Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Шаг 3 – проверка качества квартиры.
Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.
Содержание:
Шаг 5 – проверка прав третьих лиц
Попросите собственника предоставить вам
расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.
Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?
В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.
«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.
Каковы характеристики квартиры
В выписке из ЕГРН будет прописан точный адрес, кадастровый номер, площадь. На последней странице печатают технический план квартиры. Можно оценить метраж комнат и заметить наличие перепланировок. Последнее особенно важно, если вы оформляете ипотечный кредит — его могут не одобрить.
С какого числа собственники владеют квартирой
Сравните её с датой в правоустанавливающих документах (о них ниже).
Справка о регистрации по форме 9
В ней содержатся данные обо всех, кто прописан в квартире сейчас.
Архивная справка о регистрации по форме 9
В этой версии документа показана динамика регистрации жильцов: кто был прописан раньше, кого и когда выписали. Очень полезный документ, но есть нюанс. Его зачастую отказываются выдавать третьим лицам, в том числе и нынешним собственникам квартиры, так как он содержит персональные данные предыдущих жильцов. Если архивную «девятку» получить не удалось, придётся работать с тем, что есть, и сразу перейти к справке по форме 12.
Какие вопросы задать собственнику при осмотре квартиры
Выявить недостатки жилплощади можно еще на стадии ее осмотра. Специалисты разработали перечень обязательных вопросов при покупке квартиры на вторичном рынке, которые нужно задавать владельцам:
- Полный список собственников недвижимости с указанием их статуса.
- Основания перехода квартиры в собственность продавца.
- Перечень лиц, зарегистрированных на жилплощади. Важно убедиться в том, что все они добровольно выпишутся, до заключения сделки.
- Наличие у продавца несовершеннолетних детей и супруга. Интересы этих лиц часто ущемляются при сделках, что в дальнейшем может быть оспорено.
- Срок нахождения недвижимости в собственности. Чем он больше, тем меньше риск нарваться на мошенников.
- Наличие технических дефектов в квартире. С некоторыми их них вполне можно смириться, но тогда цена должна быть ниже среднерыночной.
На честность продавца надеяться не стоит. Ответы на все вопросы лучше перепроверить самостоятельно. Если собственник говорит неправду, заключать с ним сделку опасно.
Вопросы-ответы
Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?
Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.
Как обезопасить себя при сделке по доверенности?
Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.
Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.
Осмотр дома внутри и снаружи
Когда с районом определились, пора перейти к поиску дома. Самое важное – убедиться в полной безопасности дома. В каждом городе существуют дома в аварийном состоянии, которые можно заметить невооруженным глазом. Важно лишь знать, куда смотреть.
Оценка внешнего вида строения
Итак, на что обратить внимание при осмотре дома? Трещины на стенах, которые пытались заделать, но они все равно проступили – однозначно плохой знак. То же можно сказать и о внешнем утеплении здания, которое установили отдельные жильцы.
Обратите внимание на подъезд: благоустроен ли он, чисто ли там. Старый лифт, изрисованный граффити, красноречиво говорит о контингенте, его посещающем. Не упустите из виду входные двери, которые установлены в выбранном доме у других жильцов. Советские двери с изрезанной обивкой – тревожный сигнал.
Если есть возможность пригласить на осмотр квартиры специалиста, лучше это сделать. Он сможет понять, нарушены ли строительные нормы, правильно ли выполнена проводка, хорошо ли работает вентиляция.
Выбор квартиры
Правильный выбор квартиры – залог успешной покупки. Вначале следует определиться с характеристикой жилья:
- сколько комнат в квартире
- какой этаж
- место нахождения дома, в котором расположено жилье (центр города, ближе к транспортным узлам, к парковой зоне и пр.)
- характеристика самого многоквартирного дома (этажность, из чего сделаны стены и пр.)
- наличие (отсутствие) ремонта, обстановка и т.п.
В дальнейшем необходимо исследовать рынок цен, дабы отмести подозрительные квартиры (если цены слишком низкие) и не позволить разжиться на себе неуступчивому продавцу (если цены чрезмерно завышены). Для того, что бы быть в курсе актуальных цен можно посмотреть местную газету с объявлениями или региональные сайты по продаже недвижимости.
