мирно, то между ними заключается письменное соглашение о расторжении Договора участия в долевом строительстве.
Затем это соглашение регистрируется в Росреестре.
Здесь уже основания для расторжения не играют особой роли, так как условием прекращения действия договора по соглашению сторон является взаимная договоренность.
Пишем претензию
Претензию нужно предъявлять в письменном виде и желательно одним из следующих способов:
- Вручить лично должностному лицу застройщика, претензия готовится в 2-х экземплярах — один для застройщика, на втором экземпляре должностным лицом застройщика ставится отметка о принятии, указывается ФИО должностного лица, который принял претензию, его должность, дата принятия претензии.
- Претензию можно отправить почтой, заказным письмом с уведомлением и с описью вложения. В любом случае, следует помнить, что обязательный претензионный порядок Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), не установлен. Направлять претензию до обращения в суд, если договором не предусмотрено иное, это право участника долевого строительства
Как застройщик может расторгнуть договор долевого участия
Может ли застройщик расторгнуть договор долевого участия? Если дольщик не вносит своевременно средства по сделке, желание застройщика очевидно – на эти средства компания рассчитывает, закупая материалы и нанимая рабочую силу. Между сторонами может быть заключено соглашение, если застройщик готов подождать некоторое время. Когда мировое соглашение не достигнуто, застройщику следует подождать два месяца и расторгнуть договор.
Расторжение ДДУ с ипотекой
Если процесс прекращения договора и возврат средств по ДДУ достаточно понятен и несведущему в юриспруденции лицу, то при добавлении в процесс ипотечного кредита даже опытный юрист может попасть в тупик. К процессу добавляется еще одно лицо – представитель банка, выдавшего займ.
В такой ситуации договор ДДУ находится на балансе залога в банке, т.е. считается обремененным. И дольщик не может совершать с этим договором каких-то юридических действий. Поэтому появляется проблема – дольщик не может отказаться от договора и в итоге вынужден платить проценты банку. Банк по понятным причинам не хочет соглашаться на расторжение договора – ведь это прямая потеря денег. Конечно, есть и вопрос – а что делать с уже выплаченными деньгами, если договор расторгается. Потери денег могут быть очень существенными.
В законе нет прямых указаний на процессы при расторжении ДДУ с ипотекой, но есть указание, что убытки, понесенные при расторжении договора, выплачиваются виновной стороной. В этой ситуации дольщику стоить включать их в исковые требования.
Документы
Понадобятся следующие документы:
| В случае с прекращением действия ДДУ нужно предоставить в Регпалату: | Чтобы избавиться от записи об ипотеке: |
|
|
Когда дольщик может отказаться от договора
Гарантии прав дольщика и ответственность застройщика закреплены в законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214 ФЗ. В нем есть два блока оснований, которые могут использовать дольщики, чтобы отказаться от квартиры.
Первый блок предполагает, что дольщик в одностороннем порядке может просто отказаться от дальнейшего исполнения договора, если:
- Застройщик уже на 2 месяца просрочил сдачу дома.
- В квартире были выявлены существенные недостатки, которые затрудняют ее дальнейшее использование по назначению, а застройщик в оговоренный срок такие недостатки не исправил. Или же строительство происходило с существенными нарушениями условий договора, соответственных норм и стандартов.
- Поручительство, которое использовал застройщик в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по строительству дома, прекратилось и не было возобновлено на протяжении 15 дней.
Следующие основания, относящиеся ко второму блоку, дают право дольщику обратиться в суд для расторжения договора:
- Если застройщик приостановил или прекратил стройку, и стало очевидно, что дом к сроку не сдадут.
- Была существенно изменена проектная документация на дом, в том числе относительно площади квартиры.
- У общего имущества в доме поменялось назначение.
В этих случаях суд должен решать, может ли дольщик прекратить договор.