После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлениям не даст того нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты. Лучшей случай – если Вы найдете нужную квартиру через знакомых. Это упразднит множество забот. При осмотре квартиры обращайте внимание на:
- того, кто Вам ее показывает (лучше, чтобы это был хозяин)
- какие соседи в подъезде
- в каком состоянии двор дома и подъезд
О прописанных лицах
Перед заключением сделки все лица должны быть выписаны из квартиры (иногда допускается указание в договоре к/п обязательство продавца о выселении зарегистрированных лиц в течение непродолжительного срока после сделки, но лучше таких сложностей себе не создавать), иначе они после продажи будут иметь право на проживание и их принудительное выселение станет Вашей головной болью.
Попросите у продавца свежую справку из паспортного об отсутствии прописанных лиц. Но имейте в виду, в такой справке не будет информации о временно выписанных людях. Речь идет о:
- осужденных за преступление
- призывниках на военную службу
- престарелых, содержащихся в социальных учреждениях
- детях, помещенных в воспитательно-исправительные учреждения
- недееспособных в психиатрических лечебницах
- проходящих длительное лечение в медицинских заведениях
Документы
Документы для покупки квартиры на вторичном рынке:
- заявление о государственной регистрации;
- уплата покупателем пошлины;
- контракт купли-продажи недвижимости;
- кадастровый паспорт;
- разрешение второго супруга;
- выписка из домовой книги;
- удостоверение личности двух сторон.
На что обратить внимание?
Приобретение своего дома является мечтой каждого гражданина. Вторичное жилье пользуется большим спросом у населения, так как гражданин берет уже готовый дом. И, тем не менее, вторичный рынок несет в себе определенные трудности и неожиданности.
При решении купить готовое жилье, следует пройти некоторые этапы, а именно:
- удачный выбор недвижимости — обратить внимание на ремонт, местонахождение, какие соседи, юридическая сторона – наличие несовершеннолетних детей;
- если недвижимость выбрана и все нюансы проверенны, следует внести аванс или залог. В большинстве случаев популярностью пользуется внесение аванса;
- аванс необходимо заверить договором, где сказано, что деньги внесены;
- договор купли-продажи, заверенный двумя сторонами. Для подписания необходимо предоставить удостоверение личности, свидетельство о браке, или разрешение другого из супругов. Передача денег, желательно через банковскую ячейку.
Самое важное, что нужно знать при покупке квартиры
Самое важное при покупке любой недвижимости – это документы. Покупаете вы новостройку или квартиру на вторичном рынке – документы это первое, на что стоит обращать внимание. Квартира на вторичном рынке – это право владения и распоряжения имуществом. Квартира от застройщика до сдачи дома – это обещание застройщика наделить вас правом собственности после сдачи дома в эксплуатацию.
Нет никакого значения, где расположена недвижимость и какая у неё стоимость, если есть проблемы с документами. Это может быть квартира в центре города за 10 тысяч долларов. Но какая разница, если вы не сможете там жить из-за проблем с документами. Поэтому в первую очередь обращайте и проверяйте документы и только потом стоит оценивать всё остальное и думать о проведении сделки.
Кто виноват в сложившейся ситуации с квартирой
Виновных определит суд, но это конечно мошенница или группа лиц, которые организовали подобную махинацию. Им грозит до 12 лет лишения свободы. И к виновным можно причислить всех связанных со сделкой людей, включая самого покупателя. Стоит искать ошибки в первую очередь в себе. Доверие – полезная штука, но посредники могли быть в доле, потому что они просто продавали квартиру и были заинтересованы в сделке, чтобы получить свою комиссию.
Покупатель просто не обладал знаниями, что аферы на вторичном и первичном рынке в Украине – это не редкость и стоит проверять документы перед покупкой. Но всякое случается в жизни и никто не идеален. Всё приходит с опытом. Получился очень дорогой опыт.
Нотариуса, если он не был в числе подельников мошенницы, напрямую нельзя обвинить. Согласно статье 27 Закона Украины «О нотариате» нотариус не несёт ответственности в случае предоставления ему заведомо ложных данных. Это могут быть поддельные, не действительные документы, не правдивая информация, ложные свидетельства относительно лиц, права и интересы которых могут ущемляться – детей, супругов, родственников.
Его задача была провести сделку и просто оформить переход права собственности, что как мы видим и произошло. А дальше, при возникновении таких ситуаций, на квартиру просто накладывается арест и дальнейшие действия определяет суд. По статистике за 2019 год каждая 10 квартира в Украине – рискованное вложение денег. Но люди всё равно попадают в руки к мошенникам, потому что не заботятся о документах.